原告李某，女，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）-X号。

委托代理人李某伟，驻马店市148法律服务所法律工作者。

被告梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体经营户，住（略）。

委托代理人张其朋，河南同立律师事务所律师。

原告李某诉被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及委托代理人李某伟、被告梁某某及委托代理人张其朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某诉称，2006年9月30日我与被告签订租房协议一份，该协议第三条约定，被告应于每年10月份一次性交清全年房租，必须先交款后用房，否则原告有权拒绝被告使用房屋或收回房屋使用权。但到期后，被告除向遂平县公证处提存x元外，对下余4000元租金拒不支付，且经原告催告后至今未付。另我与被告签订租房协议时附加有条件，即房屋原所有人遂平县正平饲料公司给我提供三间门面房作为补偿，现因该三间门面房已纳入拆迁范围即将拆除，合同所附条件已不存在，因此我与被告之间签订的租房协议应予解除。综上，被告拖欠原告租金拒不给付，致使原告不能实现合同目的，且双方签订合同时所附加条件消失，故请求依法解除双方签订的租房协议，并判令被告支付租金4000元，承担本案诉讼费用，

被告梁某某辩称，①我与原告之间存在着十间房屋的租赁关系，但我不欠原告的房屋租金。我依合同约定于2009年9月29日提前向原告支付了属于原告自有8间房屋租金x元（2009年10月1日至2010年10月1日之间租金），因原告拒收，我将租金提存于遂平县公证处。另2间房屋所有人是遂平县正平饲料发展有限公司，因该公司破产清算，被遂平县人民法院于2009年9月依法收回，该房屋租金4000元我从此不再支付，原告也无权再收取房租，由此可见，协议约定解除合同的情形并未出现，原告无权擅自单方解除合同。②原被告于2006年9月30日签订的租房协议中，除了租赁协议必备的条款外，没有附加条件。另二间半房屋因房屋所有权人依法收回并拆除，这并不影响原被告8间房屋租赁关系的合同性，更不是原告擅自解除合同的理由。③我国现行法律规定解除合同有三种情形，原告请求解除合同不符合法律规定的三种情形，属于滥用诉权，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2002年8月27日，被告梁某某经与遂平县正平饲料发展有限公司协商，梁某某租赁遂平县正平饲料发展有限公司门面房10间，租金每年2万元，租期为10年。梁某某租用该十间房屋经营餐馆，取名小何啤酒鸭。2006年1月16日李某购买上述10间门面房中的7间房屋，原告李某经与遂平县正平饲料发展有限公司协商，双方达成的购房协议约定：李某在交清房款后，7间房屋产权属于李某所有；李某应继续履行遂平县正平饲料发展有限公司此前与小何啤酒鸭饭店签订的为期10年的租房合同，具体时间为2002年10月1日至2012年9月30日。为了弥补原租房合同中房租不变给李某造成的损失，遂平县正平饲料发展有限公司愿将现在小何啤酒鸭饭店已使用的所售房屋西边两间半临街门面房无偿供李某使用15年，具体时间为2006年1月1日至2021年1月31日。遂平县正平饲料发展有限公司有义务协助李某与现租房人小何啤酒鸭饭店重新签订租房合同，但李某不得缩短原租期，在原租期内不得抬高租金。2006年9月30日，李某与梁某某经协商，签订租房协议一份。协议约定，李某将门面房10间租给梁某某，租金每年2万元整，租期为10年，从2002年10月开始计算时间。租金的交纳第一年分二次交清，每半年上交一次，从第二年开始每年10月份一次性交清全年房租，必须先交款后用房，否则李某有权拒绝使用房屋或收回房屋使用权。协议并约定了其它条款。双方签订了租房协议后，梁某某如期交纳了2006年度、2007年度、2008年度的房屋租金。因遂平县正平饲料发展有限公司申请法院破产还债，本院于2009年9月18日向梁某某发出（2007）遂民二破字第01-X号交付财产通知书，要求梁某某将使用遂平县正平饲料发展有限公司的二间半门面房交付破产清算组，梁某某已于2009年10月份将二间半门面房交付给破产清算组。2009年9月29日，梁某某向李某交纳房屋租金x元，李某以梁某某应交纳2万元租金为由拒绝接受。次日，梁某某将x元租金提存到遂平县公证处。2009年11月30日，李某通过申通快递送达给梁某某通知书一份，内容为：①请你务必于2009年12月10日前交清所欠房租2万元，逾期不交纳，我方将要求解除租房合同。②鉴于我们双方签订合同是附条件的合同，现因遂平县正平饲料发展有限公司已将无偿提供我方使用的两间半房屋出卖，且即将拆除，所附条件已经灭失，合同履行的前提条件已不存在，因此我方要求解除租房合同。③……。之后梁某某未按该通知要求向李某交纳租金x元，双方也未就租金数额及是否解除合同达成一致意见。

上述事实，有双方当事人陈述、书证、证人证言在卷为据，证据充分、足以认定。

房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。该租赁合同标的物中的7间房屋属李某个人所有，另两间半属于遂平县正平饲料发展有限公司授权李某使用的房屋，合同约定租金x元应为全部房屋租金。根据双方签订的租赁合同，不能确定李某个人所有房屋租金和遂平县正平饲料发展有限公司授权李某使用的两间半房屋租金各为多少。因此，在遂平县正平饲料发展有限公司破产清算组将二间半房屋收回后，梁某某未与李某进行协商即单方认为下余房屋租金为x元，没有事实依据。因双方对租金数额存在异议，梁某某将该x元租金提存到遂平县公证处，不能视为其已履行合同义务。根据双方签订租赁合同第三条约定，被告梁某某拒绝交纳房租x元，经原告李某催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。且遂平县正平饲料发展有限公司破产清算组将授权李某使用的二间半房屋收回，合同标的发生重大变化。因该二间半房屋系遂平县正平饲料发展有限公司为了弥补租房合同中房租不变给李某造成的损失而供李某无偿使用15年时间，遂平县正平饲料发展有限公司破产清算组将房屋收回后，李某的房租损失无法得到补偿，继续履行合同对于原告李某明显不公。综合以上理由，原告李某请求解除其与梁某某签订的租房合同，理由合法正当，本院予以支持。因原告李某已请求解除双方租房合同，其请求判令被告支付下余租金4000元，本院不予支持。被告梁某某辩称被遂平县正平饲料发展有限公司收回的2间半房屋租金为4000元，下余租金为x元，无事实依据；其辩称原告起诉解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》规定的三种情形的理由亦无法律依据，本院不予采信。本案在审理中经调解达不成协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告李某和被告梁某某于2006年9月30日签订的租房合同。

二、驳回原告李某其它诉讼请求。

案件受理费100元，由原告李某承担40元，被告梁某某承担60元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长赵新政

代理审判员阙景

人民陪审员王中华

二0一0年五月二十日

书记员崔海明