重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2011）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：高x。

委托代理人：张x，重庆市X区观音桥法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：重庆x物业，住所地重庆市X区X街X号“上海东方花苑”A幢x号，组织机构代码x。

法定代表人：周x，总经理。

委托代理人：干x，女。

委托代理人：吴x，重庆x律师事务所律师。

上诉人高x与被上诉人重庆x物业（以下简称x公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年2月17日作出（2011）中区民初字第x号民事判决。高x对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年6月28日对本案进行了询问审理。上诉人高x的委托代理人张x，被上诉人x公司的委托代理人干x、吴x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：高x、王x之女王x于2001年12月7日购买渝中区X街X号附X号x号房屋，《商品房买卖合同》第十四条约定：2002年12月6日前室内停车位交付买受人有偿使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意买受人无偿使用露天停车位。王x、高x与负责该小区物业管理的重庆布兰特物业管理有限公司签订的《物业管理合同》第一条第14款约定：本物业区域内的业主和物业使用人在公共场地停车，按购房合同第十四条的约定执行。

2004年8月9日，重庆市X区业主委员会与x公司签订《物业管理委托合同》，委托x公司从2004年9月1日起对畔江楼小区进行物业管理，委托期限2年，该合同第二十三条约定：“车位使用费由x公司按下列标准向车位使用人收取：1、露天停车场月租每车200元…”2006年9月1日，双方续签合同，委托期限3年，露天停车场车位使用费仍为月租每车200元。2010年1月9日，双方再次续签合同，委托期限4年，该合同第二十三条第1款第（2）项约定：露天停车场车位使用费月租每车180元（当日18时至次日8时停放，仅限小区业主车辆）。2003年8月8日，重庆市X区业主委员会出具委托书，聘请x公司畔江楼物业处对小区露天停车场进行有偿服务管理，收费按渝中区物价局复审标准执行。x公司对该小区业主月租停车服务费的收取，均是停车满一月后收取。

高x、王x于2002年入住畔江楼小区X区X街X号附X号12-X号房屋），成为该小区业主。2004年8月，高x购买“中华”牌轿车一台，牌照为渝X，从2004年9月1日起，该车长期使用畔江楼小区露天停车位。

另查明，x公司与高x未签订书面《物业管理合同》。x公司于2010年12月1日向高x发函，催收其欠交的停车服务费。

一审中x公司2010年12月26日起诉称，高x从2004年9月1日起至今其轿车一直使用小区停车场，却拒不交纳停车服务费，共计拖欠x元，多次催收无果，故请求判令高x支付停车服务费x元。

高x辩称，其所有的轿车于2004年9月1日起经常使用畔江楼小区的停车位是事实，但x公司之前的物业管理公司书面承诺免除其停车服务费，x公司进驻后亦曾经多次口头承诺免除其停车服务费，且x公司所主张的停车服务费已过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。

一审法院认为，x公司为高x的轿车提供了保管服务，高x理应交纳相应的停车服务费。高x与重庆布兰特物业管理有限公司签订的《物业管理合同》，虽约定有高x无偿使用露天停车位的条件，但根据合同相对性原理，该合同对x公司不具有约束力。高x未举证证明x公司曾口头承诺免除其停车服务费，其提供的证据亦不能证明x公司事实上免除其停车服务费，且x公司予以否认，对高x认为x公司免除其停车服务费的抗辩理由，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，畔江楼小区X区全体业主共有，高x欠交停车服务费，不仅损害物业服务企业x公司的利益，也损害了该小区全体业主的利益。畔江楼小区业主委员会与x公司签订的《物业管理委托合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法、有效，高x与x公司虽未签订书面物业服务合同，但高x仍应受前述《物业管理委托合同》的约束。故高x应当按照畔江楼小区业主委员会与x公司签订的《物业管理委托合同》所约定的停车服务费标准，向x公司交纳停车服务费。

关于诉讼时效的问题。畔江楼小区月租停车服务费收费方式是按月收取，每月的停车服务费均属于一个独立的债权，应分别从其应当交纳之日起计算诉讼时效，x公司于2010年12月1日向高x发函催收停车服务费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效发生中断，从2010年12月1日起之前二年内（即2008年12月1日以后）的停车服务费，依法予以主张。对2008年12月1日前欠交的停车服务费，x公司并未提供充分证据证明其在2010年12月1日之前曾向高x主张过停车服务费，亦未举证证明有其他诉讼时效中止中断的情形，已过诉讼时效，故不予主张。

一审法院遂判决：一、高x在本判决生效后立即向x公司支付停车服务费4760元。（2008年12月至2009年12月为每月200元，2010年1月至2010年12月每月180元。）二、驳回x公司的其他诉讼请求。一审案件受理费180元，减半收取90元，x公司负担30元，高x负担60元。

高x不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回x公司诉讼请求。主要事实和理由：1、一审认定事实不清，证据不足。高x并非小区业主；一审认定高x从2004年9月10日起长期使用小区露天停车位缺乏证据，2008年11月至2010年12月期间，高x并未在小区停车。x公司无任何证据证明高x停车的事实，应承担举证不能的后果。2、一审适用法律不当。高x与前期物业合同约定免费使用停车位，与x公司没有签订停车收费合同，应视为x公司追认前期物业合同的约定。小区露天停车属专项服务，不属公共服务，应由双方书面约定，业委会与x公司的《物业管理委托合同》对高x无约束力。3、本案诉讼时效中断后，时效期间应重新计算，不应追溯前两年。

被上诉人x公司答辩称：高x居住在小区并长期使用停车位是事实，应按规定交纳停车费。露天停车位权利属于全体业主，《物业管理委托合同》对高x有约束力，前期物业合同不能作为高x不交费的依据，否则侵害全体业主利益。因高x长期不交停车费，时效应从持续行为终了时起算。高x的上诉理由不能成立，请求维持原判。

二审中高x提交2008年7月15日重庆市明治佳荣商务有限公司与高x的借车协议1份及停车缴费发票3张，拟证明其所有的渝X轿车于2008年7月15日已出借给重庆市明治佳荣商务有限公司作监理用车使用直至2010年12月，期间该车未使用小区停车位。x公司质证认为，该证据一审即已出现，二审才提交已过举证时限，不予质证；并且，该车上班开出，下班开回，并非24小时都在小区停车位停放，二者并不矛盾。

因高x二审中提交的证据不属新的证据且x公司不同意质证，本院对该证据不予采信。

二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，小区X区全体业主共有，小区业主可以委托物业公司对物业进行管理，业主委员会的决定对业主具有约束力，物业公司对业主违反物业服务合同等妨害物业服务与管理的行为有权请求承担相应民事责任。本案高x在畔江楼小区居住，系住房和停车位的物业使用人，依法应参照法律或司法解释关于业主的规定处理。本案中x公司主张的停车服务费，实际是车位使用费，该收益应由全体业主享有。根据畔江楼小区业主委员会与x公司签订的《物业管理委托合同》约定，小区露天停车位停车应收取车位使用费，该费用由x公司负责收取，据此x公司根据授权有权向车位使用人收取车位使用费。关于高x是否使用小区露天停车场问题，x公司举示的《车辆出入停放登记表》、业委会《证明》、证人证明等证据，足以证明高x使用小区露天停车场的事实，高x未举示充分证据予以反驳，该事实应予认定，据此，高x应根据《物业管理委托合同》的规定交纳车位使用费。高x与前期物业重庆布兰特物业管理有限公司签订的《物业管理合同》，已经随合同到期而终止，且该合同仅对重庆布兰特物业管理有限公司发生法律效力，对x公司不具有约束力。关于诉讼时效中断所涉费用计算问题，因一审计算的费用期间为2008年12月至2010年12月，为起诉前两年的费用，因此费用计算并无不当。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费180元，由上诉人高x负担。

本判决为终审判决。

审判长倪洪杰

审判员陈军辉

代理审判员秦敏

二Ｏ一一年八月一日

书记员邓柯言