原告（反诉被某）：洛阳国诚置业有限公司。住所地：洛阳市X路建设大厦东座X楼。
法定代表人：陈某某，该公司董事长。
委托代理人：孔祥伟，该公司法律顾问。
委托代理人：赵某，该公司职工。
被某（反诉原告）：陈某，女，41岁。
原告洛阳国诚置业有限公司（以下简称：国诚置业公司）因与被某陈某租赁合同纠纷一案，于2011年5月5日向本院提起诉讼。本院于同日做出受理决定，向被某陈某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。在审理过程中，被某陈某向本院提起反诉，经合议庭合议，本院决定受理并合并审理。本院依法组成合议庭，于2011年6月29日、8月29日公开开庭对本案进行了审理。原告国诚置业公司的委托代理人孔祥伟、赵某，被某陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国诚置业公司诉称：2010年1月27日，国诚置业公司与陈某口头协议，陈某租赁国诚置业公司位于洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场X号商铺（74平方米），2010年春节期间，由于未能妥善保护上水管道，陈某租赁的房间内上水管被某裂其要求国诚置业公司赔偿，经协商国诚置业公司减免陈某三个月的房租2220元（即：2010年2月、3月、4月）。后陈某至今不交房租，国诚置业公司多次向陈某催要房租、并要求签订书面合同，陈某均以种种理由拒绝，由于陈某长期不交房租，其行为显属违约。为此，国诚置业公司诉至法院。现要求：1、终止双方之间的租赁协议，陈某返还国诚置业公司位于洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场X号商铺；2、陈某支付所欠租金5070元及利息（计算租金日期从2010年2月起至起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。以及陈某继续使用期间的费用；3、诉讼费用由陈某负担。
被某陈某答辩并反诉称：1、不同意终止双方的租赁协议。2009年12月底，陈某与国诚置业公司口头约定，其租用国诚置业公司位于洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场X号商铺（74平方米）作为仓库存放酒类，租金740元/每月，期限未定。该约定是经过上任经理和二运公司一个管理人员以口头约定仓库由陈某使用，虽是口头约定但也是一种合约，不能终止。2、2010年1月至2月之间，国诚置业公司使用的水管主管道冻裂，水漏入存放酒类的仓库，造成部分酒的包装浸湿发霉损坏，货物损失，国诚置业公司对此损失的事实予以认可，国诚置业公司拉走其30件左右酒折抵3个月（2010年2月-4月）房租。2010年7月间，另一个商户违规私自打开水总闸，造成其第二次货物损失，国诚置业公司拉走其60件酒，折抵7个月（2010年5月-11月）房租，第二次还有一部分货物损失没有计算在内，给予赔偿，现国诚置业公司要求清欠租金5070元不知道怎么计算，针对国诚置业公司的诉求结合其部分未予赔偿的货物损失，陈某向本院提起反诉，要求国诚置业公司赔偿其经济损失x元及利息8880元，共计x元。3、诉讼费不应该由陈某承担。
原告国诚置业公司辩称：1、应驳回陈某的反诉请求。因为本诉是租赁纠纷，而反诉部分是赔偿纠纷，本诉与反诉不能合并审理；2、针对陈某陈某的事实部分，国诚置业公司认为第一次是免陈某三个月房租，但并没有拿陈某的酒。2010年7月由于苏河酒业的缘故私自打开水阀门造成陈某的酒再次受潮，陈某要求以酒抵租，国诚置业公司本着息事宁人的态度，有苏河酒业经理李国芳和陈某及国诚置业公司员工赵某在场，通过现场勘察，陈某本人亲自找人翻库，清点出受损酒60件，三方在场，由陈某列出全部酒的名称、数某、价格，国诚置业公司将其价值5290元的60件连包装带酒拉走冲抵房租，同时将后面上水管道拆除。陈某的货物损失其应当承担一定的管理责任。综上，国诚置业公司坚决收回房屋，不再租赁给陈某；3、陈某库内物品应由自己管理，因管理不善，造成损失应由自己承担；4、由三方在场，已将上水管道拆除，国诚置业公司起诉后，陈某再次提出酒类受潮，应有陈某自己承担。综上所述，请求驳回陈某的反诉请求，保护国诚置业公司的合法权益。
原告国诚置业公司为支持自己的主张提交证据材料如下：
证据1、房租费收据副联一份。证明2009年12月27日郭某（系陈某租赁仓库合租人）租赁国诚置业公司编号为：X号仓库的事实，以及陈某与郭某自2010年1月1日正式租赁该仓库以来，只交纳了一个月租金的法律事实。
证据2、被某陈某书写包装被某浸泡的全部酒的名称、数某及价格明细及苏河酒业公司证明一份。证明陈某租赁X号仓库后，2010年6月初，由于苏河酒业员工擅自打开阀门用水，造成陈某仓库南墙受潮，造成60件酒包装损坏，包装和酒价值5290元。为了息事宁人，国诚置业公司把酒拉回冲抵租金的法律事实，受潮酒类共计60件。
证据3、商铺租赁合同二份。证明国诚置业公司出租给商户的商铺每月租金为15元/平米—17元/平米之间。签订租赁合同并一次性付清租金的，才能享受减免租金的优惠政策。否则，根据地段、位置的不同，租金按照15元/平方—17元/平米每月的标准按月收取。
证据4、国诚置业公司与洛阳二运公司签订的土地租赁协议一份。证明位于洛阳市X区X路X号院内的商铺产权是国诚置业公司所有，租期为20年。
经质证，被某陈某对原告国诚置业公司提交的证据1有异议，该收据一式四联，我手中所持的一联没郭某这两字。租金740元不错。对证据2真实性无异议，证明方向有异议，并不是陈某损失全部货物，只是拉走货物的总计。对苏河酒业的证明真实性无异议，但认为证明内容只有部分是事实，不是陈某全部损失只是部分损失。对证据3有异议，对其它商户是每平方米15-17元，但对我是每平方米10元。对证据4没有异议。
被某陈某为支持自己的主张提交证据材料如下：
证据1、购货单据一份。证明受损货物是从正规酒厂进货，上面有价格和进货时间。
证据2、厂家委托书一份。证明方向同证据1。
证据3、厂家没有包装的证明一份。证明厂家已停止生产该酒，没有多余包装。
证据4、借条一份。证明陈某是借个人钱去购的这批货，有利息。
证据5还息收条一份。证明陈某借的钱是年息x元，我还了下半年（2010年6月20日至2010年12月20日）息x元。
证据6还息收条一份。证明陈某还了上半年（2009年12月20日至2010年5月20日）的利息x元。
证据7、清单一份。证明国诚置业公司2011年年前拉走该损失货物折抵房租的事实。
证据8、照片二份8张，证明货物受损外包装情况及未赔偿的货物。
经质证，原告国诚置业公司对被某陈某提交的证据1真实性没有异议，证明方向有异议，只能证明送货了，但送给谁并未显示，因此不能证明陈某的观点。对证据2真实性有异议，陈某与保定康富陈某酒有限公司存在利害关系，此证据不真实不客观。对证据3真实性有异议，陈某与保定康富陈某酒有限公司存在利害关系，此证据不客观不真实，不符合证据规则的要求。对证据4的借条国诚置业公司认为与本案无关，是虚假的，应该在出借人手里，不应该在借款人手里。既便是利息还清了，本金没有还，借条应该在出借人手里不应该在借款人手里。对证据5、6还利息的收条国诚置业公司认为与本案无关不予质证。对证据7真实性无异议，证明方向没有异议，恰恰证明这个事情已经全部处理完毕，并不是陈某所说的只处理了部分损失。对证据8照片拍摄的时间不详，受损外包装是由何原因造成的不详，受损的时间不详，屋面受潮是苏河酒业员工造成，还是以后人为造成不清楚。综上，均不能说明陈某的损失与国诚置业公司有关，恰恰足以证明陈某的损失是由苏河酒业员工造成，与国诚置业公司无关，请求法庭驳回陈某反诉请求。
本院根据原、被某、辩意见及举证、质证情况，对本案事实确认如下：2010年1月27日，国诚置业公司与陈某达成口头协议约定，陈某租赁国诚置业公司位于洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场X号商铺（74平方米）作为仓库使用，租金为10元/每平米，双方未约定租赁期限。2010年春节期间，陈某租赁的商铺内上水管被某裂造成其部分酒的包装箱浸湿发霉包装损坏，双方经协商国诚置业公司免陈某三个月的房租2220元（即：2010年2月、3月、4月）。2010年6月，与陈某同在洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场经营商户洛阳市苏河酒业公司的员工擅自打开阀门用水，造成陈某商铺南墙受潮60件酒包装损坏，洛阳市苏河酒业公司经理李国芳与陈某、国诚置业公司赵某到场，由陈某派人翻库清点，陈某列出全部受潮酒类清单价值5290元，由国诚置业公司拉走，折抵陈某7个月房租(按10元/每月/平方计算，自2010年5月至2010年11月止)，同时国诚置业公司将陈某租赁商铺后面上水管予以拆除。后陈某未再向国诚置业公司交纳房租，为此，国诚置业公司诉至本院。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条的规定，“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中被某陈某租用原告国诚置业公司位于洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场X号商铺（74平方米，每平方米按10元计算）作为仓库，租金740元/每月，双方未采用书面形式签订合同，也未约定租赁期限，应视为双方存在不定期租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。关于原告国诚置业公司要求解除与被某陈某的租赁合同的诉讼请求，因双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人，故原告国诚置业公司要求解除与被某陈某的租赁合同并返还位于洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场X号商铺的诉求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告国诚置业公司要求被某陈某支付拖欠租金5070元及利息（租金计算日起从2010年2月起至起诉之日止；利息自2011年1月起至2011年4月止，按中国人民银行贷款同期贷款利率计算）的诉讼请求，因被某陈某自2010年2月起至2010年11月止的房租亦经双方协商以物折价7510元折抵房租，且双方均已履行，原告国诚置业公司要求被某陈某支付拖欠租金2010年12月起至2011年4月止租金，应仍按双方约定每平方米10元计算（即：10元/平方米/月×74平方×5个月）＝3700元，故原告国诚置业公司要求被某陈某应支付拖欠租金3590元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于原告国诚置业公司要求被某陈某支付自2010年2月起至起诉之日止（按中国人民银行同期贷款利率计算）利息的主张，因双方未约定利息，故原告国诚置业公司的该项诉求，于法无据，本院不予支持。关于被某陈某要求原告国诚置业公司赔偿其经济损失x元（货物损失价值x元、利息8880元，按月利率2.5分计算，自2009年12月20日其至2010年12月20日止）的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。现被某陈某主张其货物损失的价值及利息共计x元，因其未能提供证据证明其上述经济损失全部系原告国诚置业公司造成，故被某陈某的该项诉求，因证据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被某）洛阳国诚置业有限公司与被
告（反诉原告）陈某之间的房屋租赁关系；被某（反诉原告）陈某在本判决生效后15日内将位于洛阳市X区X路X号院金鼎糖烟酒副食批发市场X号商铺（74平方米）腾出交还给原告（反诉被某）洛阳国诚置业有限公司。
二、被某（反诉原告）陈某在本判决生效后15日内支
付原告（反诉被某）洛阳国诚置业有限公司房租3700元。
三、驳回原告（反诉被某）洛阳国诚置业有限公司的
其他诉讼请求
四、驳回被某（反诉原告）陈某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告（反诉被某）洛阳国诚置业有限公司负担40元，被某（反诉原告）陈某负担110元；反诉费700元，由被某（反诉原告）陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数某出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长白小波
审判员常跃华
人民陪审员宋娜
二0一一年九月二十八日
书记员冯&x
