原告方某,男,X年X月X日生,汉族。
原告臧某，男,X年X月X日生，汉族。
以上两原告共同委托代理人郑学刚，河南世纪通律师事务所律师。
被告河南国瑞置业有限公司。
法定代表人张某乙，该公司董事长。
委托代理人李某，该公司经理。代理权限为特别授权。
原告方某宝、臧某与被告河南国瑞置业有限公司（简称国瑞公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案中，原告方某宝、臧某于2010年12月16日提起诉讼，本院于2010年12月19日立案。原告于2010年12月21日提出财产保全申请并提供担保，本院于2010年12月22日作出(2011)信中法民初字第13-X号民事裁定书对位于信阳市X区X路X号国瑞•南湖花园X号楼全部和X号楼中的任意三套商品房进行了保全。于2011年2月25日、2011年3月30日公开开庭审理了本案。原告方某宝、臧某及其委托代理人郑学刚，被告国瑞公司的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方某宝、臧某诉称,2008年11月17日原、被告双方某订了一份合作协议。协议约定,被告将其运作的国瑞•南湖花园房地产项目其中的大门口东侧综合楼约1500平方某左右的建筑和销售权转让给原告，合计117万元。甲方（被告）负责运作至具备开工条件，包括小区室外配套工程费用等；提供相关手续和争取政府优惠政策，及场地“三通一平”保证施工不受任何影响；原告于2008年12月底开工。如有违约，违约方某支付对方某约金为总款的30%。协议签订后，原告如期支付被告转让费，但被告在协议签订后没有完成相应义务，致使原告被迫延迟8个月开工（开工时间为2009年9月）。原告现已建成综合楼，被告至今仍未完成室外配套工程，尚未取得并提交商品房预售许可证，致使原告不能进行预售。因被告的上述违约行为，给原告造成巨大经济损失，仅延迟开工多支付借款利息67.34万元。原告多次向被告要求其履约，被告以种种理由推托。请求：1、要求被告继续履行合同约定的义务；2、要求被告支付原告违约金62.4万元并赔偿原告直接损失67.34万元和可得利益损失180万元,两项合计309.74万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告国瑞公司辩称，从建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证看，建设单位并非本案原告，合作协议内容只显示房屋建筑面积和价格，不能认定是项目转让。原告主体不适格，原被告之间不存在相应法律关系，原告要求被告承担相应损失没有事实和法律依据。请求驳回原告诉讼请求。另称，因国瑞公司法定代表人张某乙下落不明，相关证据缺失，公司现由最大股东徐上上负责日常工作。另外表示凡有公司真实印章的文书文件被告均予以认可。
原告方某宝、臧某提供以下证据证明自己的主张：1、2008年11月17日双方某订的合作协议，内容为原、被告约定转让国瑞•南湖花园X号楼的建筑和销售权相关的权利、义务，转让费117万元，被告前期义务为负责运作至具备开工条件包括完善配套工程等，原告以被告名义建筑与销售，开工时间为2008年12月底。证明原、被告以合作的形式转让房地产权属。2、国瑞公司给臧某2010年6月1日出具的收条15万元，经手人赵X（证据编号13-2）。3、臧某为国瑞•南湖花园9#楼（会所）支付信阳市第一建筑工程公司工程款200万元（证据编号13-3）。证明该项工程为原告负责。4、国瑞公司给方某出具的收条20万元（证据编号13-4）。5、张某乙2009年12月30日给臧某出具借条2万元（证据编号13-6）。6、张某乙2009年5月8日给臧某出具借条5万元（证据编号13-7）。7、张某乙2009年3月26日出具“南湖花园商服楼开发费30万元，凭此换公司正式票据”收条一份（证据编号13-8）。8、张某乙2009年8月24日出具“南湖花园综合服务楼承包开发款5万元”收条一份（证据编号13-9）。9、国瑞公司2009年12月22日经赵X手出具收条一份，内容为“今收到会所楼盘款15万元”（证据编号13-10）。10、国瑞公司2010年2月12日经赵X手出具收条一份，内容为“今收到臧某现金10万元”（证据编号13-11）。以上收据内容为原告支付给被告转让房地产项目的费用。证明原告履行了支付转让款义务。11、国瑞公司2009年8月20日给臧某的开工通知（证据编号13-12）。内容为施工单位于2009年9月开工，证明开工时间比合同要求延迟8个月。12、信阳市第一建筑工程公司证明一份，证明9#楼系该公司承建，于2009年9月16日开工（证据编号13-13）。13、信阳日报2010年12月29日报纸一份，“声明9#楼建筑工程施工许可证，证号：信南建2010-024，建设工程规划许可证，证号：信南建2010-021因不慎丢失，声明作废。”（证据编号13-14）。14、会所9#楼信南规2010-021建设工程规划许可证（证据编号13-15）。15、会所9#楼信南建2010-024建设工程施工许可证（证据编号13-16）。内容为行政许可的建筑规划和准建的具体事项，证明被告开工时间延迟是被告的原因所致。16、2010年6月20日国瑞公司与信阳市第一建筑工程公司签订关于9#楼会所建设工程施工合同一份共14页，并在建设主管部门备案。内容为以被告名义与施工单位签订的建筑工程合同的权利、义务，证明具体建筑事项的发生情况。16、臧某向刘x万元月息2分的借条一份（证据编号13-17）。17、臧某向刘x万元月息2分的借条一份（证据编号13-18）。内容为原告开工前筹措工程款420万元，并约定月息2％。证明原告因延迟开工造成直接经济损失确实存在。18、南湖花园建筑工程现状照片（证据编号13-19）1份4页8张。内容为起诉时拍摄的该建筑工程状况，证明被告没有完成配套工程建设。19、2009年9月9日国瑞公司给方某宝、臧某的“关于南湖花园楼宇面积确认函”，确认综合楼准确建筑面积为2600平方某（证据编号13-20）。20、2010年12月10日国瑞公司给臧某、张某乙平函，称“根据协议，我公司转让给你们的国瑞南湖花园1#、3#、4#、9#、8#楼的15套商品房由你自行负责协调销售方某的工作，需要我公司提供的手续请抓紧办理，我公司予以配合，不再另行通知。”（证据编号13-21）。证明被告转让销售权的存在。21、9#楼违约金和损失计算表。违约金为按合同约定为总款的30%，应为147万元×30%=44.1万元;直接经济损失:(转让费+工程款)×延迟开工月数×借款利息=经济损失，即（147+220.0896）×10×2%=73.42万元,两项合计为117.52万元。
被告国瑞公司向法庭提供如下证据:1、国瑞公司与信阳佳瑞房地产营销策划有限公司签订的关于国瑞南湖花园项目营销策划及销售代理合同书。2、2009年12月2日国瑞公司（甲方）与方某、臧某、楚其林（乙方）及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司（丙方）签订的“关于销售中需要明确的几个问题”。3、2009年11月1日国瑞公司（甲方）与方某、臧某（乙方）及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司（丙方）签订的协议书，就房地产项目销售和管理三方某成的协议。4、2011年3月5日《大河报》一份A15右下角登报国瑞公司给张某乙的一份“通知”，通知张某乙依据《公司的章程》规定于2011年3月8日上午在公司召开全体股东会，望准时参加。5、国瑞公司2011年3月8日第二次全体股东会，由监事徐上上主持，持股权10%的刘炎杰参加，持股权5%的张某乙经公告没有参加，形成决议一、由公司部门经理李某代表公司参加关于国瑞南湖花园的重大诉讼事项，二、关于公司的其他对外借款事项的解决由李某负责。6、郑州市工商行政管理局就国瑞公司股东出资信息变更登记表。7、国瑞公司与方某、臧某的合作协议。
根据双方某事人举证、质某、诉辩意见及庭审调查，本院确认事实如下：2008年11月17日，原、被告双方某订了一份合作协议。协议约定，一、被告将其运作的国瑞•南湖花园房地产项目，运作至具备开工条件，包括小区室外配套工程等费用，折合每平方某780元，将大门口东侧综合楼、设计建筑面积约1500平方某左右，计117万元，建筑和销售权转让给原告，最终建筑面积以规划审批为准，费用相应增减。合同签订一个星期内交定金5万元，进住施工场地至施工手续齐全，付首期金额30万元，施工到一层再付总额的百分之三十。余款乙方某甲方某售许可证取得后一次性付清。二、被告提供相关手续和优惠政策，及场地“三通一平”，保证施工不受任何影响，原告承担施工及投入，接受甲方某目部统管及质某，于2008年12月底开工。三、被告在房屋建成后负责统一验收、统一办证，原告承担相应面积的销售及税费费用。四、原告建设的综合楼的销售，被告负责有关票据，相关费用由原告承担。五、原告自行选择符合条件的施工单位，被告协助原告办理相关手续，严格按规定设计要求进行施工，严格把控质某。…。六、小区住宅维修基金、测绘、售房及办理房产证，物业管理，由甲方某担及收取，…。七、双方某格履行本协议，如有违约，由违约方某付对方某约金为总款的30%，且追究相应的法律责任。协议签订后，国瑞公司及法定代表人张某乙先后从原告处于2010年6月1日收取15万元、2008年12月30日收取20万元、2009年3月26日收取30万元、2009年8月24日收取5万元、2009年12月22日收取15万元、2010年2月12日收取10万元、2009年12月30日张某乙借臧某2万元、2009年5月8日张某乙借臧某5万元，共计102万元。国瑞公司未能办妥前期手续，使楼盘未能按时开工，于2009年8月20日通知原告“可以先开工后办证”，希望于9月1日前抓紧开工。信阳市第一建筑工程公司于2009年9月16日对会所9#楼开工建设。依据合作协议，国瑞公司与信阳市第一建筑工程公司于2010年6月20日就会所9#楼签订了建设工程施工合同。2010年11月12日国瑞南湖花园会所9#楼的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证正式取得。该证显示9#楼建设施工单位为信阳市第一建筑工程公司，合同价格为220.8961万元,建设规模为2661.23。2010年12月17日，原告臧某就会所9#楼向信阳市第一建筑工程公司支付工程款200万元。原告臧某先后按月息2分借款420万元,称因此工程存在利息损失。现会所9#已经建成，但因被告未能按协议约定履行相应义务。2009年11月1日被告与原告及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司就房地产项目销售和管理三方某成协议，但因被告原因没有具体实施。被告并没有按约定将建设小区配套设施，也没有按协议约定履行协助销售、提供票据等相应义务。之后，原告曾多次要求被告履约，但被告以种种理由推托。被告的法定代表人张某乙下落不明，被告于2011年3月5日在《大河报》刊登通知召开股东会，其法定代表人张某乙也没能到会。被告的行为造成原告不能正常销售，给原告造成一定的经济损失，仅延期开工的利息损失73.42万元等。原告为此诉至法院。
本院认为，国瑞公司与方某、臧某就“国瑞南湖花园会所9#号楼”所签订的合作开发协议，不损害国家、集某、或第三人利益，不违反法律、行政法规强制性规定，应当为有效协议。合作开发协议签订后，国瑞公司取得了国瑞南湖花园9#楼土地使用权、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等相关手续，之后通知原告方某工建设，原告依据协议约定向国瑞公司支付了转让款，并筹措资金选择承建商对9#楼进行施工建设，说明双方某事人合作开发意思表示真实且各自履行了部分相应义务。在协议履行后期，被告国瑞公司因其他原因没能履行相应义务，但合同继续履行具备条件。因此，原告要求继续履行合作协议的诉讼请求，本院应予以支持。因为被告国瑞公司没有按协议约定时间完成报批报建手续，造成原告延迟开工，国瑞公司没有按约定及时完成室外配套工程，且未取得并交给原告销售手续，影响原告正常销售，被告国瑞公司构成违约。原告要求被告国瑞公司按约定承担相应违约责任，本院应当予以支持。合作协议就违约责任的承担方某有明确约定，本院予以确认，即违约金为合同总价款的30%，为44.10万元。在继续履行协议过程中，原告要求被告国瑞公司协助办理销售手续、加盖公司印章、提供收款票据等，国瑞公司应当予以配合。原告要求支付利息损失73.42万元,因违约金从属性上具有填补损失的作用,且合作协议继续履行后原告相关损失如可得利益损失等可得到相应填补。因此，原告相关利息损失及可得利益损失的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原、被告双方某2008年11月17日所签订的《合作协议》继续履行；
二、被告国瑞公司于本判决生效后十五日内向原告支付44.10万元违约金。
本案诉讼费x元，保全费5000元，由被告国瑞公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方某事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长杨荣光
审判员叶昭义
助理审判员左立新
二○一一年十月十四日
书记员彭晨（兼）
