上诉人（原审被告）：洛阳XX制冷机械有限公司（原洛阳XX制冷有限公司，系前商业部洛阳XX机械厂改制企业），住所地：洛阳市X区。

法定代表人：丁XX，该公司董事长。

委托代理人：阚XX，河南南云律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：洛阳市XX物业管理有限公司，住所地：洛阳市X区X路。

法定代表人：施XX，该公司总经理。

被上诉人（原审被告）：庄XX，男，19XX年12月8日生，汉族，住洛阳市X路。

上诉人洛阳XX制冷机械有限公司（以下简称XX公司）因与洛阳市XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）、庄XX物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市X区人民法院（2009）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人XX公司的委托代理人阚XX，被上诉人XX物业的法定代理人施XX，被上诉人庄XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：庄XX系前商业部洛阳制冷机械厂（以下简称制冷厂）退休干部，居住在洛阳市X路（制冷厂家属院）。21世纪初，制冷厂按照国家政策进行国有企业经济体制改革（以下简称改制），制冷厂更名为洛阳XX制冷有限公司，该名称使用一段时期后，又更改为现在名称。改制前，制冷厂家属院的环境卫生、保某、绿化等生活配套工作是在计划经济体制下，由制冷厂按行政区域自行负责，服务对象是制冷厂职工及家属，是带有福利性质的后勤服务。制冷厂改制后，包括庄XX在内的制冷厂职工所居住家属院（即金谷园路）的此项物业服务工作，开始推向市场。2005年12月26日、2006年8月21日，XX物业与XX公司先后签订格式、填充式“前期物业服务合同”两份（内容一致）。合同约定：“甲方XX公司将坐落在洛阳市X区物业管理委托给乙方XX物业，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，对合同各方及签字认可‘业主临时公约’的业主及物业使用人均具有约束力。委托管理事项包括房屋公用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公共环境卫生、垃圾收集清运，维持公共秩序、治安巡视、门岗执勤、车辆停放管理。XX物业负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电损耗，物业服务费每月每平方米0.18元，待业主委员会成立之后，依法定程序表决同意收取其他费用。期限分别是2006年上半年及下半年，XX物业应在2007年底前，将符合法定程序且具备批准条件的业主大会筹备文件，交至区物业办公室”。共六章、三十八条内容。合同中所涉及的非住宅物业费标准、房屋养护费、违约金等18处填充空格没有填写内容。2005年12月27日，XX公司与XX物业共同在制冷厂家属院内张贴“告示”一份。告示声称：冷冷公司与XX物业所签制冷厂生活区“前期物业合同”已生效，2006年1月1日起，XX物业对制冷厂生活区进行物业管理，请全体业主及物业使用人积极配合物业公司在小区内的工作，XX物业为业主及物业使用人提供优质的服务。之后，XX物业进驻生活区实施物业管理。制冷厂家属院部分业主向XX物业缴纳物业管理费，但仍有包括庄XX在内的部分业主对XX物业进驻家属院实施物业管理的行为提出质疑，拒绝向其交付物业费，导致本案纠纷。由于庄XX退休前系制冷厂的领导人之一，在此期间，XX物业已二次起诉庄XX支付物业费，其中西工区人民法院（2009）西民初字第X号案件、洛阳市中级人民法院（2009）洛民立终字第X号案件的处理情况，庄XX辩解中的陈述属实。处理双方纠纷的另一起（2007）西民初字第X号案件，2007年7月16日一审判决后，庄XX不服，提起上诉，二审发回重审。鉴于XX物业起诉的合同另一方XX公司未被列为被告参加诉讼，XX物业重新起诉。

原审法院认为：公民、法人设立民事权利义务关系，应当遵循自愿平等原则。XX物业与XX公司签订的前期物业合同，其意思表示真实，对双方具有效力。但该合同较多内容约定不明，致使在履行合同中多次产生纠纷，XX物业及XX公司均有一定责任。XX公司在无代理权的情况下，与XX物业签订确立庄XX等业主义务的合同，事先未经被代理人委托，事后未经庄XX追认，对庄XX不发生效力。XX物业及XX公司均未能提供庄XX签字认可的业主及物业使用人委托或认可的证据，对此应承担举证不利的相应后果。XX公司在改制过程中，可考虑组织前制冷厂职工家属院的居民成立业主委员会，由业主委员会或业主选定物业服务单位，签订合法完备、细致具体的物业服务合同。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十八条、第某十条、第某百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条的规定，判决：一、限XX公司于判决生效之日起五日内支付XX物业物业费413.20元；二、驳回XX物业其他诉讼请求。一审受理费50元，由XX物业和XX公司各负担25元。

XX公司不服该判决上诉称：一、原审判决认定事实错误。XX公司与XX物业签订前期物业服务合同符合《物业管理条例》的规定。该物业服务合同应当对庄XX具有约束力，庄XX已经向XX物业支付了2006年1月至6月的物业费。二、原审判决适用法律不当。XX公司依据物业管理条例与物业公司签订物业服务合同，不存在没有代理权或者超越代理权。XX公司已经完全履行了合同义务，没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。三、原审判决显失公正。XX物业提供了物业服务，庄XX作为物业使用人，物业服务的受益人，理应支付物业费。XX公司既不是业主也不是物业使用人，没有受益，不应支付物业费。

庄XX答辩称：我住的房子是2002年入住的，上诉人不是该房子的建设单位。2004年7月31日后，制冷厂改制，以前的物业还在进行。XX公司与XX物业签订物业合同时，没有通知业主，也未征求业主的意见，我没有签字认可该合同。不只我一个人，所有业主都未签字，该合同就不生效。后期签了调解协议。

XX物业答辩称：我公司已提供了服务，应得到物业费。

二审审理中双方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与原审一致。

本院认为：XX公司未经业主授权与XX物业签订前期物业服务合同，应承担向XX物业支付物业费的义务。XX公司上诉称其是该小区建设单位，有权依据《物业管理条例》签订前期物业服务合同。因XX公司没有提交相应证据证明其有权签订该物业服务合同，未证明该合同符合《物业管理条例》规定的签订前期物业服务合同的要求，因此对其认为应由业主庄XX承担支付物业费的义务的理由，本院不予支持。关于XX公司主张的庄XX认可该前期物业服务合同，并已向XX物业支付了2006年1至6月的物业费的理由，没有事实依据，庄XX亦不认可，且与一二审查明事实不符，本院不予支持。关于XX公司上诉认为庄XX是物业使用人，是物业服务的受益人，判决由XX公司承担物业费显失公正的主张，因庄XX自始即不认可XX物业提供物业服务并拒交物业费，因此XX公司认为应由庄XX交纳物业费的主张亦不符合民法自愿公平的原则。XX公司向XX物业支付物业费后，可与业主协商分担该项费用。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费50元由洛阳XX制冷机械有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长：赵广云

审判员：郏文慧

审判员：王某峰

二０一一年十二月九日

书记员：刘婷