原告：谢某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X区X路X号，无业。

委托代理人：李雷，系甘肃德言盛律师事务所律师，代理权限为特别代理。

被告：左某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X区X街X巷口兴元综合楼X号门店，个体工商户。

委托代理人：高雪莲，系甘州区X街道法律服务所法律工作者，代理权限为特别代理。

原告谢某与被告左某租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月30日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢某委托代理人李雷、被告左某委托代理人高雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢某诉称：我与被告经协商，于2009年8月5日签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：我将自己拥有产权的位于甘州区X街X巷口兴元综合楼X号门店，以一年x元的租金出租给被告使用。合同有效期一年，自2009年8月15日起至2010年8月14日止。合同到期后，原告数次通知被告腾空房屋。而被告既不提出续约合同，又拒不腾空房屋，并毫无向原告交付房屋的意思。现起诉，要求被告承担2010年8月15日至2011年7月15日的租赁费x.12元，并承担相应的违约金。

被告左某未做书面答辩，在庭审中辩称：原告诉状中所述与事实不符。2009年8月5日，被告与原告签订了一份房屋租赁合同，约定由被告租赁原告的位于新建街兴元综合楼从北向南第一号门店，租期一年，租金一年x元，合同到期后，被告有优先承租权。合同到期前，被告找原告商议续租事宜，因原告外出，被告遂通过电话向原告提出续租要求，原告同意继续与被告续签合同，在电话中对被告说房子你先用，我回去就签合同，得到原告的同意后，被告就放心的继续使用房屋。为了改善经营条件，2010年7月底，被告对租赁的房屋进行装修，为防意外，被告再次打电话给原告，向其说明想要装修房屋的想法，声明房屋要装修就得和原告签订三年的租赁合同，并征求原告的意见，原告答应了被告的要求，对被告说“你尽管装修，我回去就和你签三年的合同”，被告遂将房屋以3万元的价格承包给他人进行装修，在装修的过程中原告的妻子曾几次到门店中找被告，对被告装修其房屋也未提出异议。待被告将房屋装修好之后，原告却违反与被告的约定，突然提出要求被告搬出房屋，并将被告一纸诉状起诉下。被告装修租赁房屋花费3万元，原告有过错，由此给被告造成的损失，原告应予赔偿。二、被告曾多次给原告交付房租，开始是因原告不在本地，后原告回来后却不收被告的房租，房屋租金未支付是原告不收，而非被告不交，原告要求被告支付租金的违约金无事实及法律依据，待本案诉讼结束后，被告会在第一时间交纳房屋租金。被告与原告已达成口头协议，被告可以继续租赁房屋，就不存在停止侵权，排除妨碍的问题。

经审理查明：2009年8月5日，原告与被告签订一份房屋租赁合同书。原告将自己位于甘州区X街兴元综合楼从北向南第X号门店租赁给被告，建筑面积为72.94平方米；租赁期限为1年，自2009年8月15日至2010年8月14日至，每年租赁费为x元，在租赁期间产生的相关费用包括房屋租赁税一律由被告承担；在租赁期间，被告不得私自改变房屋结构，否则，原告有权责令被告恢复原状，并赔偿损失。原、被告将合同履行至约定的时间到期后被告未按约定搬离该门店。2010年12月13日11时，原告委托甘肃锦舒律师事务所律师王某珍向被告左某送达《甘肃锦舒律师事务所催告函》，并由张掖市公证处工作人员到现场对送达行为进行了公证。催告函称原、被告之间的租赁合同已到期，限被告接到本通知书之日起10日内腾空房屋，并要求被告承担超期使用房屋的租赁费及违约金。庭审中原告将诉讼请求变更为要求被告承担自2010年8月15日至被告搬离房屋时的租赁费及违约金。被告至今未搬离该门店。庭审中被告抗辩，自己之所以一直未搬离该门店，是因为在合同到期之前，已征得原告口头同意续租及对店面装修时，才将房屋进行了装修，现原告反悔不同意续租，要求现在搬离该门店，给自己造成了一定的经济损失，故不同意解除合同。

另查明，2010年12月13日，原告向公证处交纳公证费300元。

上述事实，由原、被告提供的书面证据、原、被告的陈述予以证实，并经庭审质证，事实清楚，足以认定。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告于2008年8月5日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。租赁合同成立后，出租方与承租方应按约定履行各自义务，出租方已提供符合租用功能的房屋供承租方使用后，承租方应按时支付租金。租期届满后，除有约定外，出租方拒绝续约的，承租方理应退出并交还租赁房屋。按照证据规则要求，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经庭审查明，原告与被告之间的租赁关系已按约终结，原告不认可曾承诺续租并同意被告装修，被告亦未能提供证据证明自己的抗辩理由，现原告又拒绝继续与被告建立租赁关系，在此情形下，被告单方要求续约的行为缺乏法律与合同依据，其在租期结束后继续占用租赁房屋的行为亦违反了法律规定，故原告要求被告停止侵权，并在搬离前按年租金x元标准支付使用费的诉请于法有据，应予支持。

原、被告签订的房屋租赁合同第三条约定，承担违约金的违约方式是迟延交付租金，而不是在违反合同其他约定下承担违约金，且原告亦未提供由于被告的行业给其造成损失的证据，故原告要求被告承担违约金的请求理由不当，本院不予支持。对原告要求被告承担保全费300元的请求，因该费用是在诉讼期间产生的，由被告承担与法无据，故对该请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告左某搬离原告谢某位于甘州区X街兴元综合楼从北向南第X号门店；

二、被告左某支付原告谢某租赁费（自2010年8月15日起至将该门店交付原告之日止，年租金按x元计算）；

三、驳回原告谢某的其他诉讼请求。

上述一、二项，被告左某于本判决生效后三十日内履行完毕；

案件受理费237元，由被告左某负担150元，原告谢某负担87元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审判长曾俊国

审判员侯冬梅

审判员汤玉生

二0一一年七月二十八日

书记员张倩汝本判决书一经生效，当事人必须履行，一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，即视为自动放弃权利。

【法官提示】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十二条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

【附：本案适用法律、法规】

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期