上诉人（原审原告）林某

被上诉人（原审被告）李某

被上诉人（原审被告）陈某

被上诉人（原审被告）钟某

上诉人林某因与被上诉人李某、陈某、钟某所有权确认纠纷一案，不服新罗区人民法院（2010）龙新民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林某、被上诉人李某到庭参加诉讼。被上诉人陈某、钟某经本院依法公告送达开庭传票，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原审判决查明，2009年11月16日，原告林某作为乙方与被告陈某、钟某作为甲方及龙岩市安信信息咨询有限公司作为丙方签订一份《房产转让合同》，主要内容为：原告向被告陈某、钟某购买位于龙岩市X镇X路X号澳林某园X幢X房屋及X号地下车位一个，转让款为x元，合同签订之日，原告向中介支付中介佣金8600元，原告付被告陈某、钟某定金x元，2009年11月17日前原告付给被告陈某、钟某首期房款（含定金）人民币x元，原告开具收款收据。被告陈某、钟某剩余按银行揭贷款x元由原告负责归还。首期房款支付当日，双方进行水电及该房屋配套设施、房屋钥匙等的移交。签字过户当日原告支付剩余房款x元。三方均在合同上签字或盖章。合同签订当日，原告向被告陈某、钟某支付了定金x元及房款x元，并支付给龙岩市安信信息咨询有限公司中介佣金8600元。2010年3月2日，被告李某依据（2009）龙新民初字第X号民事判决书，向该院申请执行。2010年3月9日，该院立案受理执行，执行案号（2010）龙新执行字第X号。2010年3月11日，该院依法查封了位于龙岩市X镇X路X号澳林某园X幢X房屋。为此，原告于2010年5月21日向该院书面提出执行异议。2010年6月21日，该院作出了（2010）龙新执行字第463-X号执行裁定书，裁定认为原告林某虽与被告钟某签订了《房产转让合同》，但并未办理变某手续，不发生法律效力，物权并未变某，据此裁定驳回原告的异议。原告不服此裁定，为此，原告诉至法院要求判如所请。

另查明，2009年3月10日，被告钟某与龙岩市澳林某地产开发有限公司签订一份（合同编号：（略））商品房买卖合同，由被告钟某向龙岩市澳林某地产开发有限公司购买位于龙岩市X镇X路X号澳林某园X幢X商品房及X号地下车位一个，购房总款计x元（商品房价款x元，车位计价x元）。合同签订当日，被告钟某及龙岩市澳林某地产开发有限公司向龙岩市房地产管理局申请商品房买卖合同备案及预告登记。2009年3月13日，龙岩市房地产管理局同意上述合同备案及预告登记。

原审判决认为，本案的争议焦点是：被告钟某与龙岩市澳林某地产开发有限公司签订于2009年3月10日签订的位于龙岩市X镇X路X号澳林某园X幢X商品房及X号地下车位一个（本案讼争商品房）的商品房买卖合同，已经登记机关同意备案及预告登记，能否认为被告钟某已取得了讼争商品房所有权《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”我国《物权法》的规定采取的是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变某的原则。即不动产物权的设立、变某、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。关于不动产物权的变某，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变某。合同生效能够发生债权法上的效果，但不一定发生物权法上的效果。要发生不动产物权变某的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。若合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法的权利，而没有取得对不动产的支配权。被告钟某与龙岩市澳林某地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，已经登记机关备案及预告登记，该合同合法有效，但该合同并不发生物权变某的效力，因为讼争商品房的财产权登记条件还不具备，而预告登记所登记不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变某的请求权，该预告登记只是相关的请求权进行的登记，并不产生物权登记或变某的效果。综上，被告钟某尚未取得讼争商品房的所有权。据此，在被告钟某还未取得讼争商品房所有权的情况下，原告以其与被告钟某、陈某签订房产转让合同，履行了合同义务，并占有该商品房为由，起诉要求确认讼争商品房归原告所有，没有事实和法律依据，该院不予支持。被告陈某、钟某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，该院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：驳回原告林某的诉讼请求。

宣判后，原审原告林某不服，向本院提出上诉。

上诉人林某上诉称：购买被上诉人钟某、陈某房屋系在房产中介的撮合下交易并支付了市场对价，属善意第三人。在购买讼争房屋后，上诉人不仅支付了全部购房款，还向房产中介支付了佣金且投入资金装修并入住，实际占有了该讼争房屋，此时讼争房屋的产权即在客观上转为上诉人所有，上诉人在买卖房屋后未能及时办理过户登记手续，系政府房屋登记机关不依法办理过户登记造成的。请求二审人民法院查明案件事实，依法撤销一审错误判决，判令位于龙岩市X镇X路X号澳林某园X幢X单元（含X号地下车位一个）房屋归上诉人所有。

被上诉人李某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经庭审，双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新的证据。由于上诉人未能提供证据证其主张，本院对本案的事实亦作与一审相同的认定。

本院认为，2009年11月16日,上诉人林某与原审被告陈某、钟某、龙岩市安信信息咨询有限公司签订的《房产转让合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法、有效，受法律保护,但该合同有效并不一定导致房屋所有权转移。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，上诉人虽然签订《房产转让合同》购房并实际占有了涉案房屋，但由于涉案房屋没有进行过户登记，上诉人亦未办理物权的公示登记，故上诉人只能享有债权，而不享有对诉争房屋的所有权，因此上诉人要求确认其对涉案房屋的所有权无法律依据，上诉人的诉讼请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人林某负担。

本判决为终审判决。

审判长孟繁钦

审判员张佳平

审判员许虹菁

二○一一年十月二十五日

书记员张文燕