上诉人（原审被告）张某，男。

委托代理人丁某，男。

被上诉人（原审原告）A居委会。住所地：潜江市X路X号。

法定代表人易某，该居委会主任。

委托代理人钟某。

上诉人张某因与被上诉人A居委会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2011）潜民初字第X号民事判决，于2011年9月26日向本院提起上诉。本院于同年9月28日受理后，依法组成合议庭，于同年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人张某的委托代理人丁某，被上诉人A居委会的法定代表人易某及委托代理人钟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2005年4月28日，A居委会与张某签订一份房屋租赁合同。双方约定，A居委会将所属的位于章华中路X号的两间门店租赁给张某从事餐饮经营，租赁期为一年（即从2005年5月1日起至2006年4月30日止），年租金x元。双方同时约定，张某应一次性向A居委会交纳保证金1万元。合同期届满时，张某若无违约行为，A居委会应将保证金返还张某。否则，保证金不予返还；若一方擅自终止合同，则向另一方支付违约金4000元（城镇规划和国家建设除外）。合同签订后，双方均按约履行了义务。2006年5月1日和2007年5月1日，双方又先后签订了除年租金以外，其他条款完全一致的两份房屋租赁合同，且双方均按合同约定履行完毕。2008年5月1日，双方签订一份房屋租赁协议，约定A居委会于前期出租给张某的房屋随时可能收回进行改造，因此不再与张某签订租赁合同。张某若继续使用租赁房屋，每月应按原合同规定的时间和金额交纳租金，并不得在租赁期内对出租房屋进行改造、装某、转让，否则一切后果自负。协议签订后，张某继续使用该租赁房屋至2011年4月30日。从2008年5月1日起至2011年4月30日止，张某应向A居委会交纳租金x元，但张某只交纳了7万元。2011年3月9日，A居委会书面通知张某，要求张某于同年4月8日前将租赁房屋返还，张某予以拒绝。同年4月18日，A居委会再次书面通知张某，要求张某于当月25日前返还租赁房屋，并同时要求与张某办理租房押金清退手续，均被张某拒绝。为此，A居委会于同年5月16日提起诉讼，请求判令张某返还承租房屋，并支付房屋租金（从2011年4月1日起至返还房屋之日止）。

原审另查明，2003年7月22日，潜江市人民政府印发潜政发（2003）X号《关于调整园林城区X区居民委员会的通知》，将原潜江市园林办事处解放南路居民委员会调整为A居委会，同时载明调整后的社区基本维持原解放南路居民委员会的辖区管理范围。

原审认为：A居委会与张某签订的房屋租赁合同及协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。从双方于2008年5月1日签订的房屋租赁协议中所载明的内容来看，双方间的合同实为不定期租赁合同。对于不定期的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条明确规定，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，A居委会在要求张某返还租赁房屋（其中隐含有要求与张某解除租赁合同的请求）之前，曾先后二次向张某送达相关通知，并留给张某交还承租房屋的合理期间。张某拒绝签收通知，并继续占有租赁房屋，应承担违约责任。A居委会要求张某返还承租房屋，并从2011年4月1日起至返还房屋之日止支付租金的请求合法有据，依法予以支持。租金应按双方在协议中约定的每月2000元计付。张某辩称“原告诉讼主体不适格”、“双方的房屋租赁关系是长期租赁合同关系，而非不定期租赁合同关系”以及“原告在租赁合同尚未到期时即以各种方式干扰张某正常经营，并单方终止合同”的辩解理由，与庭审查明的事实不一致，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：1、解除A居委会与张某签订的房屋租赁协议；2、张某于判决生效后七日内返还A居委会位于潜江市X路X号的两间门店；3、张某于判决生效后七日内按每月2000元向A居委会支付房屋租金（从2011年4月1日起至实际返还之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张某负担。

原审宣判后，张某不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，证据不足。1、A居委会无充分证据证明是租赁房屋的所有权人，诉讼主体资格不适格；2、无证据证实A居委会将书面通知合法送达给了张某；3、2008年5月1日签订的房屋租赁协议第三条约定了租赁期限为一年，不属不定期租赁合同。二、原审程序违法。原审并未进行第二次公开开庭，且A居委会在原审提交的证据九、证据十未经庭审质证。三、原判适用法律不当。应适用《城市房屋拆迁管理条例》及《中华人民共和国民法通则》。因此，请求撤销原判予以改判。

A居委会答辩称：一、原审认定事实清楚。1、A居委会是本案诉讼争房屋的合法所有权人，诉讼主体资格适格；2、解除合同的书面通知送达到张某的经营场所，张某拒绝签收，属客观事实；3、2008年5月1日的房屋租赁协议明确说明随时可能收回房屋，不再签订租赁合同，比照原合同继续履行各自的权利义务，属于不定期租赁合同。二、原审进行过第二次公开开庭，张某的委托代理人丁某参加了庭审，只是拒绝在庭审笔录上签名。第二次公开开庭主要审理的就是对证据九、证据十发表质证意见。原审程序合法。三、原审适用法律正确。本案系房屋租赁合同纠纷，不应适用《城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国民法通则》。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，张某向本院提交了二份证据，一份系A居委会于原审期间提交的证据九，一份系原审法院第二次开庭的庭审笔录，以证明A居委会的主体不适格和原审程序违法。

对张某提交的二份证据，A居委会质证认为：二份证据均不属二审新的证据。第一份证据系原审已质证过的证据；第二份证据不属证据；且二份证据均不能达到张某的证明目的。

本院认为，该二份证据不属二审新的证据，本院不予采信。

二审查明：二审查明的案件事实与一审认定事实无异。

二审另查明：张某与A居委会于2007年5月1日签订的房屋租赁合同中约定每月租金为2000元。

本院认为：A居委会与张某于2008年5月1日前签订的多份房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。本案的争议焦点为：1、A居委会的主体资格是否适格；2、2008年5月1日双方签订的房屋租赁协议的性质；3、原审程序是否违法。

关于A居委会的主体资格是否适格。A居委会系依法登记成立的其他组织机构，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款的规定，可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼。按照我国民事法律原理的相关规定，租赁权的权源系占有，而不是所有权。本案中，A居委会与张某多次签订房屋租赁合同和房屋租赁协议，是房屋租赁合同的一方当事人，即出租方，故其在本案中的主体资格适格。

关于2008年5月1日双方签订的房屋租赁协议的性质认定。A居委会与张某于2008年5月1日签订的房屋租赁协议的首部即明确约定，前期出租给张某的房屋随时可能收回进行改造，因此不再与张某签订租赁合同。张某若继续使用租赁房屋，每月应按原合同规定的时间和金额交纳租金，并不得在租赁期内对出租房屋进行改造、装某、转让，否则一切后果自负。按照上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，该协议应定性为不定期租赁合同。

关于原审程序是否合法。原审第一次庭审结束后，为了进一步查明A居委会的诉讼主体资格问题，原审法院对A居委会在庭审后提交的证据九、十，以公开开庭的形式通知双方当事人开庭质证，程序合法。

综上所述，A居委会与张某于2008年5月1日签订的房屋租赁协议，系不定期的房屋租赁合同，合法有效，依法受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方当事人均可依法随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，A居委会先后二次书面通知张某，要求解除房屋租赁合同，并给予了一定的合理期限，张某收到解除合同的通知后，拒不向A居委会返还租赁房屋，属违约行为，应承担相应的民事责任。原审认定事实清楚，程序合法，实体处理正确。张某的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由张某负担。

本判决为终审判决。

审判长肖淑云

审判员苏哲

代理审判员印坤

二0一一年十一月十四日

书记员张某