河南省洛阳市中级人民法院

上诉人（原审原告）赵某。

委托代理人徐素红，河南法铎律师事务所律师。一般代理。

上诉人（原审被告）河南省中和置业有限公司。

法定代表人刘某，董事长。

委托代理人焦为民，系该公司法律顾问。特别授权。

上诉人赵某因与河南省中和置业有限公司（以下简称中和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市X区人民法院（2010）洛龙古民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人赵某及其委托代理人徐素红，中和置业公司委托代理人焦为民等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2007年1月7日被告与中国银行股份有限公司洛阳分行签订房屋购销合同，该合同系中国银行股份有限公司洛阳分行为改善其员工的住房条件而与被告签订的团购合同。2008年1月7日原告作为中国银行股份有限公司洛阳分行的员工，在房屋购销合同的基础上与被告签订商品房买卖合同及于2009年3月12日签订补充协议各一份。合同约定，原告以总金额x元的价格购买被告位于洛南新区中和花园的第X幢X单元X层X号商品房住宅一套，该房屋建筑面积共192.85平方米。被告交付房屋的时间为2009年2月28日。合同签定后，原告依约缴纳了首付款x元，余款以按揭贷款方式支付。2009年2月12日被告向中国银行股份有限公司洛阳分行团购办（以下简称中行团购办）发出告知函，称因施工单位施工、四川汶川大地震导致四川民工返乡、建筑材料价格暴涨等原因，造成拖延建筑工期长达7个月，无法按照合同约定期限交付房屋，团购房合同约定的交房日期变更到2009年6月28日，并告知如有异议，可在2009年2月28日前予以提出意见。本案中被告提供中行团购办出具的证明中称。该单位收到被告的告知函后，已通过内部电子邮件的形式通知了行属各单位。另关于被告延期交房问题．被告与中行团购办对购房者的补偿及物业管理费用的问题等有过协商，中行团购办并形成书面通知于2009年6月30日告知各支行、机关各部门。现原告以被告违反商品房买卖合同第九条的规定，要求被告按已付房款日万分之二的约定，支付违约金9603元，并交房后始收取原告以后的物业费和暖气费。另原告至今仍未与被告进行办理房屋交接手续。该合同第九条出卖人（被告）逾期交房的违约责任中第二款第一项中第二目约定：“逾期超过90日后。…出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”庭审前后，经法院多次主持调解，被告同意支付原告诉求50％的违约金，并顺延一年物业管理费，承担一年暖气空载费用的30％，原告不同意该意见，而致调解不能。

原审法院认为，原、被告之间具有房屋买卖合同关系，被告因他因而造成交房日期从2009年2月28日顺延至2009年6月28日的事实，原、被告均不持异议，予以认定。虽被告造成延期四个月交房的违约事实存在，但其在合同约定的交房日期前已以合理的理由函告中行团购办，并由中行团购办予以内部通知，故对于被告可减轻其违约责任的承担，在中行团购办对其内部员工通知后，原告并未在被告告知函载明的异议期内提出异议，判定被告承担原告诉求违约金9603元的50％，即4801.5元。另关于原告主张的从实际交房之日开始交纳物业管理费和暖气费用的诉求，酌情认定。从被告变更交房日期至2009年6月28日起，原告应当及时与被告办理交接房手续，且交接房手续的办理并不影响其他权利主张，而原告拖延至今仍不积极主动与被告办理相关交接房手续，有扩大损失之嫌，其主张从实际交房之日起开始顺延，有所不妥。但原告作为被告出售房屋的购买者，有权使自己的权益最大化，且被告逾期交房后，曾与中行团购办进行过原告物业管理费等方面让步的协商，判定被告承担一年的原告向物业公司交纳物业管理费，从2009年6月28日开始至2010年6月28日止。另被告承担应由原告支付的2010年度的暖气空载费的30％。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告河南省中和置业有限公司于判决生效届满之日起十日内支付原告赵某违约金4801.5元；二、被告河南省中和置业有限公司承担从2009年6月28日起至2010年6月28日止的原告赵某向物业公司交纳的物业管理费；并承担应由原告赵某支付的2010年度暖气空载费的30％。案件受理费50元，由被告负担。

上诉人赵某诉称，1、原审判决认定事实错误。本案中，上诉人于2008年元月7日与被上诉人签订了商品房买卖合同。该房建筑面积192.85平方米，房价总金额x元。合同签订后，上诉人已如约向被上诉人支付了全部购房款。但被上诉人却逾期交房四个月，且迟迟不向上诉人支付逾期交房违约金，严重侵犯了上诉人的合法权益。原审判决认定被上诉人逾期交房合法，被上诉人已通知了上诉人将逾期交房，而上诉人没提出异议，完全歪曲了本案事实。本案中签订房屋买卖合同的双方是上诉人与被上诉人，被上诉人延期交房应该通知上诉人，并经双方协商达成新的补充协议，但被上诉人并没有通知上诉人。即便通知了也是被上诉人的单方意愿，在达成新的补充协议之前并不发生法律效力，更不能因此免除被上诉人的违约责任。2、原审判决认定上诉人迟迟没有办理交接房手续是有意扩大损失，是不分是非，歪曲事实。逾期交房是被上诉人违约，上诉人要求被上诉人按照合同和法律承担违约责任是合理合法的，被上诉人没有一点承担逾期交房违约责任的意思表示，且还处处予以推脱和掩饰，更无从谈起主动向上诉人支付违约金。被上诉人明显违约，原审判决却歪曲事实说上诉人有意扩大损失，公道何在3、由于被上诉人的违约而又有意推卸责任，迟迟不向上诉人支付违约金，致使上诉人不能入住达两年之久，这严重侵犯了上诉人的合法权益。由此给上诉人造成的经济损失，亦应由被上诉人承担。此外，该判决程序违法。本案自立案之日至今一年有余，已超过了法律规定的一般民事案件理期限。请求：1、撤销原审判决一、二项；2判令被上诉人支付逾期交房违约金9603元；3、在被上诉人向上诉人交房后始收取上诉人以后的物业费和暖气费；4、本案一切诉讼费由被上诉人承担。

中和置业公司辩称，我们于2009年6月28日通知对方交房，赵某拒绝接收，我们不应承担扩大的损失。物业费应从2009年6月28日起算。赵某的上诉理由不能成立，请求驳回。

上诉人中和置业公司诉称，诉讼双方当事人在2008年给中国银行洛阳支行团购办的协调下，依据团购协商确定的购房价格，签订了《商品房买卖合同》，2008年5月因四川省汶川发生震惊全国的大地震，四川籍民工全回原籍抗震救灾。由于不可抗力因素，造成施工进度受到影响。为此，上诉人曾于2009年2月12日向中行团购办发出告知函，通知合同商品房可能延期交付，团购房合同约定的交房时间变更到2009年6月28日，如有不同意请及时向上诉人、团购办提出意见。团购办收到该函后，也及时通过内部电子邮件的形式通知到行属各单位。6月28日交房后，团购办曾与上诉人协商通过免除一年的物业费，以较合理的方式解决矛盾。但被上诉人却故意拖延不接房，以诉讼途径来获取不当利益。请求撤销（2010）洛龙古民初字第X号民事判决，改判上诉人不承担任何责任。本案诉讼费均由被上诉人承担。

赵某辩称，中和置业公司与中行团购办签订的团购合同，我方不知道，也不属于本案审理范围。汶川地震的发生没有对中和置业公司的建设造成影响，中和置业公司逾期交房的理由不能成立。中和置业公司延期交房的事并没有告知业主，你通知了中行团购办，仅仅是履行了另外一份合同。中和置业公司的上诉理由不足，请求驳回。

经审理查明的事实与原审查明的基本相同。

本院认为，中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）为改善员工住房条件，2007年1月16日与中和置业公司签订房屋购销合同，购买中和置业公司所建造的商品房。在该房屋购销合同中，双方约定了中行洛阳分行所购买的商品房坐落位置、结某、建筑面积、单价、交房日期及双方的权利、义务等。为此，中行洛阳分行成立团购办，监督中和置业公司建房，组织指导单位员工在上述购房合同项下与中和置业公司签订房屋买卖合同，购买房屋。因此，中行洛阳分行与中和置业公司签订的房屋购销合同，对中和置业公司和赵某均具有约束力。该合同第三条载明：乙方须于2007年2月5日前开工，2008年10月30日前完成全部工程竣工验收工作，遇不可抗拒的自然灾害，双方协商，工期顺延。2008年1月7日赵某根据中行洛阳分行与中和置业公司签订的房屋购销合同，与中和置业公司签订了商品房买卖合同。该合同约定的交房日期为2009年2月28日。由于2008年四川汶川地震，民工需返乡救灾等原因，中和置业公司于2009年2月12日向中行洛阳分行发出函件，请求交房日期变更至2009年6月28日，如不同意交房日期的变更，请于2009年2月28日前向中行置业公司提交意见。中行洛阳分行于2009年2月17日以通过电子邮件形式通知行属各单位，上述函件和通知，是征求延期交房意见的一种形式。单位员工并未在约定的时间内提出异议，应视为对变更交房日期的认可。但鉴于中和置业公司延期交房可能给赵某造成的损失，原审根据调解时中和置业公司愿承担的责任进行判决，亦无不可。上诉人赵某上诉称中和置业公司未通知本人、是中和置业公司单方意思表示，不应免除违约责任等，及中和置业公司的上诉，均理由不足，证据不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由赵某负担25元，河南省中和置业有限公司负担25元。

本判决为终审判决。

审判长乔书贵

审判员王洪涛

审判员王鑫杰

二Ｏ一一年九月二十七日

书记员杨萱