原告：田某，男，X年X月X日生。
委托代理人：王学庆，河南赫奕律师事务所律师。
被告：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。
法定代表人：陶某，该公司董事长。
委托代理人陈庆如，河南赫奕律师事务所律师。
原告田某因与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称佳合房地产公司）买卖合同纠纷一案，于2011年7月25日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，并依法组成合议庭，于2011年9月23日公开开庭审理了本案。原告田某的委托代理人王学庆，被告佳合房地产公司的委托代理人陈庆如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田某诉称：2008年原、被告签订商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告位于方舟城商品房一套。被告应于2008年10月31日前交付房屋。如逾期交房超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告即分三次向被告支付了购房款x元。并办理了按揭贷款。共计支付房款为x元。但被告并未按合同约定按期交房。2009年9月26日被告方通知原告交房并于同日签订了入伙协议。期间被告共违约330天，应支付原告违约金x元元。但被告拒不支付。综上所述，被告延期交房的行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金。故原告特具文起诉，请求贵院依法判令被告支付原告违约金x元。
原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：
（1）、原告身份证复印件一份；
（2）、（略）-Ζ的商品房买卖合同一份；
（3）、2008年5月8日个人住房借款合同一份；
（4）、收款收据三份；
（5）、物业管理协议一份。
被告佳合房地产公司辩称：1、原告起诉已超过诉讼时效期间，依《民法通则》第一百三十五条的规定，应判决驳回原告的诉讼请求；2、原告诉状所述与事实不符，该房已于2009年4月25日通过竣工验收。被告于2009年1月25日电话通知入住，对此后的损失应由原告自负；3、原告要求的违约金超过实际损失6倍，对畸高的违约金应予以减少。
被告佳合房地产公司为支持其辩解理由的成立，向法庭提交了以下证据材料：
（1）、电话通知入伙记录一份；
（2）、同幢楼业主入伙作业流程单和房屋验收清单各
一份；
（3）、致一期业主的函；
（4）、方城县房管局房产租赁市场管理所《关于方舟城小高层单元房租金确定指导价》一份；
（5）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量竣工验收记录；
（6）、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）等法律文件。
经审理查明：2008年1月28日，原告购买了被告开发的方舟•城市花园X幢X单元X号房并签订了合同编号为x的商品房买卖合同。合同约定第六条，付款方式及期限3.银行按揭：买受人签合同当日支付购房总房款的60%，即玖万零仟捌佰零拾贰元，其余价款陆万零仟元可以向工商银行或住房公积金管理机构借款支付。第八条，交付期限（一）出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金。2008年5月8日原告向中国建设银行股份有限公司南阳分公司按揭贷款并签订借款合同。原告于2007年12月8日向被告交纳购房款x元，2007年12月23日向被告交纳购房款x元，2008年4月23日向被告交纳购房款x元。并向被告支付代收房产证手续费和代收按揭手续费。依合同约定被告应于2008年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，2009年9月26日原告在房屋验收清单上签字并与被告签订前期物业管理服务协议。按照合同第九条的约定，被告迟延交房逾期超过90日后，买受人有权要求继续履行合同，并按买受人已付房款支付违约金。故原告起诉来院，请求依法判令被告支付原告违约金x元。
综上事实，本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。原告依合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限和交接方式向原告交付房屋，被告逾期交房应按合同约定承担相应的责任。因合同约定，被告逾期超过90日，买受人有权要求继续履行合同，并按约定向买受人支付违约金。按合同约定被告应于2008年10月31日交房，但被告至2009年9月26日才向原告交付房屋，逾期超过90日，被告应自2008年11月1日起至2009年9月26日按原告已交房款x元计算违约金为x元×0.5‰×330＝x元，故原告请求被告支付违约金x元的理由成立，本院予以支持。被告辩称原告起诉已超诉讼时效应判决驳回原告诉讼请求的理由，经查，原、被告双方所签订的商品房买卖合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金”。被告逾期交房已超过90日。因为双方对违约金的明确约定是从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。本案的诉讼时效应从实际交付房屋之日算起，被告实际交房之日为2009年9月26日，原告起诉日期为2011年7月25日，原告的起诉不超过两年的诉讼时效期间。被告辩称已电话通知原告受领房屋，没有证据予以证实，且电话通知也不符合双方买卖合同中约定的交付方式，应以2009年9月26日确定为交房日期。被告辩称原告要求的违约金数额过高应予减少的理由，因原、被告双方签订的合同明确约定违约金按买受人已付房款的日万分之五向买受人支付违约金，且该合同系被告方提供的制式合同，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田某支付违约金x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费422元，由被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长刘靖卫
审判员麻俊鹏
审判员孙源阳
二0一一年十月二十日
书记员杨某存
