上诉人（原审被告、反诉原告）：白XX，男，19XX年7月28日出生,汉族,住洛阳市X区X路X号院。

被上诉人（原审原告、反诉被告)：洛阳市XX物业管理有限公司。住所地：洛阳市X路。

法定代表人：任XX，经理。

委托代理人（特别授权）：林XX，该公司法律顾问。

上诉人白XX因与被上诉人洛阳市XX物业管理有限公司(以下简称XX物业公司）物业合同纠纷一案,不服洛阳市X区人民法院(2010)西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人白XX、被上诉人XX物业公司的委托代理人林XX到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原审经审理查明：XX物业公司成立于2002年,具备从事物业管理服务资质。白XX系洛阳市X区X路X号院XX号业主。2003年10月31日双方签订物业管理委托合同书一份,该合同第八条约定:物业管理服务收费按照洛市价房(1998)X号文精神,遵循合理、公开，体现“自愿、公平”的原则;本着让利于住户的原则,在物价局批准的收费标准基础上优惠0.5元,即每月物业管理费收取24元(不含车辆看管费);住户应于每月的1日至5日到物业公司缴纳水电费,物业管理费一次缴纳六个月费用,无故拖欠不缴者,每天加收5%滞纳金。无正当理由超过二个月不交者,物业管理公司可采取停水、停电等催缴措施,直至诉讼法律。以后物业费每半年交一次。合同另约定了双方的其他权利义务。合同签订后,自2006年至2009年白XX以XX物业公司非法收费、乱收费等为由拖欠XX物业公司物业费924元未交。双方故此发生纠纷,诉至法院。

原审法院认为:XX物业公司与白XX于2003年建立物业服务关系,XX物业公司为白XX提供了相应的物业服务,白XX应当按照双方签订的物业合同约定缴纳物业费。对于白XX辩称XX物业公司非法入驻、非法收费等抗辩理由,因XX物业公司提交有委托书及收费许可证等相关证件,故对白XX辩称不予采信。白XX亦未提交证明XX物业公司违约的证据，其关于XX物业公司服务质量不符合合同约定的诉讼请求,不予采信。对于白XX的反诉请求,其未提供合法有效的证据,对其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、限白XX于本判决生效后三日内向XX物业公司交纳物业费924元及利息(2010年3月8日起计算至本判决确认给付之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算)。二、驳回白XX的反诉请求。如白XX未按照本判决指定的期限履行给付义务照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元、反诉受理费100元,均由白XX承担(本诉受理费原告已垫付,待履行时一并清结)。

白XX不服原审判决，向本院提起上诉称：1、XX物业公司前期的物业服务合同从2O03年开始有效期两年,现在已经过期，因此该物业收费己经终止。白XX不应再承担责任。XX物业公司在不具备入驻条件情况下入驻该小区，该公司在一无相关数量和资质从业人员,二无物业用房,三无收费许可证的情况下,非法入驻该小区。而收费许可证是2010年3月到2010年12月,收费许可证与本案无关。《物业管理合约》约定XX物业公司严格按照物价部门核发的收费许可证标准实施收费，而XX物业公司从20O3年至今都没有按法律法规及合约办理收费许可证。《物业管理委托合同书》属格式合同,没有XX物业公司违法责任及日滞纳金高达5%等内容,且非白XX自愿所签，属无效合同。2、XX物业公司提供的物业服务存在以下诸多问题：管理混乱，收费不给或少给发票，收费标准不统一,重复收费。门卫出入管理混乱,无报修及投诉记录,门幢门铃至今不能用。无小区相关资料,不公示财务情况,不公示服务标准。在小区拉建筑材料时有发生,噪声大且无人制止，垃圾不能日产日清。治安服务差，小区经常发生失窃及业主财物受损。不提供绿化服务，草地及绿化带不是土就是硬化,还堆着垃圾等。不提供公用设施维护，道路及房屋公用部分不进行维护,喷泉破烂喷头毁破内设彩灯已没有,秋千损坏至今没装。楼顶栏杆腐烂,雨水管道漏水，下水道及化粪池不进行清理，管理费己经不存在,但一直乱收。消防器材设备长期不进行维护被公安消防部门处理。楼道及庭院路灯经常损乱,不及时维护。小区没有建专门停车位。楼梯道脏乱差。3、白XX交费至2007年底，XX物业公司诉求白XX支付O6年至09年每月24元4年共924元物业管理费,而在催费通知单中要求白XX支付O6年至09年三年半共1OO8元物业管理费,时间、收费标准、支付费用都自相矛盾。综上所述,原判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，认定双方所签《物业管理委托合同书》无效，驳回XX物业公司的讼诉请求，退还白XX03年11月至07年1200元物业费用。要求XX物业公司恢复小区原来面貌(恢复绿化,维修单元门、喷泉设备、健身器材,清理下水道等)。诉讼费均由XX物业公司承担。

XX物业公司答辩称：1、XX物业公司具备物业服务资质,是合法的物业服务企业,合法进驻小区提供服务。与白XX依法签订《物业管理委托合同》，合法有效。约定的收费标准遵循了自愿、合法的原则,不存在非法收费问题。XX物业公司收取物业费经过了相关部门许可并持有洛阳市发改委颁发的收费许可证,收费项目、收纳标准严格依照洛阳市房管部门、物价部门的文件规定执行,不存在非法收费。2、XX物业公司提供了物业服务,为小区做了大量服务、管理工作,出资修缮、更新了包括落雨管、大门门楼、排水管路、七号楼地下室漏水、监控设备、果某、楼顶等设施设备,并支付了大量费用。依照合同约定提供了垃圾清运、安全保卫、设施维修养护等物业服务和管理工作,不存在管理混乱、治安服务差等问题，白XX应当依照合同约定支付物业费。3、白XX自2006年以来持续欠付物业费924元,构成违约。原审判决事实清楚,法律依据充分,请求维持。

二审经审理查明事实与原审认定基本一致。

本院认为：XX物业公司与白XX于2003年签订《物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应为有效协议。XX物业公司与白XX建立物业服务关系后,XX物业公司为白XX提供了相应的物业服务,且XX物业公司提供有委托书及收费许可证（已经过年检）等相关证件,用以证明其收费及收费标准的合法性，白XX应当按照双方合同约定缴纳物业费，白XX已经将2003年至2006年的物业管理费交清，现白XX应将其所欠的924元物业管理费交纳给XX物业公司。至于白XX提出的XX物业公司诸多服务项目质量不符合合同约定的主张,缺乏有效证据证明其主张，本院不予支持。综上，白XX的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、程序合法，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由上诉人白XX负担。

本判决为终审判决。

审判长：赵广云

审判员：李依芳

审判员：郏文慧

二0一一年五月二十四日

代书记员：刘婷