原告蒋某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人王某，上海市A律师事务所律师。

委托代理人徐某，上海市A律师事务所律师。

被告上海某置业有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人何某，董事长。

委托代理人傅某，上海市B律师事务所律师。

原告蒋某诉被告上海某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年1月15日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员丁伟独任审判。本院于2010年3月3日公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托代理人王某、被告上海某置业有限公司的委托代理人傅某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某诉称：2008年12月被告因拖欠案外人上海某建筑工程有限公司（以下简称“某公司”）工程款，经被告与该公司协商后将所欠的工程尾款之债权转让给原告，由原告出面向被告购买位于松江区四套房子，并将上述欠款抵作购房款。此后，原告于2008年12月17日与被告签订了购买坐落于上海市松江区某房屋的合同，该房屋面积为364.88平方米。该合同订立时，某公司已将债权让与原告，因此视作原告已当场付清购房款人民币（以下币种同）3,857,373元，被告开具了购房发票。2009年3月底原告至松江区房地产交易中心办理房地产登记时，发现该房屋已于2009年3月18日因被告原因被上海市高级人民法院查封。原告此后要求被告排除登记障碍，因与被告协商无果，故原告诉至法院请求法院判令：1、解除原、被告双方所订立的某房屋买卖合同，返还原告购房款计3,857,373元；2、被告赔偿利息损失计7,9181.83元，自2009年4月1日暂算至2010年2月28日。

被告上海某置业有限公司辩称：不同意解除房屋买卖合同，理由是：根据合同约定，一方行使解除权的条件规定于合同第13条、第19条。合同第19条约定原告于2009年3月17日前办理价格申报、过户申请手续，如原告按时去申报，就不会产生被案外人查封的问题，因此被告交房时没有违约，是由于原告的原因导致无法办出小产证。因此，被告也不同意赔偿利息损失，故被告要求驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：2008年12月17日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》（以下简称“《出售合同》”）一份，约定原告以3,857,373元的价格向被告购买坐落于松江区某房屋。《出售合同》第十九条约定，原、被告双方商定，2009年3月17日前，由原告向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因被告原因，原告无法在2009年4月17日前取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金为总房价款的3%；2009年3月17日之日起的90日内，原告仍无法取得房地产权证（小产证），则原告有权单方面解除合同。原、被告双方同意，自本合同签订后，原、被告双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第二十条约定，原告行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知被告，被告应当在收到原告的书面通知之日起30条内将原告已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同）全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给原告。《出售合同》“附件一”约定付款方式为原告于2008年12月31日一次性付款3,857,373元。《出售合同》补充条款第六条规定，原告行使合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起15日内书面通知被告，逾期则视为原告放弃解除合同的权利，双方按合同关于原告不解除合同的相应规定处理。《出售合同》对双方其它权利义务也进行了约定。同日，被告向原告出具金额为3,857,373元的上海市房地产业销售统一发票。

庭审中，双方一致确认原告系从案外人某公司处受让对被告的债权，并以此抵消原告购买本案系争房屋之房款，视为签约当日原告房款偿付完毕。

另查明，2009年3月18日，本案系争房屋被上海市高级人民法院正式查封，至今仍未解封。原告后因无法过户与被告多次协商未果，故原告诉至法院。

本院认为：本案原、被告签订的《上海市商品房出售合同》及其附件、补充条款系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，具有拘束力，双方应当依照诚实信用的原则严格依照约定履行合同条款。

一、关于本案原告是否可以行使合同解除权的问题。

根据《出售合同》第十九条的约定，2009年3月17日前原告向相关部门申领房地产权证（小产证），若因被告原因，自2009年3月17日之日起的90日内，原告仍然无法取得小产证的，原告具有单方解除合同的权力。对此，被告辩称该房产系2009年3月18日查封，如果原告按照合同按时申报，就不会产生查封问题，因此被告认为是基于原告原因导致小产证无法办出，故相应的责任应由原告自行承担。。

本院认为，《出售合同》第十九条关于原告办理小产证期限的约定系赋予原告于2009年3月17日之前单方办理小产证的权利，该条款并不妨碍原告在2009年3月17日后要求被告一起配合办理相应价格申报及过户申请手续并取得房地产权证的权利。由于被告原因，系争房屋于2009年3月18日被法院查封，造成原告至今无法办理小产证，已明显超过合同约定的2009年3月17日之日起的90日期限。由于被告债务问题导致系争房屋被查封，致使房屋迟迟不能过户，已造成原告购买房屋之目的无法达成，因此原告依法享有解除权，原告请求解除《出售合同》的诉请，本院予以支持。该解除时间则确定为诉状副本送达被告之日，即2010年1月20日。

二、关于被告是否需要承担《出售合同》第二十条约定的违约金问题。

根据合同第二十条约定，原告行使合同单方解除权应书面通知被告，被告应当在收到原告书面通知之日起30天内承担总房价10%的赔偿金额，原告于庭审中明确仅主张79,181.83元。原告为证明其已发出解除合同的书面通知这一事实向法院提供了被告2009年11月25日的复函一份，复函内容主要涉及三点内容：第一、表达对查封事件之重视；第二、表示房产权属最终归原告可以确保；第三、无法提出其它解决方案。本院认为，《出售合同》第二十条明确约定被告应在收到通知后30天内承担相应赔偿责任，而仅凭复函原告无法证明起已向被告发出解除合同的书面通知，因此原告主张被告偿付79,181.83元，本院难以支持。

因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：

一、原告蒋某与被告上海某置业有限公司2008年12月17日签订的《上海市商品房出售合同》,于2010年1月20日解除；

二、被告上海某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款3,857,373元。

三、驳回原告蒋某的其余诉讼请求。

案件受理费38,292元，减半收取19,146元，由原告蒋某负担191元（已付），由被告上海某置业有限公司负担18,955元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员丁伟

书记员沈韵