重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2011)渝一中法民终字第x号
上诉人（原审原告）：刘××，女，汉族，××年××月××日出生，住北京市X区××××，公民身份号码××××。
被上诉人（原审被告）：白××，男，汉族，××年××月××日出生，住重庆市X区××××，公民身份号码××××。
上诉人刘××与被上诉人白××房屋买卖合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年5月6日作出（2011）江法民初字第X号民事判决，刘××对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2011年8月29日进行了询问。上诉人刘××，被上诉人白××参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆市国土资源和房屋管理局于2010年12月8日颁发房地产权证确认重庆市X区下石门X号X幢X-7房屋权利人为刘一。2010年9月20日的公证书载明，委托人为刘一，受托人为白××。委托人有位于重庆市X区下石门X号附X幢X-X号（具体地址以产权证为准）的房屋一套，现委托白××为委托人的代理人，并以委托人的名义全权办理上述房屋的如下事宜：一、归还上述房屋的贷款，并签署相关文件；二、在房交所办理解除抵押登记的相关手续；三、代为领取上述房屋的《房地产权证》等与房屋相关的资料；四、签订出售上述房屋的买卖合同并代收房款；五、办理上述房屋产权买卖过户登记手续；六、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；七、如买方需二手房按揭购房，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续；八、办理上述房屋的物管及水、电、气、有线电视的过户手续；九、办理与上述房屋出售相关的一切手续。受托人在其权限范围内所签署的有关文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限：至上述委托事项办完为止。委托权限：受托人有权转委托。
刘××为购买重庆市X区下石门X号X幢X-7房屋，于2010年12月27日向白××支付5000元定金，白××同时出具收条载明，今收到刘××交来购买东海岸X栋X-7二手房定金伍仟元整（总房款为伍拾玖万柒仟元整尽收），出售人保证该房屋真实，刘××将于12月28日内签订购房合同并缴纳另外伍仟定金。待刘××咨询银行贷款数额后即付房款首付，超出时日定金不退，卖房人保证所定时日内不得再卖他人，如有违约，双倍赔付。2010年12月28日刘××与白××双方签订《二手房买卖合同》，约定房屋售价总金额为x元。合同第五条付款方式约定，白××同意由刘××进行按揭贷款支付房款式交易，刘××应于本合同生效之日向白××支付定金人民币x元整。合同生效后15日内刘××向白××支付房款人民币x元，用作白××支付办理该房屋解押手续的下欠部分按揭贷款……合同第十六条约定，本合同双方签字之日起生效。同日，刘××又向白××支付定金5000元。刘××、白××双方确认x元的首付款至今未支付，且东海岸X栋X-7即为重庆市X区下石门X号X幢X-7房屋，白××自认重庆市X区下石门X号X幢X-7房屋于2011年3月10日左右卖与他人并已登记过户。
刘××一审诉称：2010年12月28日，白××以自己名义与刘××签订了《二手房买卖合同》，合同约定白××将位于重庆市X区下石门X号X幢X-X号房屋一套出售给刘××，房屋价款x元，并由刘××支付白××x元作为购房定金。合同签订后，刘××得知该房屋并非白××所有，并且白××无权处分该房屋，便多次要求白××撤销合同，返还已交付的定金，但均遭白××拒绝。白××以权利人的身份与刘××签订房屋买卖合同，并且向刘××出具的欠条上明确写明其保证该房屋的真实性，即白××保证该房屋为其所有，刘××之前一直未曾见到白××的授权委托书，该授权委托书上也表明，房屋所有人授权白××以所有权人的名义从事房屋出售等行为，但白××以自己名义签售房屋，所以白××系无权处分本案标的。白××的行为已经构成欺诈，刘××作为受损害方有权请求法院撤销双方签订的房屋买卖合同。综上所述，白××以欺诈手段并使刘××在违背真实意思的情况下签订了《二手房买卖合同》，其行为已经损害了刘××的合法权益，故诉讼至法院，请求判令依法撤销刘××、白××所签订的《二手房买卖合同》，白××返还刘××已交付的购房定金x元并承担本案受理费。
白××一审答辩称：2010年12月26日刘××母亲在网上得到买卖房屋信息后联系白××，并约定由其女儿即刘××来看房。2010年12月27日刘××和朋友仔细查看房屋后确定了买房意向，双方约定成交价为x元，刘××到银行取了5000元定金交给白××，白××出具收条和身份证复印件，双方约定次日由白××带齐所有手续及证件与刘××母亲签订合同。2010年12月28日，刘××母女再次看房，检查手续证件，并专门提及房产证户名刘一与白××的关系，白××将公证书交与他们查看。随后，刘××与白××签订了合同，刘××交付约定的另外5000元定金，合同约定15日内再次支付房屋价款。但后来刘××母女告诉白××，刘××父亲不打算出钱购买该房屋。其后，刘××父亲直接告知白××将不购买该房屋，并要求白××退还部分定金，白××予以拒绝。白××有刘一的公证委托授权书，该委托书明确了受托人为白××，白××有权以刘一的名义签售房屋等权利，刘××查看该公证书，默认白××就是甲方的情况后，白××才在合同甲方上签上自己名字的，代理意思明确，且不影响房屋的过户及办理所有相关手续，所以白××对本案所涉房屋是有处分权的。合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务，根据合同，白××无违约行为，刘××未能履行合同，违约责任应当由刘××承担。白××认为双方权利义务清晰透明，不存在所谓的欺诈、重大误解情形。故应当驳回刘××的诉讼请求。
一审法院认为，白××提供的公证书已经明确表明：出售重庆市X区下石门X号X幢X-7房屋并办理相应手续等事务方面，白××具有合法权利，白××与刘××关于前述房屋的买卖协议并非涉及无权处分。关于白××未以刘一的名义签订合同问题，首先，以本案情况为基础，以何者名义订立合同，根据合同的相对性原则，只涉及合同权利义务的承担问题，但对白××有权出售上述房屋的权利并不构成法律意义上的影响；其次，公证书载明受托人有权转委托，从逻辑上而言，白××可以刘一名义通过转委托将公证书上的权利给任何人，包括白××自己，并以白××的名义。故白××出售重庆市X区下石门X号X幢X-7房屋系有权处分行为。欺诈是以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。欺诈的故意是使相对人陷于错误的故意，也是使相对人因其错误而为一定意思表示的故意，错误是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷，其与真实相对而言。就本案而言，首先，刘××、白××签订的房屋买卖合同除未载明房屋权利人外，关于房屋的其他载明情况并无错误存在，双方关于房屋买卖的意思表示均为真实；其次，房屋权利人未在合同中载明，但房屋权利人是公开公示的，不能当然推断出白××有故意欺诈之行为，双方买卖重庆市X区下石门X号X幢X-7房屋的真实意思未受影响，刘××买房系其真实意思表达，并未陷入错误认识。综上所述，刘××要求撤销原白××签订的《二手房买卖合同》并返还x元定金的诉讼请求，无合法依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：驳回刘××的诉讼请求。本案案件受理费130元，减半收取65元由刘××负担。
刘××不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持刘××的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由白××负担。主要事实和理由：1、白××以产权人的身份与刘××签订《二手房买卖合同》，而实际上案涉房屋并非白××所有，白××的行为构成欺诈；2、白××出具的授权委托书刘××并不知晓，且授权委托书要求白××以被代理人刘一的名义售房，白××以自己名义出售房屋超越了代理权限，刘××可以根据合同法第四十八条第二款之规定行使撤销权。
白××答辩称：1、白××与刘一签订了《委托书》，并办理了公证，白××有权以刘一的名义出售房屋；2、白××以自己名义与刘××签订合同构成隐名代理，根据合同法的相关规定，该合同仍然有效；3、刘××未按照合同约定付款，已经构成违约，无权要求返还定金；4、双方签订《二手房买卖合同》不存在欺诈的情形，刘××无权请求法院撤销合同。
二审中，双方均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，结合双方当事人的上诉及答辩情况，本案的争议焦点在于双方于2010年12月28日签订的《二手房买卖合同》的效力。根据《合同法》第四百零三条之规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。在本案中，刘一出具了委托书委托白××以刘一的名义办理位于重庆市X区大石坝下石门X号附X幢X－X号房屋的出售等事宜，并办理了公证。白××后以自己的名义与刘××签订了《二手房买卖合同》，将上述房屋出售给刘××。即使刘××不知道刘一与白××之间的代理关系，合同亦不因此而无效，如果刘一不同意履行白××与刘××签订的《二手房买卖合同》，白××应当向刘××披露委托人刘一，刘××可以选择刘一或者白××主张其权利。
刘××认为白××并非案涉房屋的产权人，而产权人刘一委托白××以刘一的名义出售房屋，白××以自己的名义出售房屋超越了代理权限，对刘××构成欺诈，因此刘××可以依据《合同法》第四十八条之规定行使撤销权。根据《合同法》第四十八条之规定，行为人超越代理权以被代理人名义订立的合同，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。而本案中，白××系以自己名义与刘××签订合同，而非以被代理人刘一的名义签订合同，同时，房屋的产权人刘一已经明确授权白××办理房屋出售等事宜，白××有权出售该房屋，其行为并未超越代理权，亦未构成欺诈，因此，不符合《合同法》第四十八条规定的善意第三人可以撤销的情形，刘××的上诉理由不成立，其要求撤销《二手房买卖合同》并返还x元定金的请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，刘××的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，均由刘××负担。
本判决为终审判决。
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审判长潘晨
代理审判员谭振亚
代理审判员吴光成
二○一一年九月十四日
书记员彭某
书记员李薇渝
