上诉人（一审被告）：北海市万国都物业管理有限责任公司。

被上诉人（一审原告）：梁某。

上诉人北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）因与被上诉人梁某商品房预售合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2011年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。

一审法院审理查明：位于北海市X路凯旋国际商住大厦主楼X层X号商品房系被告万国都公司的产业，并经北海市建设委员会批准预售，其商品房预售许可证号为北建房预字第X号。2004年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其公司开发的坐落于北海市X路凯旋国际商住大厦主楼X层X号商品房卖给原告(建筑面积43.88平方米，总价款为x元)，原告一次性付清房款，被告应在2005年5月1日前向原告交付商品房，如未能按时交付房子，而购买人要求继续履行合同的，则由出卖人向购买人支付已交房价款的日万分之五的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款x元，但被告至今未有交房。原告认为被告的行为已构成违约，为此于2010年10月11日诉至该院，请求:1、判令被告继续履行与原告于2004年11月27日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告按每日93.59元的标准支付2005年5月2日起至商品房实际交付之日止的违约金给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。

一审法院认为：位于北海市X路凯旋国际商住大厦主楼X层X号商品房系被告的产业，并取得了《预售商品房许可证》，具备了商品房的销售资格。原告与被告万国都公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，该转让合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。原告已按约履行了合同义务，但由于被告未能按时交房已构成违约，被告应按合同约定的条款履行违约责任。本案中原告主张权利的时间尚在合同履行过程中，双方的合同义务未完全履行完毕，因此原告的诉讼请求不存在超过诉讼时效问题，故原告要求继续履行合同，并要求被告支付违约金的诉讼请求合法有据，应予支持。但考虑到原、被告约定的违约金过高，对超出合理范围的违约金部分不予支持，依据中国人民银行逾期贷款利率的计算标准，酌情判处被告支付以本金x元按日万分之二计算至2010年10月10日止的违约金给原告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条的规定，遂判决：一、被告北海市万国都物业管理有限责任公司须继续与原告梁某履行于2004年11月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司须支付违约金(违约金以本金x元自2005年5月2日起按日万分之二计算至2010年10月10日止)给原告梁某；三、驳回原告梁某的其他诉讼请求。案件受理费6897元，由被告北海市万国都物业管理有限责任公司负担。

上诉人万国都公司不服一审判决，上诉称：1、一审法院法理不清，对违约金产生错误的认识。违约金有法定违约金和约定违约金之分。依据法理约定违约金是一种从合同关系，主合同无效，违约金合同则无效。约定违约金又是一种附条件的合同，通常违约行为发生，违约金合同生效；违约行为不发生，违约金合同则不生效。违约金合同又有概括性和具体性之分。具体性违约金合同，指当事人针对不同的违约行为所约定的违约金。本案中双方在《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金、第十五条约定的逾期办证违约金就属于具体性违约金合同。2、一审法院对事实和诉讼时效认识错误。本案中，依据双方在《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人万国都公司在2005年5月1日前应将商品房交付被上诉人，但上诉人在此时间未能交付，那么上诉人自2005年5月2日起就开始违约。此时，由于上诉人逾期交房违约行为已发生，被上诉人基于《商品房买卖合同》第九条约定的违约金条件成就而应享有的债权请求权也随即产生。但被上诉人一直到2010年下半年才向法院起诉主张违约金，而期间也未发生任何诉讼时效中断或中止的情形。因此，上诉人认为被上诉人的行为违反了《民法通则》第137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，其违约金的主张已超过二年的诉讼时效。一审判决上诉人支付被上诉人违约金错误。请求二审法院：1、维持北海市X区人民法院(2010)海民初字第X号民事判决之第一项、第三项；2、撤销北海市X区人民法院(2010)海民初字第X号民事判决之第二项；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人梁某答辩称：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》尚在履行过程中，双方合同义务尚未履行完毕，被上诉人要求上诉人支付违约金的诉求没有超过诉讼时效。2、上诉人逾期交房的原因是涉案房屋在消防验收时不合格，因此诉讼时效不能从2005年5月2日起计算，而应自房屋符合法定交付条件时起算。3、根据法律规定，合同双方约定的违约金过高，一方当事人可以请求法院给予适当减少，而本案上诉人并没有要求法院对违约金进行调整，一审法院酌情判决上诉人支付以本金按万分之二计算违约金已在一定程度上损害了被上诉人的利益。因此，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

二审期间查明的事实，上诉人与被上诉人均没有向本院提供新的证据，对一审审理查明的事实也无异议，本院对一审查明的事实予以确认。

综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人万国都公司应否支付逾期交房违约金给被上诉人梁某。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容也没有违反法律法规的规定，是合法有效之合同。被上诉人已按约支付购房款，上诉人却因涉案房屋消防设施不合格等原因未能按时向被上诉人交房，已构成违约。虽然上诉人应于2005年5月1日前交房，否则被上诉人从第二日起就有权向上诉人主张违约金，至今已六年有余。但是，由于被上诉人一直要求继续履行合同，而上诉人至今未向被上诉人交房，合同义务至今未履行完毕，上诉人的违约行为保持了一种持续状态，因此，被上诉人按照合同约定，请求继续履行合同，并要求上诉人支付逾期交房的违约金，合法合理，本院予以支持。一审判决根据相关法律规定对双方约定的违约金进行适当调整合法有据，本院予以维持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6897元由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长董新永

审判员陈剑平

审判员汪海敏

二0一一年六月二十日

书记员覃丽芬