上诉人（原审原告）周某，男。

被上诉人（原审被告）南漳县X村民委员会(以下简称徐某庙村委会)。

法定代表人徐某，徐某庙村委会主任。

委托代理人欧少清，南漳县城关法律服务所法律工作者。特别授权代理。

上诉人周某为与被上诉人徐某庙村委会房屋租赁合同纠纷一案，不服南漳县人民法院〔2011〕南民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月18日受理后,依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员王利敏、杨斌福参加的合议庭，并于2011年6月14日公开开庭进行了审理。上诉人周某，被上诉人徐某庙村委会的委托代理人欧少清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：南漳县徐某庙房租经营部（下简称经营部）系徐某庙村委会出资登记的非法人集体经营单位，主管徐某庙村委会所有的房屋出租。多年来，周某与经营部签订合同，租用徐某庙村委会位于水镜路的门面房，双方最后一次签订的书面租房合同已于2009年10月30日到期。此后周某继续租用该房屋，房租交至2010年7月15日。2010年7月20日，徐某庙村委会以打算改造房屋为由向周某发出《房屋腾退通知》，限周某七日内腾退房屋。周某认为租房合同不是与徐某庙村X村委会发出房屋腾退通知主体不符，且侵害了其优先承租权，为此周某诉至法院，要求确认徐某庙村委会发出的《房屋腾退通知》无效。

原审法院认为：周某租用徐某庙村委会所有的门面房，租赁合同约定的期间已届满，之后周某继续使用租赁房屋，徐某庙村委会收取了房租，应视为不定期租赁，双方均可以随时解除不定期租赁合同。徐某庙村委会发出的房屋腾退通知，给周某留了合理的期限，符合法律规定。徐某庙房租经营部系徐某庙村X村委会的委托经营徐某庙村委会所有的房屋租赁，其不具备独立的主体资格，并且房屋所有权属徐某庙村X村委会向周某发出腾退通知是合法行使财产所有权，也未加大周某的义务，因此，徐某庙村委会发出房屋腾退通知并无不当。周某也未举证证实徐某庙村委会的行为侵害了其优先承租权。综上，周某的诉称理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。据此判决：驳回周某的诉讼请求。案件受理费50元，由周某负担。

上诉人周某不服一审判决向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误，且前后矛盾。1、原审判决起初认定：经营部系徐某庙村委会依法设立并领取营业执照的“非法人集体经营单位，主管徐某庙村委会所有的房屋出租”，本是正确的，但随后改称经营部“系徐某庙村X村委会的委托经营徐某庙村委会所有的房屋租赁，不具备独立的主体资格”。后一种认定是完全错误的，并同前段认定相矛盾。2、原审判决认定“2010年7月20日，被告向原告发出《房屋腾退通知》，限原告七日内腾退房屋”，又认定该腾退通知给原告留了合理的期限，符合法律规定，上诉人租用的是闹市区经营门面房，且已经营十年之久，七天时间够吗合理吗3、原审判决认定被告向原告发出腾退通知……，也未加大原告的义务，是错误的。姑且不论被上诉人无权要求腾退，但腾退行为必然给上诉人产生很大费用和损失，这是人所共知的常识，而原审判决却视而不见。（二）村委会发出的《房屋腾退通知》应属无效。与上诉人订立租房合同的是经营部，而不是徐某庙村委会，既然经营部是依法设立并领有营业执照、刻有公章，就应当属于法律认可的民事主体。依据合同相对性原则，设立、变某、终止合同均应由经营部实施。（三）上诉人的优先承租权应予保护。上诉人在此租房十余年，从未拖欠分文房租，没有任何违约行为，经营部无任何理由解除合同。被上诉人虽称报请有关部门批准进行改造，至今却未能拿出任何批准文件。优先承租权是合同第十条明确约定的，具有法律效力。综上所述，原审判决认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人徐某庙村委会答辩称：（一）一审判决认定事实清楚。2008年11月1日，周某与经营部签订了一份《租房合同》，虽然合同加盖的是经营部的公章，但签订该合同的代表人却是徐某庙村委会的法定代表人徐某才，对此上诉人至今未提出过异议。经营部作为被上诉人依法设立的非法人的集体经营单位，是依法取得被上诉人授权管理的部分财产从事经营活动的组织，在租赁合同到期后，因徐某庙村发展的需要及上诉人在经营部多次通知腾退房屋被拒绝的情况下，被上诉人作为经营部的主管部门及财产的所有权人，会同经营部的负责人王家权向上诉人送达房屋腾退通知是有效的。（二）优先承租权是承租人在同等条件下依法享有优先于其他人而承租房屋的权利，被上诉人收回房屋是为了改造，房屋改造完成后，如继续出租，欢迎原承租人优先承租。因此，被上诉人不存在有侵害上诉人优先承租权的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经二审审理查明，原审判决认定的事实属实。本院予以确认。

本院认为：周某与经营部签订的租赁合同约定的租期已届满，周某在没有续签合同的情况下继续使用租赁房屋，徐某庙村委会又收取了房租，转为不定期租赁，双方均可随时解除合同。经营部是徐某庙村委会依法设立并领取有《营业执照》的非法人经营机构，徐某庙村委会作为经营部的投资开办单位及租赁房屋的所有权人，徐某庙村委会和经营部均具备独立的诉讼主体资格，徐某庙村委会、经营部各自单独或联合发出房屋腾退通知均符合法律规定的主体资格，因此，周某提出徐某庙村委会发出房屋腾退通知无效的理由不能成立，本院不予支持。周某与经营部签订的租赁合同中虽然约定周某在同等条件下享有优先承租权，但周某没有证据证明徐某庙村委会欲将该房屋向他人出租，不能使“同等条件”成就，周某要求同等条件下优先承租缺乏事实基础，本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人周某负担。

本判决为终审判决。

审判长张耀明

审判员王利敏

审判员杨斌福

二０一一年六月二十一日

书记员王佼莉