上诉人（一审原告）石某。
委托代理人陈某甲。
被某诉人（一审被某）广西中鼎股份有限公司。
法定代表人陈某乙。
被某诉人（一审被某）广西中鼎股份有限公司南宁分公司。
负责人杨某，经理。
两被某诉人的共同委托代理人梁孝启。
一审第三人李德杰。
上诉人石某因与被某诉人广西中鼎股份有限公司（以下简称中鼎公司）、被某诉人广西中鼎股份有限公司南宁分公司（以下简称中鼎公司南宁分公司），一审第三人李德杰租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月4日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月3日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人石某的委托代理人陈某甲，被某诉人中鼎公司和中鼎公司南宁分公司的共同委托代理人梁孝启到庭参加诉讼。一审第三人李德杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年8月2日，石某与中鼎公司南宁分公司签订《租赁合同》，约定由中鼎公司南宁分公司将位于南宁市X路东三里九号中鼎北湖小区X号铺面出租给石某用于经营，租赁期限自2007年9月1日至2008年8月31日，租赁价格为每月180元，石某应于合同签订之日交付3个月租金540元及押金200元。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关某定。合同签订后，石某于2007年8月7日交给中鼎公司南宁分公司租金360元及押金200元。2008年8月27日，石某与中鼎公司南宁分公司续订《租赁合同》，租赁期限自2008年9月1日至2009年8月31日，其他合同内容与双方于2007年8月2日签订的租赁合同内容相同。2008年8月27日，石某向南宁中鼎物业管理有限责任公司交纳管理费、垃圾费46.20元。2009年6月24日，中鼎公司南宁分公司向石某出具《终止租赁的通知》，告知石某：自2009年9月1日起，中鼎公司南宁分公司将收回北湖北路东三里九号中鼎北湖小区X号铺面，要求石某于2009年9月1日前到公司办理铺面退租手续；中鼎公司南宁分公司已将铺面出售给李德杰，2009年9月1日后如石某想继续租赁该铺面，与李德杰联系。石某认为中鼎公司南宁分公司与中鼎公司的行为侵犯了其合法权益，于2010年4月诉至法院，提出如下诉讼请求：1、确认中鼎公司南宁分公司将位于南宁市北湖东三里九号第1-X幢X号的房屋卖与李德杰的合同无效；2、中鼎公司南宁分公司赔偿石某经济损失9300元；3、中鼎公司南宁分公司返还石某押金200元及该款利息80元；4、中鼎公司南宁分公司返还石某物业管理费280元及该款利息100元；5、中鼎公司南宁分公司承担本案诉讼费用；6、中鼎公司南宁分公司与中鼎公司相互承担连带赔偿责任。庭审中，石某举证了只有第1、2、3、14页的《商品房买卖合同》复印件及中鼎公司南宁分公司出具的《终止租赁的通知》，用以证明中鼎公司南宁分公司与李德杰之间存在房屋买卖合同关某，中鼎公司南宁分公司与中鼎公司质证时表示确有将北湖北路东三里九号中鼎北湖小区X号铺面出售给李德杰的意向，但因房屋办理不了产权证，买卖合同至今尚未签订盖章、未备案，且石某从未表示过想要购买租赁房屋的意向。
另查明：中鼎公司南宁分公司不具备独立法人资格，是中鼎公司的分支机构。
一审法院经审理认为：石某主张中鼎公司南宁分公司已将南宁市X路东三里九号中鼎北湖小区X号铺面出售给李德杰，但只举证了只有第1、2、3、14页的《商品房买卖合同》复印件及中鼎公司南宁分公司出具的《终止租赁的通知》，而中鼎公司、中鼎公司南宁分公司对石某的主张又不予认可，故缺乏充分有效的证据证明中鼎公司南宁分公司与李德杰之间的房屋买卖合同已成立，对石某的主张，不予采信。因石某未能充分证明中鼎公司南宁分公司与李德杰之间确实存在买卖合同关某，故对石某要求确认中鼎公司南宁分公司与李德杰之间的铺面买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。石某主张中鼎公司、中鼎公司南宁分公司给其造成经济损失，但未能举证证明，中鼎公司、中鼎公司南宁分公司又不予认可，不予采信，故对石某要求中鼎公司、中鼎公司南宁分公司赔偿经济损失9300元的诉讼请求，不予支持。石某与被某中鼎公司南宁分公司之间的《租赁合同》已到期，石某要求退还押金200元，中鼎公司、中鼎公司南宁分公司亦无异议，予以确认。中鼎公司、中鼎公司南宁分公司应从2009年9月1日起按银行同期同类贷款利率支付押金利息。中鼎公司南宁分公司不具备独立法人资格，不能独立承担民事责任，故其主管部门中鼎公司应与中鼎公司南宁分公司承担连带责任。物业管理费并非中鼎公司、中鼎公司南宁分公司向石某收取，故石某要求中鼎公司、中鼎公司南宁分公司退还物业管理费并支付利息，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决如下：一、中鼎公司与中鼎公司南宁分公司连带返还石某押金200元并支付押金利息（利息计算：自2009年9月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以200元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；二、驳回石某的其他诉讼请求。案件受理费1049元，由石某负担1045元，中鼎公司、中鼎公司南宁分公司连带负担4元。
上诉人石某不服一审判决，上诉称：一、石某于2007年、2008年两年连续租用被某鼎公司南宁分公司位于南宁市X路东三里X号的X号杂房作商铺，租赁期至2009年8月31日，石某是下岗人员，指望该铺面收入维持生活，故四处筹钱投资5万多元装修并购入设备，可刚有一点生意时，中鼎公司南宁分公司与李德杰即起意赶走石某以达到尔后无偿侵占石某的转让费和新装修的装璜附属物以及接手可以盈利的恶意目的。在租赁期未到，没有预先通知石某，未就出租房屋要出卖、房价多少等事项和石某商量，未征得石某是否放弃优先购买权的情况下，中鼎公司南宁分公司于2009年6月11日就把出租房屋卖给了李德杰。中鼎公司南宁分公司复印给石某的《商品房买卖合同》第1、2、3、14页有中鼎公司南宁分公司、李德杰的盖章签字。中鼎公司南宁分公司2011年6月24日发给石某的《租赁合同终止通知》中也称：“另，我公司已将铺面出售给了李德杰先生。”从上述证据事实足可证明中鼎公司南宁分公司实际已将石某正在合法租用的铺面卖给了李德杰。二、一审法院称石某证据只有《商品房买卖合同》的1、2、3、14页，言下之意是石某没有出示原件和全部的合同页数，这是一审法院没有认真、全面调查的主观臆断的认定。《商品房买卖合同》是中鼎公司南宁分公司与李德杰发生交易签订的合同，合同在他们手上，石某不可能持有，中鼎公司南宁分公司还是在石某再三强调不见买卖合同不会相信出租房屋已卖出，如果没卖出就不搬出铺面的情况下才给复印合同第1、2、3、14页的。但石某索要合同的其他页数以及要求中鼎公司南宁分公司和李德杰说出交易房价时，他们均以商业秘密、房价信息、个人房产信息不宜外泄为由拒绝给予全部页数复印。在一审过程中，中鼎公司南宁分公司和李德杰拒绝提供合同原件。同时也没有对石某提供其来源于中鼎公司南宁分公司处复印的《商品房买卖合同》的复印件和中鼎公司南宁分公司发给上诉人的《租赁合同终止通知》的真实性、关某、和合法性提出异议，只在庭审时含糊说了一句“房屋产权证未办理好不能确定为买卖关某。”纵观一审全部诉讼过程，中鼎公司南宁分公司基本上就这一句抗辨，无其他证据佐证，但这一句是空口无凭，一面之词，没有其他证据佐证，不能证明他们是否办理了房产证。即使某办理房产证也应是中鼎公司南宁分公司和李德杰的关某，与本案应无关某，即便硬说有关某那也不符常理。事实上，本案中李德杰于2009年9月1日已将铺出租给了他人，由《租赁合同终止通知》的内容可证实。三、一审查明“买卖合同至今尚未签字盖章”，不是事实，虽然一审中中鼎公司南宁分公司无正当理由不提供其持有的《商品房买卖合同》原件，但从其给石某的复印件14页的出卖人(签章)、买受人(签章)一栏里还是看得到有中鼎公司南宁分公司盖的公章和李德杰的签名，说《商品房买卖合同》里没有签名盖章是故意歪曲事实。四、一审认定“石某从未表示过想要购买租赁房屋的意向”更不是事实，中鼎公司南宁分公司2009年6月11日已和李德杰签订了房屋买卖合同。2009年6月24日才通知石某说已把租赁房卖给了李德杰，石某根本没有机会表示。一审法院和中鼎公司南宁分公司认为石某没有购买租赁房屋的意向是错误的，如果石某不想购买该出租房屋，又何必起诉要求撤销中鼎公司南宁分公司与李德杰的房屋买卖合同呢。综上所述，本案中，根据《南宁城市房屋租赁管理办法》第十八条：“租赁期间出租人拟将出租房屋出售的，应当提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”和《城市私有房屋管理条例》第十条：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”的规定，中鼎公司南宁分公司出卖出租房屋未依上述法律规定提前三个月通知石某，侵犯了石某的优先购买权，扰乱了石某的经营计划，导致石某经济损失严重的事实清楚确凿。一审法院驳回石某的诉讼请求事实不清，违反证据规则，没有依照《最高人民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、七十五条、七十六条规定审核认定证据，采纳证据不当，程序严重违法，判决极其错误。请求二审法院：1、撤销南宁市X区人民法院(2010)西民一初字第X号民事判决书；2、确认中鼎公司南宁分公司将位于南宁市北湖东三里九号第1-X幢X号的房屋卖与李德杰的合同无效；3、中鼎公司南宁分公司赔偿石某经济损失9300元；4、中鼎公司南宁分公司返还原告押金200元及该款利息80元；5、中鼎公司南宁分公司返还原告物业管理费280元及该款利息100元；6、中鼎公司南宁分公司承担本案诉讼费用；7、中鼎公司南宁分公司与中鼎公司相互承担连带赔偿责任。
被某诉人中鼎公司、中鼎公司南宁分公司共同辨称：一、中鼎公司南宁分公司与李德杰间的合同，实际上并不是房屋买卖合同，合同名义上是买卖商品房，但实际上只是将房屋的长期使某权转让给李德杰，讼争的房屋不能办理产权证，中鼎公司南宁分公司与李德杰间的商品房买卖合同无法履行。中鼎南宁分公司实际并未转让讼争房屋的所有权，所以石某没有优先购买权。二、承租人无权要求法院确认房屋买卖合同无效。《最高人民法院关某审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租方请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。故石某的上诉是没有法律依据的。三、石某无任何证据证实其因中鼎公司南宁分公司的行为受到任何损失。石某与中鼎公司南宁分公司间是租赁关某，所谓4000元转让费受让承租权根本不合逻辑。石某在诉讼提到的装修、购买设备损失，既无证据证实，也无法律规定应由中鼎公司南宁分公司赔偿。而且，中鼎公司南宁分公司是在双方的租赁合同到期后，才将房屋收回的，并未损害到石某的承租权，不可能给其造成任何损失。四、物业管理费是物业公司收取，与中鼎公司、中鼎公司南宁分公司无关。综上所述，石某的上诉，无任何事实依据和法律依据。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
一审第三人李德杰未答辩，也未提供证据。
当事人争议的焦点是：被某诉人中鼎公司南宁分公司处分讼争房屋是否侵犯了上诉人石某的权益。
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈某乙诉辩主张外，未提供新证据。
一审查明的事实确实无误，本院予以确认。
本院补充查明：石某于2009年7月中旬收到中鼎公司南宁分公司的《租赁合同终止通知》，并在2009年9月1日前搬出。中鼎公司南宁分公司于2009年9月1日后将讼争房屋的使某权交付给李德杰。
本院认为：承租人优先购买权是指承租人在出租人出卖所租赁房屋时，同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。优先购买权之设，追求的主要是生存和安全价值，目的是维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使某效能，而不是对出卖人所有权的限制，因为法律对财产权的限制必须具有充分的正当性，这是鼓励投资和创造，促进交易，增加社会财富积累的基本要求。就出卖人而言，优先购买权是设定在其标的物上的一种负担，但此种负担只是限制其自由选择买方的权利，其占有、使某、收益和处分的权能并未受限，因此并无实质上的不利益。就优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。所以，从立法创设优先购买权的旨意出发，基于稳定房屋的使某关某而赋予承租人优先购买房屋的权利所产生的承租人优先购买权，从性质上说应确定为债权，归入附强制缔约义务的请求权范畴。强制缔约，是指个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。因此，在出租人违反强制缔约义务将租赁物出卖给第三人的情形中，承租人可以诉请公权力介入，强迫出租人依照同等条件与其签订买卖合同。但是，尽管在出租人未尽通知义务而与第三人订立买卖合同的场合，享有优先购买权的承租人一经行使某利，即可与出租人形成买卖合同关某，该优先购买权的行使某不能影响出租人与第三人之间成立的买卖合同的效力，因为根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力，除非出租人与第三人以承租人优先购买权的不行使某为合同的停止条件或以承租人优先购买权的行使某为合同的解除条件。所以，就出租人与第三人订立的买卖合同而言，只要双方买卖的意思表示真实，且无虚高定价排除承租人行使某先购买权的恶意，就应认定为有效。也就是说，承租人优先购买权是一种强制缔约请求权，在承租人优先购买权受侵害场合，承租人主张行使某先购买权时，其与出租人之间即按照同等条件形成买卖合同关某，但出租人与第三人间的买卖合同并不因此而无效，只是承租人可依据优先购买权的保护，主张优先保护履行其与出租人形成的买卖合同，第三人因承租人优先购买权之行使某法取得标的物之所有权，其可依有效的买卖合同要求出租人承担违约责任或者赔偿责任。正是基于上述理由，《最高人民法院关某审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条作出了“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定。
本案中，石某作为南宁市北湖东三里九号第1－X幢X号房屋的承租人，在收到出租人中鼎公司南宁分公司发出的包含房屋已转卖第三人内容的《终止租赁的通知》，以及初步掌握出租人与第三人签订的房屋买卖合同部分证据材料之后，无证据证明其已主张行使某租人优先购买权而请求中鼎公司南宁分公司履行强制缔约义务，且在本案诉讼中也未提出行使某先购买权的诉求，而仅是要求确认中鼎公司南宁分公司与第三人间的房屋买卖合同无效。该诉讼请求，根据前述理由，不能成立，本院不予支持。中鼎公司南宁分公司在其发出的《终止租赁的通知》中称“我公司已将该铺面出售给了李德杰先生”，而本案又无证据证明中鼎公司南宁分公司在此之前已尽其“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的义务，故石某的承租人优先购买权确受侵害，其请求中鼎公司南宁分公司赔偿损失，合法有据。但是，石某未能就其损失提供证据证实，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。石某请求中鼎公司及其南宁分公司连带返还押金200元及其利息的诉请，一审法院已全部支持，故石某的该项诉求已获满足，其对一审法院就此作出的相关某项并无上诉利益，且《租赁合同》的履行期限已届满，中鼎公司南宁分公司亦对返还押金并支付利息无异议，一审法院对此作出的判处正确无误，故本院予以维持。石某在承租期间基于对房屋的占有、使某等而依租赁合同的约定向物业公司交纳物业管理费用，系其履行合同义务之行为，该义务的履行并无不当，且中鼎公司南宁分公司亦非接受该义务履行的相对人，故石某请求中鼎公司及其南宁分公司返还物业管理费，不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费1049元，由上诉人石某负担。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
代理审判员彭小宁
代理审判员骆祖进
二○一一年八月二十二日
书记员洪基清
