原告（反诉被告）袁某，男

被告（反诉原告）河南政源房地产开发集团有限公司。

法定代表人从某，任该公司经理职务。

委托代理人王某乙，系该公司光山经营部负责人。

委托代理人胡绵学，系光山县司法局148法律服务所法律工作者。

原告（反诉被告）袁某诉被告（反诉原告）河南政源房地产开发集团有限公司（以下简称“河南政源公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁某及被告委托代理人王某乙、胡绵学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2007年9月12日与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定购买由被告开发的位于光山县X街东苑商城X幢X#房屋。根据合同第15条的约定，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期存款利息向买受人支付违约金。2007年10月20日被告交房后，其多次要求被告提供办理权属证书的相关资料，但被告置之不理，为此起诉，要求1：判令被告在一定期限内协助原告为所购房屋办理权属证书提供必要的证明文件；2、判令被告从2008年1月20日起到办理房屋权属证书登记之日止的逾期办证违约金5000元，诉讼中变更为x元。

被告（反诉原告）辩称：双方签订商品房买卖合同时，双方约定付款方式为按揭付款，因原告条件不符银行相关规定，银行未能为其办理按揭。双方对付款方式、期限予以变更，达成2007年底原告付清房款，但原告至今尚有x元房款未付，且未能缴纳相关办证费用，因原告严重违约，被告有权拒绝为其提供办理产权材料并反诉原告，因反诉被告袁某未能按约定付清房款，根据合同第7条的约定，要求解除与反诉被告签订的商品房买卖合同，判令反诉被告赔偿违约损失5000元。

经审理查明：2007年9月12日原告袁某与被告河南政源公司签订《商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的位于光山县X街道办事处海营街“东苑商城”X幢三单元X#房屋，合同总价款x元，付款方式为预付现金x元，其余x元为银行按揭，被告应于2007年10月20日前交付房屋，合同同时还约定了其他事项。原告提供的按揭贷款材料，中国工商银行光山县支行经审查，不符合按揭贷款条件，按揭贷款未获银行批准。原告先后于2008年11月14日付x元，2009年4月13日付x元，2010年2月11日付6000元，现仍下欠房款x元。根据合同第15条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付价款的银行同期存款利息向买受人支付违约金。因被告至今未将相关资料报登记机关备案，原告未能办理相关权利证书。2009年12月28日原告向光山县契税征收管理所缴纳了2460元契税，2010年4月13日向光山县住宅维修基金管理中心缴纳了2460元维修基金。现原告以被告违反合同第15条约定为由，向本院提起诉讼，要求判令被告在一定期限内协助原告为其所购房屋办理权属证书提供必要的证明条件，并承担从2008年1月20日起至办理权属证登记之日止违约金x元。

反诉原告河南政源公司以反诉被告袁某不符合银行按揭贷款条件，银行未能为其办理按揭贷款。后双方达成口头协议，对合同付款方式、期限予以变更，反诉被告承诺剩余x元购房款于2007年底前付清，但反诉被告至今尚欠x元购房款未付，且未缴纳相关办证费用。因反诉被告违约，其有权拒绝为反诉被告办证提供相关材料，反诉被告的行为违反了购房合同第7条的约定，为此提起反诉，要求解除与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，并要求反诉被告赔偿违约损失5000元。

上述事实原告提供的证据有：⑴2009年7月2日销售不动产统一发票、2010年4月13日维修基金缴存凭证、2009年12月28日契税完税证。⑵2007年9月12日《商品房买卖合同》。⑶上访材料。⑷向被告邮寄的用违约金冲抵购房通知。⑸2010年4月26日光山县建设局向被告下达的通知（复印件）。被告提供的证据有：⑴2009年9月12日《商品房买卖合同》。⑵原告交购房款收据7张（复印件），款x元。⑶证人何某、王某丙证言。⑷反诉被告违约金计算清单及双发当事人陈述在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为定案的依据。

本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案原告袁某与被告河南政源公司于2007年9月12日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等、自愿的情况下签订的，是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后原告依合同约定及时预付了购房款x元，其余x元因原告不符合银行按揭贷款条件，银行未能为原告办理按揭贷款，此时出卖人即本案被告应与原告签订补充协议，要求原告在一定期限内付齐购房款或解除双方签订的《商品房买卖合同》，但被告未能及时采取正当的补救措施，反而将房屋交付于原告，其反诉称与袁某达成口头协议，对付款方式、期限予以变更，袁某承诺在2007年底付齐购房款，但袁某予以否认。被告提交的证人王某丙、何某证言，虽证实被告每年都向原告催要过购房款，既使原告违反了承诺，被告也未能在法定期限内主张权利。根据《合同法》第七十五条的规定：“撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。”根据被告陈述以及计算原告违约金起始日期，原告应于2008年元月20日前付清购房款，该期限到后原告未能付清购房款，被告主张权利的期限应从2008年元月21日起至2009年元月20日止，但在该期限内被告并未向原告主张撤销权，因此，反诉原告河南政源公司反诉要求解除与反诉被告袁某签订的《商品房买卖合同》的请求，因超过法定期限，本院不予支持。根据双方所签合同第8条的约定，出卖人应当在2007年10月20日前交付房屋，房屋交付后，原告未能付清购房款，被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）从2008年元月20日起承担违约金5000元，符合法律规定，本院予以支持。被告将房屋交给原告后，未能在90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，致使原告至今未能办理相关权利证书，被告的行为违反了合同第15条的约定。被告以原告未付清房款且未缴纳相关办证为由予以抗辩，但合同中对此未明文约定，原告也未委托被告为其办证，且原告应缴纳的相关税费现已付清，因此，被告抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告主张的事实成立，被告应依合同的约定，将相关资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权利证书。根据合同第15条第2项的规定，被告违约，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利息向买受人支付违约金。因该条约定的银行同期存款利息未明确是同期银行定期存款利息抑或是同期银行活期存款利息，根据《合同法》第四十一条的规定；“对格式条款的理解发生争议的，按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因原、被告签订的格式合同是由被告提供的，因此，被告应当按照银行同期定期存款利息向原告支付违约金。但其要求被告给付x元违约金的请求，计算有误，应以原告实际给付房款的数额即x元计算。原告变更违约金的日期为2011年8月17日，计算违约金的日期，应从某款之日起至此日期止，因原告交款的日期不同，违约金应分段计算，跨越两个计算周期的分别计算。根据中国人民银行发布的从2011年7月7日起执行的存、贷款利率标准，利息计算方式为：2006年10月20日付房款x元×5.00%（三年期利率）×36个月=3600元，x元×3.50%（一年期利率）×22个月=1540元；2006年12月29日x元×5.00%×36个月=3600元，x元×3.50%×20个月=1400元；2007年4月11日x元×5.00%×36个月=1800元，x元×3.50%×16个月=560元；2007年9月12日2900元×5.00%×36个月=522元，2900元×3.30%（半年利率）×11个月=105.27元；2008年11月14日x元×4.40%（二年期利率）×24个月=1056元，x元×3.30%×9个月=297元；2009年4月13日x元×4.40%×24个月=2112元，x元×3.10%（三个月利率）×4个月=248元；2010年2月11日6000元×3.50%×12个月=252元，6000元×3.30%×6个月=118.80元；以上利息合计x.67元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）河南政源房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内将办理房地产权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，协助原告（反诉被告）袁某办理房地产权属证书；原告（反诉被告）袁某同时向被告（反诉原告）河南政源房地产开发集团有限公司支付房屋欠款x元。

二、被告河南政源房地产开发集团有限公司于本判决生效后七日内一次性向原告袁某支付违金x.67元。

三、原告（反诉被告）袁某于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）河南政源房地产开发集团有限公司支付违约金5000元。

四、二、三项违约金相抵后河南政源房地产开发集团有限公司向袁某支付违约金x.67元。

五、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。

本诉案件受理费300元，反诉案件受理费3000元，合计3300元，原告（反诉被告）袁某负担300元，被告（反诉原告）河南政源房地产开发集团有限公司负担3000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长胡光友

审判员姜波

审判员李涛

二○一一年九月二十九日

书记员赵永