上诉人（原审被告）河南银象投资担保有限公某，住所地：郑州市X区X街X号。

法定代表人段某，董事长。

委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）河南正大工程造价咨询有限公某，住所地：郑州市X路北X号注协大厦。

法定代表人乔某，董事长。

委托代理人刘涛，河南千业师事务所律师。

委托代理人陈光磊，河南千业师事务所律师。

上诉人河南银象投资担保有限公某（以下简称银象公某）与被上诉人河南正大工程造价咨询有限公某（以下简称正大公某）因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2011）金民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公某开庭审理了本案。上诉人银象公某的委托代理人王某某，被上诉人正大公某的委托代理人刘涛、陈光磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年3月1日正大公某与银象公某签订租赁协议一份，主要约定：自2009年3月1日至2012年3月1日的三年租赁期限内，银象公某租用正大公某位于郑州市X路X号注协大厦八楼X、806、807、808、809、X室共六间房屋，总面积为297.18平方米；租金约定为2009年3月1日至2010年3月1日按每平方米1元计算，总计x.70元；2010年3月1日至2012年3月1日按每平方米1.1元计算，总计为x.54元；付款方式为银象公某每半年向正大公某缴纳所欠房租；在合同有效期内，双方不得随意解除合同，单方解除合同，须向对方偿付3个月的租金；如银象公某逾期未缴纳约定的各项费用，应按照合同总租金的10%向正大公某支付违约金等。合同签订后，正大公某向银象公某交付了约定的出租房屋。2009年10月27日，双方又签订租赁合同一份，主要约定：自2009年10月27日至2012年10月26日的三年租赁期限内，银象公某租用正大公某位于郑州市X路X号注册会计师大厦八楼X、819两间房屋，总面积为98.83平方米；租金约定为2009年10月27日至2010年10月26日按每平方米1元计算，总计x.95元；2010年10月27日至2012年10月26日按每平方米1.1元计算，总计x.5元；付款方式为银象公某每半年向正大公某缴纳所欠房租；在合同有效期内，双方不得随意解除合同，单方解除合同，须向对方偿付3个月的租金；如银象公某逾期未缴纳约定的各项费用，应按照合同总租金的10%向正大公某支付违约金等。合同签订以后，正大公某也向银象公某交付了约定的两间房屋。在两份合同履行期间，银象公某自行搬离了承租房屋，双方协商未果，酿成纠纷。在一审审理中，银象公某称2010年5月，其在搬离承租房屋后，又向正大公某支付了x元租金，正大公某称该部分租金已在起诉时予以扣除。

原审法院认为，银象公某以双方的租赁协议未办理相应的税务等行政登记手续为由，主张两份租赁协议无效，而该协议均系双方当事人的真实意思表示，且法律法规亦未规定租赁协议以进行税务登记为生效要件，在双方对合同生效无特别约定的情况下，两份租赁协议应自双方签字盖章之日起生效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同中明确约定单方解除合同的，须向对方偿付三个月的租金作为违约金。对银象公某提前搬离承租房一事，双方并无争议，只是对搬离的具体日期各执一词。银象公某称其2009年12月就已搬离承租房，但其未提交证据予以证明，而正大公某只是诉称其至2010年11月才发现银象公某搬离。对此，原审认为，银象公某搬离承租房时，未及时通知正大公某，且未提交证据证明其搬离的准确日期，原审认定以正大公某主张的2010年11月为银象公某的搬离时间，且认定，银象公某当庭主张的x元系付其搬离前的租金，已含在其已付租金之内。根据双方合同约定，银象公某提前解除合同且未足额缴纳租金，均构成违约，应承担相应的法律责任。根据合同约定，截至2010年11月30日，银象公某应付租金为x.12元，扣除其已付的x元（含银象公某当庭主张的x元），银象公某尚欠租金x.12元。违约金的计算为：提前解除两份合同各付3个月的租金，计x.99元；拖欠租金应承担合同总额10%的违约金，计x.97元；违约金共计x.96元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限被告于判决生效后十日内支付原告尚欠租金x.12元，违约金x.96元，共计x.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4245元，由被告负担。

银象公某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：正大公某作为房屋出租方未依法到房管部门、税务部门及公某部门登记备案，取得相关出租许可手续，并缴纳税金和其他管理费用，其行为违反了国家相关行政法规的硬性规定，因此双方签订的租赁合同为无效合同。银象公某在2009年12月已搬离，认定正大公某一年之后才发现，不符合事实。2010年5月银象公某所交租金应予扣除。请求二审法院撤销原判，支持银象公某的上诉请求。

正大公某答辩称：房屋租赁合同不以在房管、公某、税务等部门登记为生效要件。银象公某实际搬出出租房屋的时间为2010年11月底。银象公某自两份租赁协议签订之日起至2010年11月30日，应向正大公某交纳租金x.12元，但实际交纳x元，尚欠租金x.12元。故原判认定事实清楚，适用法律正确，银象公某的上诉理由及请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为：银象公某与正大公某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。银象公某提前解除合同且未足额缴纳租金，构成违约，应承担违约责任。银象公某上诉称正大公某应到房管、税务及公某部门登记备案后租赁合同方可生效，此上诉理由无相应法律依据，本院不予支持。银象公某所称搬离时间及应扣除x元租金的理由，证据不足，本院不予采信。综上，银象公某的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4245元，由上诉人河南银象投资担保有限公某负担。

本判决为终审判决。

审判长崔凤茹

审判员陈予

审判员崔航微

二Ｏ一一年十月二十五日

书记员胡良瑞