上诉人（原审被告、反诉原告）李某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人赵国旗，新乡市红旗区X法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告、反诉被告）新乡市果品食杂公司。

法定代表人郭某某，该公司经理。

委托代理人柴某某，该公司职员。

委托代理人王某兴，河南恒升律师事务所律师。

原审第三人王某某，女，X年X月X日出生。

上诉人李某某因与被上诉人新乡市果品食杂公司（以下简称果品公司）、原审第三人王某某租赁合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（2008）卫滨民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2003年8月18日，果品公司(甲方)与第三人王某某(乙方)签订了一份房屋租赁协议，由乙方租赁甲方位于平原路新大新商厦北楼一层X号和二层X号房屋，从事服务行业经营使用。租赁期限为三年，自2003年10月1日起至2006年9月30日止，租赁费为每年x元，实行年缴。甲、乙双方在签订合同后，乙方须交付第一年的房租费，下两年须在每上年年末的前十天主动预交下一年的房租费，不得拖欠，每拖欠一天，交付滞纳金10％(按日计算)，超过三天，甲方有权采取封门、代收营业款等相关措施，由此产生的后果，责任由乙方承担，直至终止协议；签订协议时，乙方应交纳租房押金6200元整，在租赁期内，乙方如出现违约或终止协议，除将甲方房屋完好归还甲方外，押金不再退还乙方；房屋结构，未经甲方许可不准变动，确系经营需要，增加经营设施，装饰美化店堂内外，在不影响房屋安全的前提下，经甲方同意后，乙方方可实施，费用由乙方负担，合同到期后，新增固定设施，乙方不得拆除，归甲方所有，在租赁期间，房屋租赁、土地管理、水、电物业管理等相关部门的一切费用，全部由乙方承担。乙方在租赁期间，不得以任何理由、任何形式转租或转包他人，否则，甲方有权终止协议；甲乙双方应严格遵守协议条款，不得无故违约，一方违约，罚违约金x元整。合同到期前两个月，甲、乙双方通知合同的继续或终止，若乙方需继续使用，在同等条件下，甲方可以优先考虑，否则，合同自行终止，但乙方应保证甲方房屋的建筑原貌及装修设施完好地交给甲方，否则，乙方应给予赔偿。房屋租赁协议签订后，王某某于2003年8月20日向果品公司交付了6200元的押金，果品公司将房屋交付王某某使用，王某某先开办了茶楼，后又开办楚夏源酒店。2005年4月15日，王某某将其租赁的房屋及酒店内所有物品转让给被告李某某，同时，李某某作为甲方，王某某作为乙方签订了一份协议书，协议约定：(一)、乙方自愿将租赁果品公司位于平原路新大新商厦北楼一层X号和二层X号房屋交给甲方使用经营，乙方保证不管问、不干涉甲方的经营及业务；(二)、双方同意楚夏源酒店所有的物品(附清单，乙方的酒除外)，其它全部交给甲方，其中包括乙方已交纳给果品公司到本年9月30日租金的经营权。甲方一次性付给乙方人民币x元作为给乙方的赔偿。(双方在物品清单上签字生效)；(三)、甲、乙双方同意乙方押在果品公司的6200元押金，由甲方付6000元作为甲方的押金使用，由甲方到期后与果品公司结算；（四）、乙方前期经营期间的债权、债务由乙方自己承担，与甲方无关，水电费及其它费用由乙方自行结清，乙方应给甲方提供周边环境的便利，协助甲方接受工作；(五)、甲方保证在本月16日12时前将x元一次性付给乙方，否则，甲方所交的6000元定金作为乙方的赔偿，乙方对双方清查的物品负责保管，若丢失，由乙方赔偿。协议签订后，李某某于2005年4月15日将6000元押金交付王某某，王某某将其向果品公司交纳的6200元押金收据交付给了李某某，2005年4月16日，李某某按双方协议的约定将x元转让金交付王某某，王某某将其租赁果品公司的房屋及楚夏源酒店内物品交付李某某，后李某某在王某某与果品公司签订的房屋租赁协议上乙方一栏内签上了自己的名字，随后李某某对租赁房屋进行了装修。2005年5月26日，装修施工单位新乡市卫南装潢工程处向李某某出具了x元的装修费收据。2005年8月16日，李某某以特快专递的形式向果品公司发出了一份“恢复出租房屋排水管道通知书”，该通知书载明：“果品公司：根据双方2003年8月18日的房屋租赁协议，你公司应保证出租的房屋具备合格的上下水及排水管道，但该房屋排水管系经过邻居新大新渡假村的房屋铺设建筑的，在2005年7月5日起已被新大新渡假村人为堵塞，导致房屋不能经营使用，虽然多次通知你公司予以解决，但时至今日仍未解决，故书面通知，望尽快解决，以恢复经营（2005年5月15日后被新大新人为多次停电)，通知人李某某，2005年8月16日”。2005年9月22日，李某某按2003年8月18日房屋租赁协议的约定向果品公司交纳了2005年10月至2006年9月期间的房屋租金x元，李某某的女儿李某燕使用租赁房屋开办了新乡市卫滨区悦心茶楼。2005年12月26日，新乡市工商行政管理局卫滨分局向其颁发了个体工商户营业执照。2003年8月18日房屋租赁合同期满后，经原、被告协商，将租赁期限延长一年，李某某在房屋租赁合同最后载明：“此协议延长壹年，由于自来水问题，租金定为叁万捌仟元整，李某某，2006年9月30日”。后李某某于2006年10月11日向果品公司交纳租金x元，11月2日交纳租金x元，至2007年9月30日租赁期限届满之日止，李某某尚欠果品公司租金x元。此后，李某某既未与果品公司续签租赁合同，也未将租赁房屋返还果品公司。另查明：案涉房屋系果品公司被安置的房屋。2001年3月19日，果品公司与新大新商厦签订了一份新大新商厦返还拆迁房屋移交协议，果品公司根据该协议取得了位于新大新商厦北楼一层X号房屋和二层X号房屋，该两套房屋至今尚未办理房屋所有权证书。再查明：在李某燕开办新乡市卫滨区悦心茶楼经营期间，果品公司于2006年10月18日向李某某出具了一份便函，载明：“同意李某某租赁果品公司营业房转租，其它事宜按原协议执行”。但该租赁房屋李某某并未转让。庭审中，李某某称租赁房屋的水、电设施达不到经营房屋的要求，致使其无法经营使用，也无法进行转让。果品公司对此予以否认，并称王某某进行酒店经营，水、电均正常；王某某转让给李某某后，因李某某未能处理好与新大新商厦的关系，致使水、电出现了问题，并非果品公司的原因造成，且在2003年8月18日房屋租赁协议期满后，经原、被告双方协商租赁期间延长了一年，由于自来水方面问题，双方已协商解决，即我公司同意将年租金由原来的x元下调为x元。庭审中，李某某另称其使用租赁房屋让李某燕开办悦心茶楼，共购置了x元的配套用品(包括麻将桌、沙发、茶几、字画)。

原审法院认为：2003年8月18日，果品公司与王某某签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，应为有效协议。王某某在合同约定的租赁期限内，经果品公司同意，将租赁房屋及其使用租赁房屋开办的楚夏源酒店内的物品转让给李某某，李某某在该房屋租赁协议书上进行了签字，该转让行为不违反法律规定。2003年8月18日的房屋租赁协议对果品公司、李某某均具有法律约束力。在该租赁协议约定的期限届满后，经双方协商一致，租赁期限延长一年(即自2006年10月1日起至2007年9月30日止)。同时，由于自来水问题，双方协商租金由原来的每年x元变更为x元，延长租赁期限届满后，李某某尚欠果品公司租金x元，该事实清楚，证据充分。此后双方并未续签租赁合同，李某某继续使用租赁房屋，果品公司也没有提出异议。因此，2003年8月18日房屋租赁协议对双方继续有效，但租赁期限应为不定期，截止2007年9月30日李某某尚欠果品公司租金x元。此后李某某未再向果品公司交纳租金，果品公司依据双方合同约定要求解除合同，并要求返还房屋的诉讼请求，与李某某解除合同的反诉请求相一致，因此，对双方的该项诉讼请求，均予以支持。李某某未按合同约定支付租金属违约行为，果品公司要求其支付至房屋交付之日的租金，予以支持，果品公司依据合同约定要求李某某支付x元违约金，不违反法律规定，亦予以支持。果品公司另要求赔偿5000元利息损失没有法律依据，对此不予支持。根据2003年8月18日租赁协议和2005年4月15日李某某与王某某签订的协议约定，在租赁期满后，王某某交付给果品公司的押金6200元，果品公司应当返还给李某某，现双方均要求解除房屋租赁协议，故对李某某反诉要求果品公司返还押金6200元的反诉请求，予以支持。根据2003年8月18日协议约定，合同终止后，租赁方应当保证房屋建筑原貌及装修设施完好，新增的固定设施租赁方不得拆除，归果品公司所有，因此，在合同解除后，对于装修的不动产应当归果品公司所有，对于可移动的动产由李某某自行拆除或搬走，因此，李某某反诉要求解除2005年4月15日与王某某签订的协议、果品公司支付其x元损失(包括向王某某支付的x元转让金和装修费用x元)及要求果品公司接收其价值x元的配套物品并按同等价值支付的反诉请求，理由不成立，不予支持。李某某反诉要求王某某承担连带责任的反诉请求，没有相关法律依据，不予支持。庭审中，李某某辩称其租赁的房屋水、电均达不到营业房屋的要求，致使其不能营业的辩称理由，不能成立，不予采纳。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除2003年8月18日果品公司与王某某、李某某签订的房屋租赁协议。二、李某某自本判决生效后十日内将位于新大新商厦北楼一层X号和二层X号房屋返还给果品公司。三、李某某自本判决生效后十日内向果品公司支付所欠的房屋租金(2007年9月30日以前所欠的房屋租金为x元，2007年10月1日起至租赁房屋交付之日止的房屋租金，按年租金x元计算)。四、李某某自本判决生效后十日内向果品公司支付违约金x元。五、果品公司自本判决生效后十日内返还李某某房屋押金6200元。六、驳回果品公司要求李某某赔偿5000元利息损失的诉讼请求。七、驳回李某某要求解除2005年4月15日与王某某签订的协议的反诉请求。八、驳回李某某要求果品公司赔偿其损失x元，接收其购置的配套物品x元，并按同等价值支付x元款项的反诉请求。九、驳回李某某要求王某某承担连带责任的诉讼请求。案件受理费1025元，果品公司承担125元，李某某承担900元；反诉费4500元，果品公司承担500元，李某某承担4000元。

李某某上诉称：案涉房屋无水、电及上下管道和厕所，不具备出租条件，王某某在租赁期间所使用的水、电是借用新大新的线路X路铺设的临时水、电，且始终无给排水及厕所，上诉人无法使用该房屋进行经营。请求撤销原判第二、三、四、七、八、九项，改判解除上诉人与王某某于2005年4月15日签订的协议，被上诉人赔偿上诉人损失x元及利息，并接收上诉人价值x元的配套物品及利息，王某某承担连带责任。

被上诉人果品公司辩称：被上诉人于2003年8月18日与王某某签订租赁协议，约定租期三年，租金为每年x元。王某某租赁案涉房屋先开办茶楼后改为酒店，经营期间水、电供应均正常。2005年4月15日，王某某将案涉房屋转租于上诉人，也得到了被上诉人的同意，上诉人初期按约定支付租金，但在延长的租赁期限内迟延支付，合同到期后，上诉人既不支付租金，也不返还房屋，故被上诉人提起诉讼。关于自来水问题引起的争议，双方于2006年9月已协商解决，即将原定租金x元降为x元，被上诉人未违约，上诉人要求被上诉人赔偿损失不符合法定条件。请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人王某某未提供答辩意见。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：2003年8月18日，被上诉人与王某某签订一份房屋租赁协议，王某某承租案涉房屋从事服务业经营活动，双方约定的租赁期限至2006年9月30日止。在租赁期限内，王某某经被上诉人同意将案涉房屋转租给上诉人，同时还将酒店的部分物品转让给上诉人，当事人基于上述行为产生了两种民事法律关系，即上诉人与被上诉人之间的租赁关系和上诉人与王某某之间的买卖法律关系，上诉人请求被上诉人返还其向王某某一方支付的物品的转让费于法无据，本院不予支持。关于上诉人所称装修费用的问题，王某某投资装饰装修的费用，根据王某某与被上诉人签订的房屋租赁协议第五条“房屋结构，未经甲方（果品公司）许可不准变动，确系经营需要，增加经营设施，装饰美化店堂内外，在不影响房屋安全的前提下，经甲方同意后，乙方方可实施，费用由乙方负担，合同到期后，新增固定设施，乙方不得拆除，归甲方所有”的约定，王某某在租赁期限届满后无权请求被上诉人补偿该部分费用，上诉人也无权请求被上诉人予以补偿；上诉人投资装饰装修的费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”，上诉人未提供其经被上诉人同意其装饰装修的证据，故其请求被上诉人补偿该项费用不符合法律规定，本院不予支持。上诉人在从王某某一方受让楚夏源酒店的经营权包括案涉房屋的承租权时，其对案涉房屋是否具备营业用房的条件应有足够的了解，结合下列事实：一，上诉人从王某某一方受让的是正在经营中的酒店；二，上诉人在原租赁期限届满即2006年9月30日又与被上诉人协议将租赁期限延长一年，租金由x元减至x元；三，上诉人于2006年10月11日向被上诉人支付租金x元，同时出具欠租金x元的证明，承诺月底结清，2006年11月2日上诉人向被上诉人支付租金x元，上诉人称被上诉人未完全履行合同义务的理由不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5000元，由上诉人李某某负担。

本判决为终审判决。

审判长杜伟强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二0一0年三月三十日

书记员刘志飞