上诉人（一审被告）方某。

委托代理人黄某某。

被上诉人（一审原告）刘某。

委托代理人庞某某。

一审第三人广西东日建筑工某有限责任公司。

法定代表人闭某。

上诉人方某因与被上诉人刘某、一审第三人广西东日建筑工某有限责任公司（以下简称东日公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月24日组织双方某事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人方某的委托代理人黄某某，被上诉人刘某的委托代理人庞某某到庭参加诉讼，一审第三人东日公司无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2008年10月27日，刘某（甲方）与方某（乙方）、南宁科盛物业管理有限公司（丙方）共同签订了一份《租赁房屋合同》，合同约定：甲方某位于广西南宁市X路X号地王国际商会中心第三十五层A区（3508-X号房）出租给乙方某为办公室使用，房屋的租赁期限为10年，自2009年12月31日至2019年12月31日止。房屋租金按季支付，乙方某签订本合同之日（2008年10月27日）支付首次（2009年1月1日至2009年3月31日）租金x.4元及履约保证金7000元，以后每季到期前十天内支付下一季度的租金；未经甲方某先同意，乙方某得将租赁房屋转租或分租；租赁期满后，乙方某需恢复原状，固定装修部分归甲方某有，但乙方某支付合理的清洁费用；若因乙方某方某因提前退租，则乙方某交纳的履约保证金不予退还，乙方某经交付的剩余租赁期的租金不予退还，合同还对各方某权利义务进行了其他约定。合同签订后，刘某将租赁房屋交给方某使用。

2009年8月5日，东日公司（乙方）委托其办公室主任陆建武与方某(甲方)签订了一份《合作协议》，该协议中载明：“……甲乙双方某定联合经营，联合经营的场所为广西南宁市X路X号地王国际商会中心第三十五层A区，……甲方某供上述经营场所和吸纳乙方某同经营，甲方某员参与经营并服从合作后公司的统一管理，甲方某作人员做成的任何一单业务的本金、利润及产生的税费由甲方某方某承担，甲方某有工某人员的工某由甲方某己承担，同时甲方某责公司经营过程中地方某管理部门的协调工某。乙方某供公司经营服务所需要的所有经营范围及配套服务设施的资本金并拥有其所有权，乙方某担经营过程中产生的水、电、工某、税费、盈亏等费用支出，乙方某务人员做成的任何业务收入的利润归乙方某有，甲方某参与分成，但乙方某年支付甲方某定回报x元。并且需乙方某两个月为周期向甲方某纳x元回报，同时乙方某向甲方某纳合作保证金9000元。……乙方某经营过程中需变更或增加经营内容，由乙方某自办理并承担所产生的费用，甲方某责协调帮助，合作期限暂订一年，为2009年8月12日至2010年8月12日。”

《合作协议》签订当日，方某从租赁的房屋中将桌椅、电脑等物品搬出。东日公司分别于2009年8月20日、2009年9月23日、2009年10月20日交纳了南宁市X路X号地王国际商会中心第三十五层A区的物业费用。2009年8月15日刘某向东日公司发出一份声明，要求东日公司在收到声明之日起二天内向刘某说明为何其出租给方某的办公地点成为东日公司的办公地点，如果不能说明，则要求东日公司于2009年8月21日前搬离。此后刘某与方某协商未果，遂诉至一审法院，请求判令解除双方某2008年10月27日签订的《租赁房屋合同》、刘某不承担方某用于地王国际商务中心第三十五层A区（3508-X号房）的x元装修款、不退回方某的租赁履约保证金7000元。

一审法院经审理认为：刘某与方某及南宁科盛物业管理有限公司于2008年10月27日签订的《租赁房屋合同》系双方某商一致后签订的，是双方某实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合同是有效的，双方某严格按合同约定履行。方某在承租了刘某的房屋后，其与东日公司于2009年8月5日签订的《合作协议》，名义上为方某与东日公司联合经营，但在签订协议的当日，方某即将自己的办公物品从租赁房屋中搬出，且此后租赁房屋的物业费用也是由东日公司支付，由此可见实际上系东日公司在该租赁房屋独立经营，向方某支付的固定回报实际上是租金，方某和东日公司之间存在着租赁关系。刘某与方某签订的《租赁房屋合同》中已明确约定未经刘某事先同意，方某不得将租赁房屋转租或分租，方某的行为已违反了合同的约定，属于违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方某除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，刘某要求解除与方某及南宁科盛物业管理有限公司签订的《租赁房屋合同》，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，方某应将所租赁的房屋返还刘某，因不符合《租赁房屋合同》中约定的“若因乙方某方某因提前退租，则乙方某交纳的履约保证金不予退还”的情形，故在方某将所租赁的房屋返还刘某后，刘某应将履约保证金7000元退还方某。

至于刘某请求判决不承担方某用于地王国际商务中心第三十五层A区（3508-X号房）的x元装修款，因刘某没有实际支付方某用于装修租赁房屋的费用，且方某未对该费用提起诉讼，刘某对该费用不享有独立的请求权，刘某该项诉讼请求不成立，应不予处理。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条之规定，判决：一、解除刘某与方某及南宁科盛物业管理有限公司于2008年10月27日签订的《租赁房屋合同》；二、方某在本判决生效之日起十日内搬出其所承租的位于广西南宁市X路X号地王国际商会中心第三十五层A区X-X号房屋，刘某在方某搬出承租房屋之日退还方某履约保证金7000元。案件受理费1225元，由方某负担。此款刘某已预交，方某应在判决生效十日内支付给刘某。

上诉人方某上诉称：1、上诉人与他人拼租办公室，属于分租行为，不足以构成被上诉人终止租赁合同的诉讼请求。上诉人部分分租办公室，确属违约行为，但租赁合同还规定，只有转租行为上诉人才会遭到被上诉人解除合同的惩罚，不包括分租行为。上诉人与他人拼租办公室，为降低办公费用，其违约程度不应遭致租赁合同的彻底破裂。因此，一审法院判令解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同是错误的；2、上诉人是与陆建武签订拼租合同，并不是与第三人签订。上诉人不认可委托陆建武签约的行为是第三人东日公司的委托代理行为，故一审对第三人东日公司的诉讼主体资格认定是错误的。一审判决认定事实不清，主体不当，请求二审法院责令一审法院重审。

被上诉人刘某辩称：1、上诉人与陆建武签订的合作协议，是陆建武代表第三人东日公司与上诉人签订的，该合作协议性质就是转租，上诉人说是拼租不是事实。上诉人在签订合作协议后把所有的东西搬走，房屋就交给东日公司使用，以上事实一审法院均已查明。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无理，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

一审第三人东日公司未作答辩。

当事人争议的焦点是：上诉人方某在履行合同过程中是否存在违约行为

被上诉人刘某在二审庭审过程中向本院提交一份《申请书》，内容为“本人方某是地王35A座租户，现申请室内用电，特此申请！方某2010年8月22日”，证明方某搬出租赁房屋后，2010年8月12日至8月22日租赁的房屋没有用电，东日公司搬出后，方某重新搬进租赁的房屋，说明方某违约转租，不存在分租或者合租的事实。

上诉人方某经质证认为，该证据只是复印件，真实性无法确认，且已过了举证期限，不属于新证据。方某与陆建武签订的协议在履行过程中产生了纠纷，纠纷解决后方某重新申请用电是正常的。

本院经审查认为，被上诉人刘某提交的方某于2010年8月22日写的《申请书》系复印件，其真实性无法确认，依法不属于二审新证据，本院不予采信。

当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。

本院另查明：东日公司于2009年8月5日出具一份《声明》，内容为：“因工某需要，广西东日建筑工某有限责任公司委托本公司办公室主任陆建武同志与地王国际商会中心35F-A区办公场地合法使用人方某签订双方某《合作协议》。《合作协议》所规定之责、权、利均由广西东日建筑工某有限责任公司承担和享有，与陆建武同志无直接关系。特此声明。”

本院认为：刘某与方某及南宁科盛物业管理有限公司于2008年10月27日签订的《租赁房屋合同》内容合法，双方某思表示真实，且经双方某商一致后签订，属有效合同，双方某事人应严格履行。方某在承租刘某的房屋后，与第三人东日公司于2009年8月5日签订的《合作协议》虽然名义上为方某与东日公司联合经营，但实际上方某在签订协议的当日，即将自己的办公物品从租赁房屋中搬出，此后租赁房屋的物业费用均由东日公司独自支付，因此，可以认定系东日公司在该租赁房屋独立经营，方某和东日公司之间存在着事实上的租赁关系。方某上诉提出其是与东日公司拼租办公室属于分租行为，与事实不符，本院不予采信。由于刘某在与方某签订的《租赁房屋合同》中已明确约定，未经刘某事先书面同意，方某不得将租赁房屋转租或分租；如方某擅自将租赁房屋转租第三人使用，刘某有权解除合同。因此，方某作为承租人，未经出租人刘某的同意，擅自将房屋转租给东日公司的行为违反了合同的约定，已构成违约，刘某要求解除与方某及南宁科盛物业管理有限公司签订的《租赁房屋合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方某除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。合同解除后，方某应将所租赁的房屋返还刘某。鉴于刘某在与方某签订的《租赁房屋合同》中仅约定“若因乙方某方某因提前退租，则乙方某交纳的履约保证金不予退还”，并没有对合同解除后履约保证金是否应当退还进行约定，故在方某将所租赁的房屋返还刘某后，刘某应将履约保证金7000元退还给方某。至于方某提出一审判决对第三人东日公司的诉讼主体资格认定错误的问题。经审查，东日公司在2009年8月5日出具的《声明》中已明确表明，《合作协议》系该公司委托陆建武与方某签订的，该公司与方某签订的《合作协议》所规定的责、权、利均由该公司承担和享有，与陆建武无关。因此，一审法院根据刘某的起诉请求，将东日公司列为本案第三人符合法律规定，不存在违反法定程序的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人方某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1225元，由上诉人方某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵东

审判员李专

代理审判员唐荣娜

二○一一年三月十六日

书记员罗世民