上诉人（原审原告）章某某，男，1976年出生，汉族。

上诉人（原审原告）高某，男，1974年出生，汉族。

上诉人（原审原告）张某某，男，1951年出生，汉族。

上诉人（原审原告）韩某某，女，1952年出生，汉族。

四上诉人共同委托代理人刘成宏，河南中豫律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）商丘市精泰置业有限公司。

法定代表人包某某，该公司总经理。

委托代理人王会景，河南保航律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）商丘市火凤凰公交广告营销有限公司。

法定代表人阎某某，该公司总经理。

委托代理人倪陟，该公司法律顾问。

上诉人章某某、高某、张某某、韩某某因与被上诉人商丘市精泰置业有限公司（以下简称精泰置业公司）、商丘市火凤凰公交广告营销有限公司（以下简称公交广告公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2009）商梁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人章某某、高某、张某某、韩某某的共同委托代理人刘成宏，被上诉人精泰置业公司委托代理人王会景，被上诉人公交广告公司的委托代理人倪陟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2006年8月21日，原告章某某与被告精泰置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：l、被告精泰置业公司将其开发的位于商丘市神火大道与文化路交叉口西北角喜来登国际广场F区X、X层约2410平方米的商业用房以x元的价格出卖给原告章某某；2、被告精泰置业公司于2006年10月30日前将准现房交付原告章某某使用；3、合同第十七条约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权、小区命名权归被告精泰置业公司所有，临街外墙使用权归原告章某某所有。合同附件四补充约定：原告章某某可无偿在三楼屋顶面(东南面)放置大型空调主机和门面宽度垂直向上至三楼楼顶同宽度位置，高某不超过4.5米使用权及命名权归原告章某某所有。合同约定的内容双方已履行完毕。该编号为X号的《商品房买卖合同》是经河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制发放使用。合同第十七条约定的主要内容为条章某盖和手写形成。涉案楼宇为地上三层，原告章某某购买的2、X层占整个楼宇面积约80％。2008年4月17日两被告签订《合同书》一份，被告精泰置业公司将楼宇的屋面、外墙面使用权转让给被告公交广告公司使用。转让合同签订后，被告公交广告公司已在楼宇楼顶架设广告牌。现四原告以商品房买卖合同中部分条款应为无效为由，诉至法院形成纠纷。

原审法院认为，原告章某某与被告精泰置业公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，为合法有效合同。原告诉请确认商品房买卖合同中部分条款无效，无事实和法律依据，不予支持。因为：1、该商品房买卖合同文本是经国家机关监制发放使用的，是制式文本，当事人无权选择，不是出卖人制作的格式合同，系双方约定，且约定的内容是经双方当事人协商填写和加盖的，不是印制的，应视为当事人的真实意思表示。2、物权法调整的是买、卖双方对建筑物专有部分以外的共有部分发生争议时，业主对共有部分享有共有权，而本案买卖合同第十七条是对楼宇屋面、外墙面的使用权作出的约定，对共有权并没有发生争议，且物权法并没有规定买受人对其所有的财产不能处分。根据我国民法约定优先原则，只要当事人约定不违背法律、行政法规的强制性规定，即视为合法有效。所以，原告要求确认买卖合同第十七条第(一)、(二)项为无效条款的诉请不能成立。故此，被告精泰置业公司辩称的与原告章某某签订的商品房买卖合同合法有效，应驳回原告的诉请及被告公交广告公司辩称的两被告签订的使用权转让协议合法有效，应驳回原告的诉请理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高某民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告章某某、高某、张某某、韩某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。

章某某、高某、张某某、韩某某上诉称：1、一审判决适用的案由错误；2、一审判决认定争议的合同条款有效错误；3、一审判决对于拆除广告牌钢架结构及附属设施的诉讼请求不予审理错误。请求原判，改判争议房屋屋面、外墙所有权、使用权归全体业主共有，公交广告公司拆除已施工的钢架结构及附属设施，确认2006年8月21日章某某和精泰置业公司所签合同中“该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权归出卖方”的条款无效，确认两被上诉人2008年4月17日签订的屋面、外墙使用权转让合同无效。

精泰置业公司辩称：1、民事案件案由应该依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，上诉人起诉的是确认合同条款无效，即对屋面、外墙面使用权产生的原因发生的争议，因此案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当；2、上诉人认为争议的合同条款为霸王条款应该无效，没有事实和法律依据；3、上诉人拆除广告牌钢架结构及附属设施的诉讼请求是基于上诉人主张的合同条款无效的基础之上的，由于上诉人主张无效的请求没被支持，原审判决驳回上诉人要求拆除广告牌钢架结构及附属设施的诉讼请求亦无不当。请求驳回上诉，维持原判。

公交广告公司辩称，同意精泰置业公司的答辩意见。

根据各方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、房屋买卖合同中涉及楼宇屋面、外墙面使用权归出卖方的约定是否有效2、原审程序是否合法。各方当事人对本院归纳的焦点均无异议和补充。

本院审理查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，上诉人在一审中共有三项诉讼请求，一是确认章某某和精泰置业公司所签合同中“该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权归出卖方”的条款无效；确认两被上诉人2008年4月17日签订的屋面、外墙使用权转让合同无效；判令公交广告公司拆除广告牌钢架结构及附属设施。其中，第二、第三项诉讼请求要以确认房屋买卖合同中“该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权归出卖方”的条款无效为前提和基础，房屋买卖合同是引起该纠纷发生的根本原因，所以原审根据上诉人的诉讼请求确定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当。由于房屋买卖合同中“该商品房所在楼宇的屋面、外墙使用权归出卖方”这一条款是买卖双方的自由约定，该约定并不违反法律、法规的禁止性规定，根据自由缔约原则，原审法院认定该条款有效并无不当。在上述条款有效的情况下，精泰置业公司对于自己享有合法使用权的屋面、外墙使用权转让给公交广告公司也应该合法有效。公交广告公司依据转让合同合理使用屋面、外墙设置广告牌对上诉人并不构成侵权，上诉人请求判令公交广告公司拆除广告牌钢架结构及附属设施没有事实和法律依据。原审法院依据事实和法律，判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，程序并不违法。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人章某某、高某、张某某、韩某某负担。

本判决为终审判决

审判长程功才

审判员郭新志

审判员曹爱民

二○一○年三月二十九日

书记员 诓q森