原告王××。
被告王××。
原告王××与被告王××房屋租赁合同纠纷一案，原告于2010年1月18日起诉，本院受理后，依法组成合议庭于2010年4月22日公开开庭对本案进行了审理。原告王××及其特别授权委托代理人胡××、被告王××到庭参加了诉讼。因原告变更诉讼请求，故于2010年5月7日再次开庭进行了审理。原告王××、被告王××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王××诉称，2008年10月22日，被告与原告签订了房屋租赁合同，被告向原告承租本市××路××号东单元二楼的商业用房，约定月租金为11,000元人民币，于每月1日前支付，租赁期限自2008年11月10日起至2013年12月31日止。但被告使用该房屋后，经常不按规定时间交纳租金，经原告多次催讨后才交纳租金，自2009年11月1日起，虽经原告多次催讨，被告仍不交纳租金，故起诉要求1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付拖欠的租金（自2009年11月1日起至判决生效时止，按每月11,000元标准计算）及违约金（自2009年11月1日起至判决生效时止，按月租金2倍标准计算）。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、租赁合同继续履行；2、被告向原告支付所拖欠的租金（自2009年11月10日起至本案判决生效之日止，每月按11,000元标准计算）及该时间段相应的违约金，违约金按所欠付月租金的二倍计算。
被告王××辩称，被告交纳租金后原告未开具发票；房屋有漏水现象，让原告来维修，原告没来；被告要求原告去办理分时电表以节约电费，但原告没有去办理，导致被告遭受电费损失；简易楼梯有质量问题；房屋内没有消防通道，办不出营业执照，以致被告无证经营。故不同意支付欠付的租金和违约金，原告赔偿被告损失12万元的前提下同意解除合同。对原告变更后的诉讼请求，被告表示同意继续履行合同，在解决前述问题的前提下愿意支付欠付的租金，不同意支付违约金，且认为约定的违约金标准过高，应调整为0。
经审理查明：2008年10月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定以下主要内容：甲方将本市××路××弄东单元二楼约170平方米（以房屋的现状为准）的房屋出租给乙方使用；租期自2008年11月10日起至2013年12月31日止；免租期从2008年10月23日至11月9日；第一年至第三年每月租金为人民币11,000元，从第四年起递增10％，每月租金为人民币12,100元整；付款方式为押二付三，于每年的11月1日、2月1日、5月1日、8月1日支付房租；逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的100％支付违约金；乙方必须合法经营不能违规、违法，否则一切责任自负；乙方不从事餐饮及违反本市有关规定的行业；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的十日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担……。
签约次日，原、被告双方签订房屋交接书，双方确认已于当日就租赁房屋进行交接，交接房屋的位置、面积、质量及其附属设施等完全符合租赁合同中所载明的内容。
2009年11月10日起被告未按约支付租金。原告遂起诉来院，要求判如诉请。被告基于辩称理由坚持不同意原告诉讼请求。原告认为原口头约定不提供发票，现被告坚持要求则可以提供；目前电费按工业用电标准计算，如安装分时电表，电费标准可能高于现有标准，但如被告坚持要求安装分时电表，原告愿意配合；原告从未接到被告要求解决漏水问题的通知，如确有漏水问题且属房屋本身造成的，愿意修复；房屋在交付给被告时被告已经验收，并无质量问题；被告在承租房屋后进行了装修，是否能通过消防验收及办出营业执照是被告自己的责任，与原告无关。由于双方各执己见，致调解不成。
以上事实，有原、被告陈述、原告提供的房屋租赁合同、房屋交接书、工商登记信息材料以及被告提供的电费发票等证据为证，经当庭质证，本院予以采信。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将房屋交付给被告承租使用后，被告未按约支付租金构成违约，原告有权主张被告支付欠租和违约金。有关违约金的数额，被告以过高为由申请调整，因原告未提供证据证明其因被告的违约而发生的实际损失，且违约金数额等同于欠付租金数额，确实过高，故本院予以调整。
被告在答辩中提出的拒付租金的事由有五项，对此，本院分述如下：1、发票问题。在双方无特别约定的前提下开具发票属于合同履行的附随义务，与支付租金不构成对价关系，被告以此为由拒付租金，缺乏依据。2、分时电表问题。双方就分时电表的安装并无约定，被告以未安装分时电表为由拒付租金亦无依据。3、漏水问题。双方合同中约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的十日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。现被告并未举证证明其已通知过原告存在漏水问题且原告拒绝履行其应尽义务，故亦不能成为其拒付租金的正当理由。4、楼梯质量问题。被告亦未提供证据证明质量问题客观存在且已通知原告，故对该抗辩事由，本院亦不予采信。5、消防验收问题。被告未提供证据证明通不过消防验收的真正原因，且被告承租房屋后进行了装修，一般情况下是否通得过消防验收的责任在于被告，故本院对该项抗辩亦不予采信。
当然，基于诚信原则，为促进合同全面履行，双方当事人在合同履行过程中均应尽协助、配合等义务。审理过程中，原告已表示可以配合被告申请分时电表、开具发票、修复质量问题，故应在合理时间内兑现自己的承诺，被告应为原告履行承诺提供必要的方便，如发生分歧，应友好协商解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告王××应于本判决生效之日起十日内向原告王××支付从2009年11月10日起至本判决生效之日止按每月人民币11,000元计算的房屋租金；
二、被告王××应于本判决生效之日起十日内向原告王××支付逾期支付租金的违约金（按每月租金人民币11,000元的10％计算，从2009年11月10日起计算至本判决生效之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2,275元，原告王××负担人民币775元，被告王××负担人民币1,500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长金练红
审判员陆长庆
代理审判员杨耀丰
书记员崔兴芬
