原告郭某，女，汉族，生于X年X月X日。

委托代理人沙某某，男，邓州市古城法律服务所工作人员。

委托代理人丁某某，男，生于X年X月X日，汉族。

被告刘某甲，男，汉族，生于X年X月X日。

被告余某，女，汉族，生于X年X月X日。

二被告委托代理人刘某乙，男，河南三贤律师事务所律师。

原告郭某诉被告刘某甲、余某为联建房屋合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其代理人沙某某、丁某某，被告刘某甲及其代理人刘某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郭某诉称:2010年5月，原告同被告签订合伙建房协议联合建房自住，多余某分对外转让。同时约定售房价格共同协商不能自己作主，否则赔偿损失并支付违约金10万元整。现二被告违约售房应承担违约金10万元整。为此举出如下证据：1、原告身份证一份；2、2010年5月14日双方签订的合伙建房“协议书”一份。该协议第七条规定了私自作主应按市场价赔偿损失；第九条规定了若有违约应赔偿损失并支付违约金10万元整。3、邓州市公证处公证书一份，系对上述协议的公证；4、二被告未经原告同意同买房人程道微、董建平分别签订的两份购房协议，签订时间分别为2011年5月31日和5月23日；5、算帐清单两份，证明原告购该房8套，被告签字同意；6、售房合同一份，证明2010年原告售房每平方米1700元，高于被告和他人所定合同价。

被告刘某甲、余某辩称：原、被告共建房12套，三层两套被告自留，原告已出售了8套。2011年5月份，只有四楼两套未卖，被告将和董建平、程道微签的售房协议拿出征求原告同意时，原告未签字同意，后买房意向人董建平认为此房有而决定不买了。另一买主程道微在等着原告签字同意，因原告未签字同意，故该房也没有卖成，所以二被告未违约。为此举出程道微和董建平的证言两份，均证明自己和二被告虽签订了买房协议，但因合伙人原告未签字同意而未买成。

经庭审，被告对原告提交的证据1、2无异议，对证据3、4、5、6有异议，认为与本案无关；原告对被告提供的证据要求证人到庭质证。故结合当事人陈述，本案可确认如下事实：2010年5月14日，原告郭某与被告刘某甲、余某经协商签订房屋联建协议，双方约定由被告提供地皮，原告出资共建六层住宅和地下室，除自住部分外共同出售分红；另约定出售房屋须经双方同意，单方售房应赔偿对方损失并支付违约金10万元等。房屋建好后，被告留三楼南套自住，原告留二楼南套自住，原告经被告同意出售了8套房屋。2011年5月，二被告分别与案外人董建平、程道微签订售房协议，欲将剩余某楼两套房屋出售。当被告将协议出示与原告协商让原告签字时，原告认为二被告售价明显低于市场价且应属违约，遂起诉我院要求二被告承担违约责任，买房人得知后均表示不再购买上述争议房屋。庭审后双方各持己见，调解不获成立。

本院认为：原告郭某与被告刘某甲、余某签订的合伙建房的合同不违反法律规定；但因涉及房产出售等，故双方不仅应自觉履行协议条款，还要依照国家法律法规履行法定转让程序。原、被告所建房屋除自住部分外可以转让出售，但必须按照城市房地产管理法规定在获得房屋产权证书后转让。本案二被告在未获原告同意，也未与原告共同办理房屋产权证书的情况下与他人草签售房合同的行为违反上述法律规定，应属无效。但是，由于买房人在原告不同意二被告与买房人所签买房合同内容情况下，即撤回了买房要约，所以无法认定二被告擅自出售了与原告共建的两套房屋。加之二被告的行为并未给原告造成任何损失，且该房并未交付等，故原告要求二被告承担违约责任的请求，本院无法支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告郭某的诉讼请求。

案件受理费2050元，由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。

审判长王嗅

审判员贺先

人民陪审员汤晓龙

二○一一年九月二十六日

书记员郭某