上诉人（一审被告）林某，男，1959年生。

委托代理人崔某某，男，1967年生。代理权限：特别授权。

被上诉人（一审原告）开封文达资产经营管理有限公司。

法定代表人张某乙，该公司董事长。

委托代理人王某某，该公司副经理。代理权限：特别授权。

委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人林某因与被上诉人开封文达资产经营管理有限公司（以下简称文达公司）租赁合同纠纷一案，不服开封市X区人民法院（2007）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审查明，2004年6月21日林某与涉诉房屋原所有权人开封市金诚五交化有限公司（以下简称五交化公司）签订租赁合同一份，约定五交化公司将位于马道街X号营业房临街南头两间半提供给林某经营使用，租赁期限为八年，自2004年8月1日至2012年7月31日。林某每月十号应向五交化公司交纳当月租金壹万壹仟元整；林某应按时交纳租金，逾期按日计算加罚滞纳金5%，林某违约，五交化公司有权随时终止合同……。2007年1月23日文达公司通过拍卖竞买购得开封市X区X街X号共X层房屋，并于2007年3月6日办理房地产权证。2007年3月文达公司同原房屋承租人即林某签订了租赁合同，合同内容同林某与五交化公司签订合同内容相同，合同签订日期显示的也是原合同签订日期即2004年6月21日（文达公司称该合同是在2007年3月份签订，林某称系2006年底或2007年初在合同上签名）。后林某没有按合同约定的日期交纳租金，文达公司于2007年4月18日向林某下达了解除租赁合同通知书，并进行了公证。林某于2007年4月19日交纳2-4月份的房租x元。文达公司与林某发生纠纷，文达公司诉至法院，要求解除双方租赁合同并立即搬出使用的营业房；判令林某支付租赁费滞纳金x元。

另查明，自2007年以来在租赁合同所涉房屋内无林某的经营及纳税记录。2009年3月15日前后在租赁合同所涉房屋内经营户有“波司登”羽绒服专卖店，经营者为王某忠。

一审认为，文达公司、林某所签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定的内容享受权利并按合同约定的内容履行义务。但林某未按合同约定按时交纳租金，且有转租行为，根据合同约定，文达公司有权终止合同，故对于文达公司要求解除租赁合同的请求予以支持。对于要求林某从其所承租房屋中搬出的请求，予以支持。对于文达公司要求林某支付租赁费滞纳金x元的请求，认为文达公司称合同于2007年3月签订，林某称在合同上签名系2006年底或2007年初，根据案情认定租赁合同于2007年3月签订，根据合同约定林某应于每月十日向文达公司交纳租金，违约日期应从2007年4月11日开始计算；林某于2007年4月19日交纳租金x元，滞纳金的计算应截止到4月19日，林某应向文达公司支付的滞纳金为x元。对于林某称其与文达公司所签订的租赁合同系无效合同，双方之间不存在租赁关系的辩解理由，一审认为双方之间所签订的租赁合同有林某签名，且林某向文达公司实际支付了租金，已履行了合同，故对林某的该项辩解不予采信。一审法院依据相关法律规定，判决：一、解除开封文达资产经营管理有限公司与林某之间的租赁合同；二、判决生效后十日内，林某将马道街X号营业房临街南头两间半腾出，将房屋交于开封文达资产经营管理有限公司；三、判决生效后十日内，林某向开封文达资产经营管理有限公司支付租赁费滞纳金x元。四、驳回开封文达资产经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费1500元，文达公司承担1330元，林某承担170元。

林某上诉称：一审认定事实错误，造成错判。其与文达公司不存在租赁关系。其与五交化公司在履行合同期间没有违约行为。2006年底五交化公司通知其说，五交化公司与文达公司是合作伙伴，为了增加透明度，让其与五交化公司的合同复制一份给文达公司，并让其等等再交租赁费。到了2007年4月份文达公司找到其说，让租赁费交给文达公司，其征得五交化公司同意后才将2007年2-4月份租金交给文达公司。文达公司收款后于5月份以其迟交房租为由诉至法院，要求解除租赁关系。在给文达公司复制的原合同签字时文达公司还未取得房屋产权，所以复制的合同也应视为无效。再根据买卖不破租赁的法律规定，即便是取得了产权，也应依法履行完租赁协议。请求撤销一审判决，驳回文达公司的诉讼请求，以维持其合法权益。

文达公司辩称：双方的租赁关系客观存在，是其购买了房屋产权而形成的。也正是沿用了原来合同文本的基础上形成了目前的合同，而不是所谓的无效合同。房屋的承租人系林某，而实际使用者系眼镜三分公司，存在转租行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实除与一审查明的部分事实相同外，另查明，自2007年以来租赁合同所涉房屋的经营户为林某开办的开封市新世界眼镜经营有限公司第三分公司，负责人系王某忠，并以第三分公司名义在开封市X区国税局缴纳税款。

本院认为，林某与五交化公司存在租赁关系期间，文达公司与林某在林某与五交化公司的合同原本上签字，双方以承继方式履行原合同内容。文达公司取得房屋产权后，林某应于2007年4月10日前交纳租金，由于文达公司未通知林某交纳租金方式及地点，致使林某无法按时交租金，造成迟交房租的责任林某没有过错，不应视为林某违约。文达公司诉称的以公正方式向林某送达了解除合同通知，林某称未曾见到公证人员及解除合同通知，本院无法确认解除合同通知已送达给林某。林某承租的房屋，系林某成立的开封市新世界眼镜经营有限公司第三分公司使用经营，不存在房屋转租的情形。所以文达公司要求解除合同，支付违约金的诉求无法得到支持。林某诉称与文达公司双方不存在租赁关系的理由，因为，双方已实际履行林某与五交化公司的原合同内容，所以该辩称理由不能成立。一审认定部分事实有误，判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销开封市X区人民法院(2007)鼓民初字第X号民事判决。

二、驳回文达公司的诉讼请求。

一审案件受理费1500元，二审案件受理费170元，均由文达公司负担。

本判决为终审判决。

审判长薛国胜

审判员任晓飞

代理审判员厉学献

二○一一年十一月九日

书记员李翠莲（兼）