原告陈某，女，1964年生，汉族，（略）人，居民，住（略）。
原告陶某，男，1991年生，汉族，（略）人，在校学生，住（略）（系陈某之子）。
委托代理人曹光辉，湖南溥天律师事务所律师。
委托代理人何玉生，湖南溥天律师事务所律师。
被告赵某，男，1973年生，汉族，（略）人，下岗职工，住（略）。
委托代理人李某某，男，1976年生，汉族，（略）人，下岗职工，住（略）。
原告陈某及追加原告陶某与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月15日立案受理。依法由审判员宁国生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某及追加原告陶某及其委托代理人何玉生、被告委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称，2011年4月28日被告乘原告之子陶某不在家及原告对房屋买卖行情缺乏了解的情况下，与原告签订了一份房屋买卖合同。以x元的低价购买原告母子居住座落在壕塘社区X组第X单元第X层的房屋，建筑面积54.88平方。原告将国有土地使用证交付给被告。陶某得知情况后，即找被告告知坚决不同意出卖该房屋而遭被告拒绝。且该房屋是陶某之父的遗产，系原告母子共同所有。被告在未征得陶某的同意和原告无权代理变某共有人的财产情况下购买原告母子的房屋，其行为侵犯了原告母子财产所有权的合法权益，导致原告母子无房居住。特提起诉讼，请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告的国有土地使用证，诉讼费用由被告承担。
原告陶某诉称，对原告陈某提出的诉讼请求及陈某的事实与理由没有补充，同意其诉讼请求陈某的事实与理由，该合同无效，要求解除。
原告为支持其诉讼请求，原告向本院提供以下证据：
证据1，原、被告2011年4月28日签订的房屋买卖合同，证明原告将座落在壕塘社区X组第X单元第X层住房一套以x元的价格卖给被告要求解除的对象；
证据2，常住人口登记卡，拟证明原告母子是该房屋的共有权人。
被告赵某辩称，原、被告2011年4月28日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，不存在欺诈、协迫情形，也未在合同中约定解除条件，被告已按合同约定支付原告购房款，该合同已经生效。原告称其子陶某属讼争房屋的共有人，因陶某未成家，被告在与原告签订房屋买卖合同时有理由相信原告有权处分该房产，原告与被告签订合同的行为属表见代理，被告系善意购买人，该合同合法有效。且陶某曾向法院起诉确认该房屋买卖合同无效已撤诉，表明陶某已认可原、被告签订的房屋买卖合同有效。综上，原告诉请的理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩解意见，向本院提供以下证据：
证据1，照片41张，拟证明原告出卖的房屋该幢房屋的现状系危房，已破烂不堪的事实；
证据2，房屋买卖合同及私有房屋所有权证4份，拟证明被告购买该幢其他住户的房屋面积与原告房屋面积相等，其价格分别是x元、x元一套的事实；
证据3，现场勘验照片，拟证明被告购买原告与其他住户房屋现状系危房，已破烂不堪的事实；
证据4，申请证人毛良仲、赵某元出庭作证陈某，拟证明被告购买的该幢房屋系危房，原告及其他住户已有七、八年未在该幢房屋居住的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审质证，原告提供的证据1、2被告无异议。被告提供的证据1、2原告有异议，认为与本案无关，不是自己居住的房子；对证据3的真实性没有异议，但认为照片所拍的不是原告居住的房子；对证据4有异议，认为证人陈某不是事实。本院认为，原告提供的证据1、2被告无异议、具有证据效力。被告提供的证据1-4原告有异议，但上述证据能相互印证原告居住的该幢房屋已是破烂不堪系危房的事实存在及被告购买原告的房屋价格优于该幢房屋其他住户出卖房屋的价格，其价格合理，故上述证据具有证据效力。
经审理查明，2011年4月28日原告陈某与被告签订一份《房屋买卖合同》，将座落在（略）X区X巷X组第一单元第三层建筑面积54.88平方的住房一套出卖给被告。合同约定“房屋成交价为x元，乙方于2011年4月28日付请给甲方，甲方于2011年4月28日将上述房地产证和土地使用证交付给乙方所有。甲方保证房地产权属清楚，售后若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。本合同签订后，甲乙双方不得中途悔约，若甲方不能按期向乙方交付房地产证和土地使用证或乙方不能向甲方付清购房款，每逾一日，由违约一方向对方给付相当上述房地产价款千分之一的滞纳金。自合同签订之日起，乙方享有该套住房的所有权和使用权，甲方不再享有该套住房的所有权和使用权，乙方如对该套住房进行改造或出售、甲方无权干涉。”合同签订后，双方均按合同约定履行义务，被告当即付给原告购房款x元，原告即将城镇国有土地使用证交付给被告。原告陶某清得知情况后，以该房屋系其父陶某林的遗产，属二原告共同所有。于2011年5月初两次找被告告知不同意出卖该房屋，被被告拒绝后诉至本院，请求依法确认原告陈某与被告签订的房屋买卖合同无效，后撤回起诉。尔后，原告陈某又以被告未征得房屋共有权人陶某同意，自己无权代理陶某处分变某其共有房屋为由诉至本院，请求依法解除与被告签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告土地使用证。
另查明，原告陈某与被告签订房屋买卖合同出卖的房屋，系原告陶某之父陶某林兄弟几人于1982年一起兴建的一幢私人住宅，共七套，每套建筑面积54.88平方。陶某林其他兄弟后将其房屋转卖给他人。该幢房屋现已破烂不堪、楼梯踏步、楼层天棚混凝土大部分脱落、部分没有门窗，构成危房，无人居住。2011年4月28日被告与该幢房屋的其他住户也签订房屋买卖合同，以x元和x元不等的价格购买其所有的房屋，双方当即付清购房款和交付房屋所有权证和土地使用证。但原告持有的房屋所有权人陶某林的房屋产权证已遗弃，只交付了土地使用证。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是原告陈某与被告签订的房屋买卖合同是否有效，是否符合法律规定的解除条件问题。原告陈某主张被告未征得房屋共有人陶某的同意和自己无权代理陶某处分变某共有人财产。请求依法解除双方签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告国有土地使用证。对其主张向本院提供2011年4月28日双方签订的房屋买卖合同和原告母子的户籍证明。被告对其提供的证据无异议。但主张双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，不存在欺诈、协迫情形及双方在合同中未约定一方解除条件，且已按合同履行义务，该合同已生效。原告陈某称被告未征得房屋共有人同意，自己无权代理处分共有人财产。因原告陶某未成家，原告与被告签订合同的行为属表见代理，被告有理由相信原告陈某有权处分该房产，被告系善意购买人，该合同合法有效。请求依法驳回原告诉请。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，原告母子是一家人，且其子未成家，原告是一家之主。在双方签订合同时，被告有理由相信原告陈某有权代理其子处分变某其家庭财产，故原告陈某的代理行为有效。根据《物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权取分权人请求赔偿损失”的规定，被告受让该不动产是善意取得，且价格合理，未违反法律规定。被告主张的理由成立，本院予以采纳。综上，原告陈某与被告订立房屋买卖合同时，双方均具有民事权利能力和民事行为能力，不存在欺诈、协迫的手段和乘人之危情形，系双方真实意思表示自愿订立。合同中约定的权利义务，违约责任是均等的，未违反法律规定，且双方未在合同中约定一方解除条件并已按合同约定履行给付购房款和交付土地使用证的义务。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变某或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。”《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立，变某转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，故原告陈某与被告2011年4月28日签订的房屋买卖合同合法有效。原告陈某以被告未征得房屋共有人同意和自己无权代理共有人处分变某房产，请求依法解除合同不符合《合同法》规定的解除条件，其主张的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条；《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告陈某、陶某的诉讼请求。
本案受理费350元，减半收取175元，由原告陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员宁国生
二○一一年十月二十一日
书记员刘志坚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变某或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订
立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
