上诉人（原审被告）南宁市国凯实业有限责任公司。

法定代表人文某，董事长。

委托代理人黄某丙。

被上诉人（原审原告）黄某丁。

被上诉人（原审原告）丁某。

两被上诉人的共同委托代理人王勇。

两被上诉人的共同委托代理人张利。

上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称：国凯公司）因与被上诉人黄某丁、丁某商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2011年2月21日组织当事人就本案争议的事项进行调查、辩某、调解。上诉人国凯公司的委托代理人黄某丙，被上诉人黄某丁、丁某的共同委托代理人张利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：黄某丁、丁某与国凯公司于2005年6月16日签订《商品房买卖合同》两份，合同约定，黄某丁、丁某购买国凯公司开发的位于南宁市X区X路两侧10+1商业大道第X号楼X-X号、29-X号房，其中29-X号房价款为x元，29-X号房价款为x元，共计x元。合同第八条约定出卖人应当在2005年9月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，黄某丁、丁某按约定付清了全部购房款。2009年11月24日，国凯公司为讼争房办理了竣工验收备案。

一审审理中，黄某丁、丁某称其当时买的是现房，签完合同就已经交付，故以合同签订之日为交房时间。国凯公司不予认可，称没有相关证据证明房屋实际交付的时间。本案审理过程中，黄某丁、丁某将其第二项诉请变更为要求国凯公司办理《商品房现售备案证明》。

一审法院审理认为：黄某丁、丁某与国凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，国凯公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。黄某丁、丁某已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。黄某丁、丁某现以国凯公司逾期办证为由，请求国凯公司赔付逾期办证违约金。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然《中华人民共和国行政许可法》实施某，南宁市人民政府在清理行政许可事项时取消了商品房销售许可事项，但南宁市住房保障和房产管理局随后按《商品房销售管理办法》的规定，将商品房现房销售的管理改许可制为备案制，原《商品房销售许可证》名称改为《商品房现售备案证明》。因此，原来意义的商品房销售许可取消并不意味着开发商责任的免除，开发商仍应按照房产管理部门的要求履行商品房权属登记备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为商品房取得《商品房销售许可证》(后改为《商品房现售备案证明》)后壹年，但对何时办理《商品房现售备案证明》却未做出约定，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点，双方约定的报备时间壹年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司报备案合同义务的时间为商品房交付后壹年。至于本案商品房交付的时间，黄某丁、丁某提出以合同签订当日作为交房时间，但无任何证据可予佐证，国凯公司亦不予认可，不予采信。鉴于国凯公司同样不能证明房屋实际交付的时间，而黄某丁、丁某并未主张讼争房屋有延期交付现象，故以《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限最后一日即2005年9月16日作为本案的交房时间。自2005年9月16日交房至今已逾数年，国凯公司均未能为黄某丁、丁某办理产权资料登记备案，已构成违约，黄某丁、丁某请求国凯公司办理《商品房现售备案证明》及支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。则国凯公司的违约期间应从2006年9月16日开始计算。黄某丁、丁某请求自2007年6月17日开始计算，予以尊重。国凯公司对违约金的计算方式并无异议，则国凯公司应当支付的违约金以黄某丁、丁某已付房款x元为基数，按每日万分之一从2007年6月17日起，计至国凯公司办理南宁市X路X+1商业大道29-69、29-X号房《商品房现售备案证明》之日止。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、国凯公司继续履行为黄某丁、丁某办理产权资料登记备案的义务；二、国凯公司向黄某丁、丁某支付逾期报备案违约金（违约金计算：以黄某丁、丁某已支付房款x元作为计算基数，从2007年6月17日起，至国凯公司办理南宁市X路X+1商业大道29-69、29-X号房《商品房现售备案证明》之日止，按每日万分之一计取）。一审案件受理费294元,由国凯公司负担。

上诉人国凯公司不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实错误。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定合法有效，双方应当按照合同的约定履行。合同签订后，在履行过程中南宁市住房保障和房产管理局下发通知：按照《商品房销售管理办法》将许可制改为备案制，《商品房销售许可证》改为《商品房现售备案证明》。因此，合同第十五条的约定应解释为“出卖人应当在取得《商品房现售备案证明》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上诉人完全按照合同约定履行义务，双方的合同目的已经实现。上诉人在本案中没有违约的事实，不应承担违约责任。一审认定双方对备案义务的履行期限没有明确，确定备案期限以商品房交付后一年，显然变更了当事人在合同第十五条的明确约定，同时，一审对办理商品房权属登记程序的认定也不正确。所有权转移权属登记报产权机关备案的时间应从取得《商品房现售备案证明》起算。二、一审判决适用法律错误。一审适用的法律条文某是对于合同没有约定的法定情形，以交付房屋之日作为起算点确定出卖人是否违约，而本案当事人在合同中约定以出卖人完成的“初始登记”，即取得《商品房现售备案证明》为起算点。三、一审判决诉讼程序违法、1、一审审理过程中，被上诉人在举证期限届满后变更诉讼请求，一审法院予以允许，违反法定程序。2、一审判决超出被上诉人一审诉讼请求的范围。综上，请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人黄某丁、丁某答辩某：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。

当事人二审争议焦点为：上诉人国凯公司是否应向被上诉人黄某丁、丁某支付逾期备案违约金如是，违约金应如何计算

双方当事人在二审中均未提交新的证据。

当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。

另查明，二审中国凯公司对一审判决其办理产权资料登记备案没有异议。

本院认为：关于国凯公司是否违约的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，后因政府部门取消了商品房销售许可的审批，改为商品房现售备案制，但开发商仍不能免除履行商品房权属登记备案的义务。本案中，双方当事人对办理商品房现售备案的起始时间未有明确约定，而事后亦未达成补充协议。一审根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以商品房交付之日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点，按照双方约定的报备时间，确定国凯公司应办理报备案的期限为一年，认定准确。国凯公司认为《商品房买卖合同》第十五条应解释为“出卖人应当在取得《商品房现售备案证明》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，主张所有权转移权属登记报产权登记机关备案的时间应从取得《商品房现售备案证明》起算，没有法律依据，且与当事人订立合同时的意思表示不符，本院不予采纳。一审判决国凯公司支付逾期备案违约金并无不当，本院予以确认。对一审诉讼程序问题，黄某丁、丁某经一审法院释明，变更诉讼请求符合法律规定，一审诉讼程序并无不当。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。国凯公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费588元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长邓杰

代理审判员王瑛瑛

代理审判员刘萌

二○一一年四月一日

书记员罗世民