原告（反诉被告）赵某某。
被告（反诉原告）王某。
被告蒋某。
原告赵某某因与被告王某、被告蒋某房屋买卖合同纠纷一案，原告赵某某于2011年5月30日向本院提起诉讼。本院于2011年6月3日作出受理决定，并于同日将受理案件通知书及举证通知书送达原告，2011年6月15日将应诉通知书及举证通知书送达二被告。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年7月22日、2011年8月26日公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人薛山林、被告王某的委托代理人侯济军、被告蒋某的委托代理人王某民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，2005年12月23日，经双方协商，被告以x元的价格将其位于解放区X路焦西矿自建院X号楼X号房屋卖给原告，并约定应配合原告办好房产证过户手续。6年来，原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，被告以种种理由推诿不予配合，致使原告虽住了6年房屋，但却办不了过户手续，被告的行为侵害了原告的合法权益。据此，原告诉至法院，要求判令：（1）被告将卖给原告位于解放区X路焦西矿自建院X号楼X号的房屋过户给原告；（2）本案诉讼费由被告承担。
被告王某辩称，原告所诉与事实不符，被告王某没有将房屋卖给原告，故应驳回原告的诉讼请求。该房屋的产权证登记的是被告王某的名字，产权归王某所有。二被告虽系夫妻关系，但该房产系结婚前王某个人购买，按婚姻法的有关规定，该房产不是夫妻共同财产，应为王某婚前个人财产。另外，王某从来没有将该房屋出卖给原告，王某在收到原告的起诉书后，向妻子蒋某了解情况时，才知道其背着王某擅自将该房屋卖给了原告，为此，王某当即拒绝了妻子的卖房行为，要求将房屋要回。此前，蒋某只是给王某说该房屋租出去了，从来没有说过出卖房屋的事，王某一直以为该房屋在出租。所以，王某认为原告与蒋某未经王某同意擅自买卖王某的房屋行为，侵犯了王某的合法权益，应当认定为无效。另外，根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。为此，被告王某提出反诉请求：（1）判令确认原告与被告蒋某签订的房屋买卖合同无效；（2）判令原告将位于解放区X路焦西矿自建院X号楼X号的房屋及该房屋的房产证返还给王某；（3）本案诉讼费用由原告承担。
被告蒋某辩称，当时其与原告签订房屋买卖合同，并没有经过王某同意，后来只是对王某谎称将该房屋租出去了。另外，当时其与王某因夫妻不和才把房屋出卖给了原告，本人认为这样对自己有利。所以，与原告之间的房屋买卖合同应属无效，原告的请求不应该支持。
原告赵某某针对被告王某的反诉请求辩称，原告是在中介公司的广告上得知被告王某售房的有关信息，后原告与二被告在中介公司就房屋价格进行过多次协商，并达成一致意见，房价为x元，原告首付被告500元的定金。之后原告在被告王某开设的家电修理部内将定金直接交给了王某，后来相隔不久原告又在焦作市X路腾飞雕塑西边路南的商业银行门口将x元的房款交给了被告王某，当时二被告均在场。另外，被告王某与蒋某是夫妻关系，x元的房价不是个小数目，且被告王某6年来明知原告一直在此房屋居住，从来没有提出过异议，6年来原告多次与二被告直接交涉，要求其协助办理房屋过户手续，但二被告多次推诿，凡此种种事实均证明被告王某称是收到原告的起诉书后才知道其妻卖房的事是不属实的。其次，根据合同法和物权法的相关规定，原告有理由相信被告蒋某能够代表王某，原告对该房屋属于善意取得。为此，被告王某的反诉理由不能成立，应依法驳回其反诉请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：（1）原告购买本案涉及的房屋，二被告是否知情和同意，原、被告签订的售房协议是否属于双方的真实意思表示，该售房协议是否合法有效；（2）原、被告双方的各自主张是否有事实和法律依据，其双方的本诉及反诉请求应否予以支持。
原告赵某某为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：（1）原告的身份证。以此证明原告的诉讼主体资格。（2）售房协议书。以此证明二被告将位于解放区X路焦西矿自建院X号楼X号的房屋卖给原告的事实。另外，协议书上写的电话号码也是被告王某的小灵通号和其家里的电话号码，其充分证明被告是知道卖房的事实。（3）房屋所有权证。以此证明二被告收到房款后将该房屋的房产权交给了原告，原告取得该房屋合情合理。（4）证人赵某某、张某某的证言。以此证明原告向被告王某支付房屋定金及房款和签订售房协议书的情况过程。被告王某对原告提交的证据质证后认为：（1）对原告提交的身份证无异议。（2）对售房协议书有异议，该协议书王某并未见过，另外协议书上王某的签名也不是本人签的，王某没有同意将房屋卖给原告，该协议应认定为无效。（3）对房屋所有权证无异议，但该房证并不是王某交予原告的。另外，该房证也可以说明房屋是王某的个人财产，而不是夫妻共同财产。（4）对证人赵某某、张某某的证言有异议，赵某某与原告有亲属关系，其证言不可信。张某某借给原告x元买房款，双方存在利害关系，其证言也不可信。另外二人也证明不了是谁写的收条和签的协议书。所以证人的证言不属实。被告蒋某对原告提交的证据质证后认为：（1）对原告的身份证、房屋所有权证无异议。（2）对售房协议书无异议，但该协议是蒋某私自作主签的，没有经过王某同意。（3）对证人赵某某、张某某的证言有异议，异议内容与王某的一致。
被告王某除上述质证意见外，在庭审中提交了下列证据：（1）王某的身份证。以此证明被告的诉讼主体资格。（2）结婚证。以此证明王某与蒋某结婚时间为2003年10月13日。（3）王某买房的草契、完税证明、收费发票。以此证明该房屋是王某婚前买武劭明的，现房产证登记的房主为王某本人，该房屋属王某的个人婚前财产，蒋某无权处置。原告对被告被告王某提交的证据质证后认为：（1）对王某的身份证和结婚证无异议。（2）对王某买房的草契、完税证明、收费发票的真实性无异议，但是二被告系夫妻关系，该房屋已经卖给原告6年了其称不知道卖房的事实不符合常理。被告蒋某对王某提交的证据质证后认为无异议。被告蒋某在庭审中未提交证据。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：一、对证据的认定：关于原告提交的证据身份证、房屋所有权证，二被告不持异议，故本院予以确认。关于原告提交的售房协议书、证人赵某某和张某某的证言，虽然二被告对此有一定的异议，但异议理由不足，该证据可以证明原告主张的被告将房屋卖给原告和原告交付房款的事实，故本院予以确认。关于被告王某提交的身份证和结婚证，原告不持异议，故本院予以确认。关于被告王某提交的买房草契、完税证明、收费发票，原告对其真实性无异议，但对其证明指向有异议，本院仅作为参考。二、查明的案件事实：原、被告双方经协商，二被告同意以x元的价格将其位于解放区X路焦西矿自建院X号楼X号房屋卖给原告，并约定配合原告办好房产过户手续。2005年12月23日，原、被告并签订了售房协议书，协议书上有原告及被告蒋某和蒋某代被告王某的签名。原告在签订售房协议前如数将房款分两次付给了二被告，被告收到房款后将房产证交给了原告持有，并同时将房屋交付给了原告居住使用。之后，原告多次要求二被告协助办理房屋过户手续，但被告以种种理由至今不予配合，致使双方发生纠纷。为此，原告诉至法院。另查明，该房屋的所有权证由焦作市房产管理局于2003年10月28日颁发，登记的所有人系被告王某，房屋建筑面积为64.14平方米，房屋状况系砖混结构X层楼房的顶层X楼。其次，二被告系夫妻关系，于2003年10月13日登记结婚。
本院认为，原、被告之间经协商口头达成和书面签订的房屋买卖合同，其内容应属于双方的真实意思表示，并且原告按照双方的约定也实际支付了房屋的全部价款，被告也将房屋所有权证及房屋实际交付给了原告持有和居住使用，虽然至今双方未到房屋管理部门办理房屋过户登记手续，但双方的房屋买卖合同关系已经成就和形成，其买卖行为应为有效，现原告主张要求被告协助其到房屋管理部门办理房屋过户登记手续的请求，理由证据充分，本院予以支持。二被告作为完全行为能力人，应该知道对其将房屋卖予原告，并房、款两清后所产生的法律后果，现二被告因故翻悔不予协助原告到房屋管理部门办理房屋过户登记手续的行为属于违约，同时也违反了诚实信用的原则。另外，被告王某称不知道妻子蒋某将房屋卖给了原告，被告蒋某称卖房未告知丈夫王某，二被告作为夫妻关系，历时6年来的共同生活中互相不知其卖房的真实情况不符合常理。同时，根据原告提供的证据，可以证明买卖房屋和交付房款及给付房证，二被告是在场并相互知情的。其次，原告付款买房本身属于善意的，根据双方协商买卖房屋、交付房款及房证和房屋的过程情况，原告有理由相信二被告卖房的行为是经过其夫妻共同商量同意的。再则，被告蒋某作为王某的妻子，其将房屋卖予原告的行为，也符合表见代理的法律形式，应视为合法有效。为此，关于二被告的辩解意见及反诉请求，理由证据不足，本院不予采信和支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、在判决生效后六十日内，被告王某应协助原告赵某某办理位于解放区X路焦西矿自建院X号楼X号房屋的有关过户手续。
二、驳回被告王某的反诉请求。
本案受理费100元，反诉费550元，共计650元，由被告王某承担。原告赵某某预付的受理费不予退还，在执行判决时一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长党莉
审判员张光军
审判员杨某红
二○一一年十月十一日
书记员郑浩
