上诉人（原审被告、反诉原告）李某甲，女。
上诉人（原审被告、反诉原告）李某乙，女。
李某甲、李某乙，委托代理人牛金秀，河南梅溪律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）南阳市乾元房地产开发有限公司（简称乾元公司）
法定代表人李某丙，任该公司总经理。
委托代理人刘某某，男。
委托代理人孙书阁，河南宛英律师事务所律师。
原审被告李某丁，男。
上诉人李某甲、李某乙与被上诉人南阳市乾元房地产开发有限公司及原审被告李某丁为房屋买卖合同纠纷一案，乾元公司于2009年3月20日向宛城区人民法院提起诉讼，请求被告支付遗留购房款x元。诉讼中，李某甲、李某乙提起反诉，请求乾元公司返还多付款x.8元，并由乾元公司履行办理房产证义务。宛城区人民法院于2011年5月15日作出判决，李某甲、李某乙不服，向本院提起上诉，本院于2011年8月30日受理，依法组成合议庭于2011年11月2日公开开庭进行了审理，上述当事人的代理人均到场参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2004年原告在南阳市X路开发建设乾苑花园（开控基槽）时，李某甲于2004年2月2日经其父亲李某丁手交给南阳市乾元房地产开发有限公司x元，收据上并注明“系付预收房款门面12#（49.17平方米）（折）”同日李某乙也经其父亲李某丁手交给南阳市乾元房地产开发有限责任公司x元，并在收据上注明：系付预收房款门面13#（楼梯间面某34.17）。
2005年6月底乾苑花园一层商用房竣工，李某甲、李某乙领取了乾苑花园一层12#、13#商用房钥匙使用至今。后双方为房屋价某问题发生纠纷，原告诉至法院。被告又反诉原告，请求判令原告出售给被告位于中州路乾苑花园一层两间商用房实际交付使用面某少于出售面某4.03平方米的总价某人民币x.8元及利息，并履行其应给原告办理所购一层两间商用房房产证义务，请求驳回原告的本诉请求。因原、被告双方对该房屋款价某议较大。本案在审理中原告申请对位于南阳市X路X号乾苑花园临街商业门面某两间进行评估。南阳市X区法院鉴定技术室委托南阳和谐房地产估价某限公司对该房房价某行评估，估价某点为2004年，估计结果为：确定估价某象在估价某点可能实现的总价某为（略）.31元，估价某业日期2010年2月4日至2010年2月26日，估价某告应用的有效期半年（自报告出具日算起）。
经过评估报告质证，原告对报告没有异议，被告对该评估报告有异议，但不申请重新评估，因被告认为购房款已付完，不同意对该房屋价某进行评估。在审理过程中，经法院主持多次调解，并指出购房时双方对房屋价某未明确约定或补签合同，出现纠纷均有过错，原告后同意在评估价某基础上让步x元。被告的意见是如调解可放弃反诉原告出售给被告两间商用房实际交付使用面某少于出售面某4.03平方米的差价某人民币x.8元及利息。双方达不成一致意见，调解未果。
原审认为，原、被告双方对该房价某有异议，达不成一致意见，但经原告申请已经评估出价某（略）.31元，虽评估报告上注明有效期半年，但该评估估价某点为2004年，不受现行房地产价某升降的影响，且该评估报告估价某的也只是为诉讼提供当年的市场售房的参考价某。即争议房屋评估总价某为（略）.31元。审理中经调解原告同意放弃x元，本院予以支持。虽被告对该评估报告有异议，但又不申请重新评估。故本院对宛和估字（2010）WX号房地产估价某告予以确认。被告应支付原告房款为（略）.31元，减去被告已付x元，再减去x元，应付x.31元，原告应履行给买房人办理房产证义务，但原告诉李某丁为被告不合适，李某丁为经手人，不是购房人，购房人是李某甲、李某乙，该款应由李某甲、李某乙支付给原告。
关于李某甲、李某乙反诉请求退还多付房款x.8元及利息。因无相应的当年双方明确约定的价某的证据支持。依据宛和估字（2010）WX号房地产估价某告结论，李某甲、李某乙还需要支付原告房款，所以，李某甲、李某乙的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二款之规定，判决：一、李某甲、李某乙于本判决生效后十日内支付给南阳市乾元房地产开发有限责任公司人民币x.31元。二、南阳市乾元房地产开发有限责任公司履行给买房人李某甲、李某乙办理房产证义务。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回李某甲、李某乙其他诉讼请求。
李某甲、李某乙上诉理由：1、一审使用已失效的评估报告作依据判决错误。2、被上诉人给上诉人开具的购房收据上，注明了房屋的具体位置、面某、价某。2005年房屋建成后，立即交付上诉人使用至今，并在房管局备案。这一切充分说明双方买卖已按约定6000元/平方米成交，房款已交清，被上诉人应按照法律规定，为上诉人办理产权证，并按房管局丈量结果返还多收房款，原审不支持该反诉请求时错误的。庭审中补充上诉理由，认为乾元公司对李某丁通知，对李某甲、李某乙无效，因而乾元公司所诉超诉讼失效。
乾元公司的答辩理由：1、关于诉讼时效，上诉期内未提出，二审不应审理。2、评估报告虽注明有效期半年，但评估的是2004年的房屋价某，法院采信系依职权作出，上诉人又不申请重新评估，法院采信并无不当。3、上诉人当时只交了预付款，收条上有注明，双方未签订售房合同，交易未完成，我们依现价某求支持也是合理的，原判正确，应予维持。
李某丁陈述称：我为女儿购房时，房屋尚未建成，口头约定6000/平方米，房款当时已交清，不然乾元公司也不会交付房屋。
根据诉辩各方的意见，本案二审的争议焦点为：1、双方对价某的约定是否明确2、价某评估报告能否作为定案依据本案价某如何确定才算公平合理
二审中，上诉人提供三份购房合同，一份是比上诉人晚购半年的，与上诉人相邻的靳玲莉与乾元公司签订的购房合同，约定价某为7182元/平方米，另一份是与争议房屋近邻的广厦公司与李某乙霞于2004年签订的门面某买卖合同，约定价某为5278元/平方米，第三份合同系港台商贸城2004年的售房合同，一楼门面某价某为5980元/平方米。用以证明，南阳市2004年的门面某价某在5000-7000元/平方米，上诉人与被上诉人约定的6000元/平方米是合理的，况且是期房而不是现房。
乾元公司质证意见为：港达公司合同与本案无可比性，房屋的形式位置与本案不同；广厦的房屋与本案也无可比性，广厦的房屋2004年已建成，且在2004年前销售，与2004年房价某同。靳玲莉的合同，也不能证明上诉人的主张成立，因房产是市场交易，价某不一律相同。
合议庭认为，被上诉人对三份合同的真实性、合法性不持异议，该证据显示了2004年同地段及不同路段门面某交易市场行情，与本案价某确定，具有参考价某，即与本案具有关联性，符合证据三性原则，本院予以认证。
乾元公司二审中，提供乾元公司2008年12月开具的销售发票4份，房价某超过1万元（本庭核算均价某x元/平方米），另说明这些门面某是2004年、2005年售出的2008年才完税。
用以证明当时的交易价某均在一万元以上。
李某甲、李某乙的质证意见为：时间跨度太大，不能证实当时的价某情况。
合议庭认为，乾元公司没有出具售房合同，证明交易时间，而销售发票系2008年12月出具，与上诉人的交款时间相差近五年，故该证据不能证明当时的市场行情。
本院经审理查明，2004年，同路段门面某价某在5000-8000元/平方米，查明的其他事实同一审。
本院认为，双方当事人没有签订书面某屋买卖合同，乾元公司的收据上，仅有面某、位置及收款数额，没有单价，现双方为价某问题各执一词。因此本案应属于合同法规定的约定不明情形。《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价某、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第六十二条第（二）项规定，价某或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价某履行，依法应当执行政府定价某者政府指导价某按照规定履行。本案中，房地产买卖不执行政府定价，也不执行政府指导价，自然应当按照履行地即南阳市内当时的市场价某履行，由于乾元公司没有提供同期的售房合同证明当时的价某，上诉人提供的相邻的且日期相近的靳玲莉的合同价7182元/平方米应作为本案的定价某据，乾元公司称口头约定价某x元/平方米没有证据证明，也与事实明显不符，不能认定。原审判决以评估报告为价某依据与合同法的规定相悖，且该评估报告已经超过半年有效期，其评估的价某是可能实现价某，因而也是不确定的数额，本身也不能作为定额的依据，另一方面，该价某也与当时的市场行情相差悬殊，不具备客观性。同理，上诉人称其约定价某为6000元/平方米，也没有充分证据证明，故其反诉请求，返还多支价某的理由不能成立，原审不予支持，并无不当。依据单价7182元/平方米，李某甲、李某乙的实际购房面某为79.31平方米，总价某为x元，扣除已支付x元，应再支付购房款x元。李某甲、李某乙在支付下余购房款及相关税费后，乾元公司依法应在90日内为李某甲、李某乙办理产权证书。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持宛城区人民法院（2009）宛民初字第X号民事判决第二、三、四项。
二、变更宛城区人民法院（2009）宛民初字第X号民事判决第一项为：李某甲、李某乙于判决生效后15日内支付给南阳市乾元房地产开发有限责任公司下余购房款x元。
如未按判决指定的期限履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9903元，反诉费405元，二审案件审理费x元，共计x元，由乾元公司负担x元，由李某甲、李某乙负担7616元。
本判决为终审判决
审判长宋池涛
审判员许照高
审判员王某
二0一一年十一月二十八日
书记员高璐
