上诉人（原审原告）祝某，男，X年X月X日生，汉族。
上诉人（原审原告）姚某（曾用名姚X），男，X年X月X日生，汉族。
二上诉人的委托代理人祝某东，河南正声律师事务所律师。代理权限一般代理。
上诉人（原审被告）董某，男，40岁，汉族。
委托代理人时新建，河南以德律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）信阳市食品公司。
法定代表人仝某，该公司经理。
委托代理人黄某某，该公司副经理。代理权限特别授权。
委托代理人王荣巍，河南法正律师事务所律师。
上诉人祝某、姚某因与上诉人董某、信阳市食品公司（以下简称食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市X区人民法院（2010）Im民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人祝某及其委托代理人祝某东，上诉人董某及其委托代理人时新建，上诉人食品公司的委托代理人黄某某、王荣巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年12月1日，原告祝某、姚某与被告董某签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定，甲方（董某）将位于新马路X号商务局院内办公楼一层东侧，共计20间房屋租赁给乙方（姚某），第一年房屋租金为x元，第二年房屋租金为x元，第三年房屋租金为x元，每年提前30天交清一年租赁费。当日，原告祝某、姚某支付经被告董某2008年12月1日至2009年12月1日一年的房租费x元。在签订合同之前的11月28日原告祝某、姚某支付给丁亚萍酒店转让费x元。合同签订后，被告董某将租赁房屋交付原告祝某、姚某。原告祝某、姚某对租赁房屋进行20天的装修，共花装修费x元，装修后原告祝某、姚某经营酒店。
2009年3月13日信阳市中级人民法院依法委托信阳市阳光拍卖有限公司对二原告祝某、姚某所租房屋497.47平方米进行拍卖。同年5月4日以96万元拍卖成交。同年6月19日，信阳市中级人民法院作出（2000）信中法执字第X号民事裁定书，裁定该房屋所有权归买受人陈丽霞所有，由买受人陈丽霞持本裁定书在30日内到信阳市房产管理局办理产权过户手续。8月10日，信阳市中级人民法院发出公告，责令现占有使用人在2009年8月16日前迁出房屋，致使原告祝某、姚某的酒店无法经营。原告祝某、姚某起诉至法院，请求判令原告祝某、姚某与被告董某签订的的房屋租赁合同无效，判令被告董某及第三人食品公司赔偿原告祝某、姚某各项经济损失暂定20万元。诉讼过程中，原告祝某、姚某变更诉讼数额为x元。
另查明，信阳市房屋产权产籍监理处于2007年4月26日，向被告董某颁发信房权证Im河区字第x号房屋所有权证及共有权证，证号为x号共有证。该房屋座落在Im河区X路X号市食品公司综合楼X层X号位，建筑面积为497.47平方米。2008年9月3日，信阳市房产管理局对第三人食品公司作出《关于撤销房屋登记的决定》，内容为，根据信阳市中级人民法院（2000）法执字第X号民事裁定书，法院已将（原）信阳地区食品公司工会位于Im河区X路X号、地号x、房产证号为自字第x号的房产在2000年裁定予以查封。但你公司隐瞒这一事实，于2005年10月9日向我局房屋产权产籍监理处申请办理变更登记，2007年3月又将x号权证的房产转移给董某、李红夫妇，属申报不实导致已查封的财产发生转移。我局决定撤销产权证号x、x、x、x的产权登记。你公司接到决定后，三日内将已办的房产证书交回我局，否则我局将予以公告作废。同年12月20日，信阳市房产管理局又以同样的内容对董某、李红作出《关于注销房屋登记的决定》，决定注销所有权证号为x号、共有权证为x号的房屋权属证书。
原告祝某、姚某和被告董某所诉争的房屋由信阳市中级人民法院于2009年1月14日委托信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司进行价值评估，评估的市场价值为人民币111.5万元，其中装修部分：地板砖：348.23平方米×30元／平方米=x元、吊顶348．23平方米×70元／平方米=x元、吧台2000元，小计x元。同年6月19日，作出裁定过户给买受人陈丽霞。2009年12月4日，该房新的承租人胡先保与原告祝某办理接房有关事宜，祝某原旧空调6台作价8000元转卖给胡先保，所有物件自行保管。同日，原告祝某收到空调转让费8000元。2009年10月29日，原告祝某、姚某因与被告董某、第三人食品公司房屋租赁合同纠纷一案，向本院提出诉前保全申请，要求对第三人食品公司现存于信阳市中级人民法院执行局的房屋拍卖所得价款中的20万元人民币予以冻结，原审法院作出(2009)Im民初保字第X号民事裁定书，裁定对该款予以冻结。
原审法院认为，原告祝某、姚某与被告董某于2008年12月1日签订的《房屋租赁协议》体现了双方当事人的真实意思表示，在签订协议时，被告董某拥有该处所承租房屋的合法产权手续，即在2007年4月26日由房管部门对其颁发的所有权证及共有证。故双方签订的房屋租赁协议已实际履行，并办理了转让及交付房租费的手续，该协议已依法成立，具有法律效力。
第三人食品公司早在2005年10月9日隐瞒该房产已被法院依法查封的事实，通过房管部门擅自申请。办理变更登记，又于2007年4月将该房产转移给被告董某夫妇，属申报不实导致已查封的财产发生转移，故房管部门于2008年9月3日对第三人食品公司下发《撤销房屋登记的决定》，又在原告祝某、姚某、被告董某签订了《房屋租赁协议》之后的12月20日对被告董某夫妇下发《注销房屋登记的决定》，第三人食品公司的过错行为致使履行合同义务不符合双方约定，导致被告董某所购买的房屋被撤销并被依法拍卖，致使原告祝某、姚某蒙受经济损失，故第三人食品公司依法应承担过错责任，对原告祝某、姚某造成的合理部分的损失，依法应给予赔偿。
被告董某虽然是善意取得所承租的房屋所有权，但在房管部门于2008年12月20日下发了关于《注销房屋登记的决定》之后，未能及时告知原告祝某、姚某变更或解除双方的租赁合同，致使原告祝某、姚某的损失进一步扩大，故依法亦应承担相应的过错责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：1、租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；2、租赁房屋权属有产争议的；3、租赁房屋具有违反法律，行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。依据此规定，被告董某在房屋所有权被撤销后，租赁房屋权属发生变化，作为承租人的原告祝某、姚某请求解除合同的，人民法院应予支持，但原告祝某、姚某未主张，故原告祝某、姚某请求依法判令原告祝某、姚某、被告董某签订的房屋租赁合同无效，因证据不足，原审法院不予支持。被告董某及第三人食品公司应承担给原告祝某、姚某造成经济损失的合理部分，原告祝某、姚某主张赔偿房屋租赁费4.2万元，因信阳市中级人民法院于2009年8月10日发出公告，责令现占有使用人即原告祝某、姚某在2009年8月16日前迁出房屋，且原告祝某、姚某在诉状中亦称，厨师和服务员于8月份发放工资后放假回家，故在之后的房租费合计四个月，共计x元，被告董某应退还给原告祝某、姚某；诉争的房屋设施转让费3.5万元，其中的6台空调已作价8000元支付给了胡先保，应予扣除。故被告董某及第三人食品公司赔偿转让费为2.7万元；关于装修投资费x元，有原告祝某、姚某提供与承包方信阳市宜佳装饰设计工程有限公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》，列举的工程报价单为x元，提供该装饰公司出具三份装修费用收据，共计x元，因被告董某及第三人食品公司未能提供相反证据证实，且原告祝某、姚某已实际投资装修使用，故对原告装修部分应按折旧进行赔偿，被告董某及第三人食品公司承担原告祝某、姚某装修投资费的70%较适宜，即x元，原告祝某、姚某自行承担30%；关于工人工资x元，应由作为雇主的原告祝某、姚某承担雇工工资，其列举的工资清单因缺乏真实性及客观性，不予认可；关于经营期间损失x元及添置大件物品损失x元，因原告祝某、姚某未能提供每月平均1.5万元利润的证据及购置大件物品的正规票据，故此项请求因缺乏相关证据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，原审法院判决：一、被告董某应于本判决生效后三日内退还原告祝某、姚某房屋租赁费共计人民币x元。二、被告董某、第三人信阳市食品公司应于本判决生效后三日内共同赔偿原告祝某、姚某房屋设施转让费、装修投资费等经济损失共计人民币x元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费4150元，由原告祝某、姚某负担2150元，由被告董某、第三人信阳市食品公司负担2000元。
上诉人祝某、姚某上诉称：一、原审判决未确定上诉人祝某、姚某与被上诉人董某所签房屋租赁合同无效，认定事实错误，适用法律错误，最终导致判决结果错误，请二审法院依法改判。其一，原审判决认定被上诉人董某善意取得租赁房屋所有权于法无据。其二，上诉人祝某、姚某与被上诉人董某所签房屋租赁合同，依法应当确定无效而非为可撤销。其三，本案证据充分证明被上诉人董某在签订合同时，隐瞒了该房屋产权已被撤销的事实，其主观过错明显。其依法应赔偿上诉人的全部经济损失。二、被上诉人（原审第三人）食品公司在本案中负有不可推卸的过错责任，其过错行为是导致本案租赁合同无效的根本原因。三、被上诉人董某、食品公司应当对其过错行为承担上诉人祝某、姚某因无法实现合同目的而遭受的全部经济损失。
上诉人董某上诉称：第一，既然原审判决认定上诉人董某与被上诉人祝某、姚某所签订的《房屋租赁协议》有效，被上诉人祝某、姚某就应当依照协议向上诉人董某支付房屋租金，况且，上诉人董某收取被上诉人祝某、姚某租赁费的租期届满，在此情况下，判上诉人董某向被上诉人祝某、姚某退租赁费x元没有道理。第二，判决上诉人董某与被上诉人食品公司共同赔偿被上诉人祝某、姚某设施转让费、装修投资费等经济损失x元既无事实依据，也无法律依据。因为：1、上诉人董某并没有占有被上诉人祝某、姚某的设施转让费和装修投资添物，租赁合同合法有效且上诉人董某无任何过错，没有理由让上诉人董某承担该部分经济损失；2、本案的过错责任是被上诉人食品公司造成的，即使有损失也应当由被上诉人食品公司赔偿，让上诉人董某与被上诉人食品公司共同承担赔偿无法律上依据。3、设施转让费部分已被被上诉人祝某、姚某占有和处置，主张该部分没有道理；投资装修添加物随房屋被拍卖，被拍卖的资金归被上诉人食品公司所有，如需退被上诉人祝某、姚某添加物经济损失应当是被上诉人食品公司退才为公平，让上诉人与被上诉人食品公司共同退没有道理可言。上诉人董某不应承担责任。
上诉人食品公司上诉称：被上诉人祝某、姚某在原审诉被上诉人董某请求法院裁定他们之间的合同无效，并要求上诉人食品公司和被上诉人董某共同赔偿其损失28万元，原审法院判决上诉人食品公司和被上诉人董某共同赔偿被上诉人祝某、姚某x元，原审法院认为上诉人食品公司隐瞒了2005年10月9日信阳市中级法院的民事裁定书，将房屋卖给被上诉人董某，应当承担过错责任，上诉人食品公司认为原审法院的判决错误，2008年9月3日，信阳市房管局就向上诉人信阳市食品公司和被上诉人董某下发了《信阳市房管局关于撤销房屋登记的决定》，而被上诉人祝某、姚某和被上诉人董某之间的《房屋租赁协议书》是在2008年12月1日签订的，被上诉人董某明知房屋产权证被撤销的情况下和被上诉人祝某、姚某签订《房屋租赁协议书》，是被上诉人董某的个人行为与上诉人食品公司无关，原审法院判决上诉人食品公司承担赔偿责任，没有事实依据。被上诉人祝某、姚某将上诉人食品公司列为第三人是滥用职权。
上诉人祝某、姚某答辩称：1、被上诉人食品公司已在另案赔偿29万元给被上诉人董某说明被上诉人食品公司有过错。
上诉人董某答辩称：1、原审判决被上诉人祝某、姚某与上诉人董某之间的房屋租赁协议合法有效，并无不妥。被上诉人祝某、姚某主张该协议无效缺乏事实和法律依据。2、上诉人董某的房屋所有权登记在房屋出租后被房管局撤销，最终导致被上诉人祝某、姚某不能继续承租，上诉人董某无任何过错，不应承担民事责任。3、关于被上诉人祝某、姚某上诉请求二审法院支持全部诉请的意见，无客观根据。
上诉人食品公司答辩称：被上诉人董某与他人签订合同与上诉人食品公司无关，上诉人食品公司没有过错，如果有过错是房管局的过错；被上诉人董某称上诉人食品公司有过错没有法律依据。
二审查明的事实与原审查明的事实基本相同。在二审审理期间，上诉人祝某、姚某申请法院调取下列证据，1、2008年9月3日、2008年12月18日上诉人董某签收的信阳市房产管理局《关于撤销房屋登记的决定》、《关于注销房屋登记的决定》送达回证二份、一份；2、2008年9月12日、2008年12月24日食品公司签收《关于撤销房屋登记的决定》、《关于注销房屋登记的决定》送达回证二份、一份；3、本院针对被执行人信阳地区食品公司水产肉类联合加工厂、信阳市食品公司于2008年2月25日作出的（2000）信中法执字第X号民事裁定书，内容为，对信阳地区食品公司工会位于信阳市X路X号的一栋房产一层建筑面积1145.68平方米、地号x、房产证号第x号予以续封，续封期间不得办理抵押、交易等手续。4、上诉人董某向法庭提交了一份2008年12月19日信阳市人民政府作出的信政复终字（2008）X号行政复议终止决定书。上诉人祝某、姚某对上述证据1、2、3、无异议，认为双方签订房屋租赁合同时，房屋处于查封状态，合同无效。对证据4，认为属新证据；董某明知该房屋产权发生争议，直接导致“合同”不能生效，存在过错应承担责任，该决定应为无效。上诉人董某对上述证据1、2、3、无异议，认为送达回证无法证明董某购买的房屋权证被撤销，董某在07年拿到房产证，双方签订房屋租赁合同不在查封期间。对证据4，认为属新证据，证明第一项撤销的《决定》不生效，董某仍享有对房屋的出租权。上诉人食品公司对上述证据1、2、3无异议，董某签订房屋租赁合同时，已知房屋被查封有过错，本案与食品公司无关。对证据4，认为该证据超过举证期限，说明董某在2008年9月明知房屋产权不明确，还与他人签订租赁协议，属欺诈。
本院认为，关于董某与祝某、姚某所签订的房屋租赁协议是否有效的问题。经查，2008年9月3日信阳市房产管理局对食品公司作出《关于撤销房屋登记的决定》（以下简称决定），董某于2008年9月16日收到了该《决定》后，于2008年10月27日向信阳市人民政府申请复议，行政复议期间，董某与祝某、姚某于2008年12月1日签订房屋租赁协议，双方并办理了转让及交付房租费的相关手续。而信阳市房产管理局所作出的具体行政行为《决定》对董某具有拘束力，董某在对《决定》申请复议期间，《决定》不停止执行。即董某此时不是该房屋的所有人，董某隐瞒了该事实，对外出租房屋具有欺诈行为，因此，其与祝某、姚某所签订的房屋租赁协议无效，但双方已办理了转让及交付房租费的手续，祝某、姚某已实际占有使用租赁房屋，应支付房屋占有使用期间的合理费用。原审按祝某、姚某合理占用用房屋时间计算费用适当。故祝某、姚某该部分上诉理由成立。关于祝某、姚某因租赁房屋是否有损失，损失是多少，应由谁承担的问题。经查，2008年9月3日信阳市房产管理局对食品公司作出的《决定》，董某于2008年9月16日收到了该《决定》后，明知该房屋产权将发生变化还与祝某、姚某于2008年12月1日签订房屋租赁协议，明显存在过错。原审据此判决让董某应退租赁费适当。合同具有相对性，食品公司未与祝某、姚某签订合同，原审判决董某、食品公司共同赔偿祝某、姚某的房屋设施转让费、装修投资费等损失x元不当，应由董某赔偿祝某、姚某的房屋设施转让费x元、装修投资费x元（x%）。故祝某、姚某此点部分上诉理由成立；信阳市食品公司此点上诉理由成立。关于原审认定祝某、姚某因租赁房屋进行装修费用是否客观的问题。经查，祝某、姚某提供的证据装修费用为x元，其已实际使用近一年，根据本案具体情况酌情让其承担15%较为适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持信阳市X区人民法院（2010）Im民初字第X号民事判决第一项、第三项，即“被告董某应于本判决生效后三日内退还原告祝某、姚某房屋租赁费共计人民币x元”、“驳回原告的其他诉讼请求”。
二、变更信阳市X区人民法院（2010）Im民初字第X号民事判决第二项为，上诉人董某应于本判决生效后三日内赔偿上诉人祝某、姚某房屋设施转让费、装修投资费等经济损失共计人民币x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4300元，由上诉人祝某、姚某承担2000元，上诉人董某承担2300元。
本判决为终审判决。
审判长杨荣光
审判员崔仁海
代理审判员左立新
二○一一年八月八日
书记员彭晨（兼）
