上诉人（一审被告）官某，男，1967年生。

委托代理人崔某某，男，1967年生。代理权限：特别授权。

被上诉人（一审原告）开封文达资产经营管理有限公司。

法定代表人张某，该公司董事长。

委托代理人王某乙，该公司副经理。代理权限：特别授权。

委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人官某因与被上诉人开封文达资产经营管理有限公司（以下简称文达公司）租赁合同纠纷一案，不服开封市X区人民法院（2007）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审查明，2004年6月21日官某与涉诉房屋原所有权人开封市金诚五交化有限公司（以下简称五交化公司）签订租赁合同一份，约定五交化公司将位于马道街X号营业房临街中部三间，北某，后厅1-X楼，南头过道一间，提供给官某经营使用，租赁期限为八年，自2004年8月16日至2012年8月15日。官某每月十号应向五交化公司交纳当月租金叁万玖仟元整；官某应按时交纳租金，逾期按日计算加罚滞纳金5%，官某违约，五交化公司有权随时终止合同……。2007年1月23日文达公司通过拍卖竞买购得开封市X区X街X号共X层房屋，并于2007年3月6日办理房地产权证。2007年3月文达公司同原房屋承租人即官某签订了租赁合同，合同内容同官某与五交化公司签订合同内容相同，合同签订日期显示的也是原合同签订日期即2004年6月21日（文达公司称该合同是在2007年3月份签订，官某称系2006年底或2007年初在合同上签名）。后官某没有按合同约定的日期交纳租金，文达公司于2007年4月18日向官某下达了解除租赁合同通知书，并进行了公证。官某于2007年4月19日、20日交纳2-4月份的房租x元、x元。文达公司与官某发生纠纷，文达公司诉至法院，要求解除双方租赁合同并立即搬出使用的营业房；判令官某支付租赁费滞纳金x元。

另查明，自2007年以来在租赁合同所涉房屋内无官某的经营及纳税记录。2009年3月15日前后，在租赁合同所涉房屋内经营户有“达芙妮”鞋行，业主为张某庆；开封市春天服饰有限公司，法定代表人为曹斌；开封市新世界眼镜经营有限公司一分店，业主为林长喜。

一审认为，文达公司、官某所签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定的内容享受权利并按合同约定的内容履行义务。但官某未按合同约定按时交纳租金，且有转租行为，根据合同约定，文达公司有权终止合同，故对于文达公司要求解除租赁合同的请求予以支持。对于要求官某从其所承租房屋中搬出的请求，予以支持。对于文达公司要求官某支付租赁费滞纳金x元的请求，认为文达公司称合同于2007年3月签订，官某称在合同上签名系2006年底或2007年初，根据案情认定租赁合同于2007年3月签订，根据合同约定官某应于每月十日向文达公司交纳租金，违约日期应从2007年4月11日开始计算；官某于2007年4月19日、20日分别交纳租金x元、x元，故滞纳金的计算应截止到4月19日、20日，官某应向文达公司支付的滞纳金为x元。对于官某称其与文达公司所签订的租赁合同系无效合同，双方之间不存在租赁关系的辩解理由，一审认为双方之间所签订的租赁合同有官某签名，且已向文达公司实际支付了租金，双方已履行了合同，故对官某的该项辩解不予采信。一审法院依据相关法律规定，判决：一、解除开封文达资产经营管理有限公司与官某之间的租赁合同；二、判决生效后十日内，官某将马道街X号营业房临街中部三间、北某、后厅1-X楼、南头过道1间腾出，将房屋交于开封文达资产经营管理有限公司；三、判决生效后十日内，官某向开封文达资产经营管理有限公司支付租赁费滞纳金x元。四、驳回开封文达资产经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费4170元，文达公司承担3005元，官某承担1165元。

官某上诉称：一审认定事实错误，造成错判。其与文达公司不存在租赁关系。其与五交化公司在履行合同期间没有违约行为。2006年底五交化公司通知其说，五交化公司与文达公司是合作伙伴，为了增加透明度，让其与五交化公司的合同复制一份给文达公司，并让其等等再交租赁费。到了2007年4月份文达公司找到其说，让租赁费交给文达公司，其征得五交化公司同意后才将2007年2-4月份租金交给文达公司。文达公司收款后于5月份以其迟交房租为由诉至法院，要求解除租赁关系。在给文达公司复制的原合同签字时文达公司还未取得房屋产权，所以复制的合同也应视为无效。再根据买卖不破租赁的法律规定，即便是取得了产权，也应依法履行完租赁协议。一审认定其有转租行为没有事实根据，系错误认定。请求撤销一审判决，驳回文达公司的诉讼请求，以维持其合法权益。

文达公司辩称：双方的租赁关系客观存在，是其购买了房屋产权而形成的。也正是沿用了原来合同文本的基础上形成了目前的合同，而不是所谓的无效合同。房屋的承租人系官某，而实际使用者系“达芙妮鞋行、春天服饰公司”，存在转租行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实除与一审查明的部分事实相同外，另查明，在租赁合同房屋北某的经营户无工商登记，现经营户为“为民达芙妮鞋行”。中部三间房屋的使用系曹斌（春天服饰）与五交化公司签订有租赁合同，合同期为2004年7月25日至2009年7月24日止，合同到期后，于2009年8月17日工商登记变更官某为春天服饰股东之一。

本院认为，官某与五交化公司存在租赁关系期间，文达公司与官某在官某与五交化公司的合同原本上签字，双方以承继方式履行原合同内容。文达公司取得房屋产权后，官某应于2007年4月10日前交纳租金，由于文达公司未通知官某交纳租金方式及地点，致使官某无法按时交租金，造成迟交房租的责任官某没有过错，不应视为官某违约。文达公司诉称的以公正方式向官某送达了解除合同通知，官某称未曾见到公证人员及解除合同通知，本院无法确认解除合同通知已送达给官某。官某承租的房屋，无证据证明转租情形。所以文达公司要求解除合同，支付违约金的诉求无法得到支持。官某诉称与文达公司双方不存在租赁关系的理由，因为，双方已实际履行官某与五交化公司的原合同内容，所以该辩称理由不能成立。一审认定部分事实有误，判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销开封市X区人民法院(2007)鼓民初字第X号民事判决。

二、驳回文达公司的诉讼请求。

一审案件受理费4170元，二审案件受理费1165元，均由文达公司负担。

本判决为终审判决。

审判长薛国胜

审判员任晓飞

代理审判员厉学献

二○一一年十一月九日

书记员李翠莲（兼）