湖南省衡阳某中级人民法院

民事判决书

（2011）衡中法民一初字第X号

原告衡阳某金宅房地产开发有限公司，住所地衡阳某衡祁路X-X号。

法定代表人费某，该公司总经理。

原告费某，女。

二原告共同委托代理人闵购东，男。

二原告共同委托代理人李宁福，湖南衡州律师事务所律师。

被告衡阳某三泰房地产发展有限公司，住所地衡阳某X区X路X-X号。

法定代表人蒋某，该公司董事长。

委托代理人刘某某，男号。

原告衡阳某金宅房地产开发有限公司（以下简称金宅公司）、费某因与被告衡阳某三泰房地产发展有限公司（以下简称三泰公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院2011年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月19日公开开庭审理了本案。原告金宅公司、费某的共同委托代理人闵购东、李宁福，被告三泰公司的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金宅公司诉称，因原衡阳某散装水泥中转供应站（以下简称水泥供应站）改制，2006年10月18日，费某与水泥供应站、衡阳某散装水泥办公室（以下简称水泥办公室）达成合意，签订了《整体转让衡阳某散装水泥中转供应站国有产权意向协某书》和《补充条款》等，该水泥供应站国有资产整体转让给费某。同年12月18日、2007年8月20日，费某又与水泥供应站、水泥办公室就转让的其他具体事项签订了《补充合同》和《补充协某》等。

2007年5月27日，费某与三泰公司签订《项目联建合同》，约定将费某独资购买的衡阳某衡祁路X-X号土地（原水泥供应站的国有资产）挂靠在三泰公司名下进行联合开发，三泰公司收取管理费。2007年8月8日，三泰公司出具《承诺书》，确认该土地及地上建筑物等属费某独资购买转到三泰公司名下，但该土地及地上建筑物等的使用某、处某、收益权归费某享有。上述土地经挂牌拍卖确认成交后，2008年11月6日，费某以三泰公司名义与水泥供应站、水泥办公室签订《衡阳某散装水泥中转供应站国有产权转让合同书》。同年12月30日，费某以三泰公司名义与衡阳某国土资源局等签订《国有土地使用某出让合同》、《企业改制土地使用某成交确认合同书》和《企业改制土地使用某转让合同书》。2009年3月5日，费某交清了土地出让金和改制的其他费某，将上述国有土地使用某和地上房屋所有权登记在三泰公司名下。

2010年10月13日，费某发起成立金宅公司。同月18日，二原告与三泰公司签订《项目联建合同》，约定双方联建开发，联建项目资金由金宅公司承担，三泰公司收取管理费，如三泰公司出现经济纠纷等意外情形，可能影响项目正常开发经营及财产安全等情况，双方有权通过诉讼程序将项目的开发权转移至金宅公司名下。同月28日，金宅公司股东会议决定，如三泰公司退出联建开发，费某所购土地、房产等作为入股资金投入到金宅公司，全体股东按出资比例共负盈亏，开发项目所需资金由金宅公司承担。之后，由于三泰公司经营不善，与他人发生经济纠纷，相关项目被法院查封，信誉降低，严重影响了联建项目的开发，已构某违约。故请求：1、解除金宅公司与三泰公司签订的《项目联建合同》；2、确认坐落在衡阳某衡祁路X-X号金锦家园项目的土地使用某及该土地上相关的建筑物、构某、设施设备等相关资产均由金宅公司投资；3、判令三泰公司协某将上述土地使用某、房屋所有权和项目开发中相关部门已办理的备案、报某、许可等所有相关证件、批文全部变更到金宅公司名下。

为支持其诉讼请求，金宅公司提供了9份证据：证据1、《整体转让衡阳某散装水泥中转供应站国有产权意向协某书》、《补充条款》、《补充合同》、《补充协某》，拟共同证明水泥供应站因改制，就国有资产整体转让，水泥供应站与管理方水泥办公室同费某签订了协某；证据2、《项目联建合同》二份、《承诺书》、对蒋某的询问笔录，拟共同证明开发土地建筑物属费某全额出资购买、开发资金由金宅公司承担；证据3、《衡阳某散装水泥中转供应站国有产权转让合同书》，拟证实费某以三泰公司名义与水泥供应站、水泥办公室就水泥供应站国有资产整体转让达成协某；证据4、《国有土地使用某出让合同》、《企业改制土地使用某成交确认书》、《企业改制土地使用某转让合同书》，拟证实经挂牌拍卖，确认成交，费某以三泰公司的名义与衡阳某国土资源局签订国有土地出让合同书；证据5、衡国用（2009）第X号国有土地使用某、衡房权证蒸湘区字第（略）号、（略）号、（略）号房屋所有权证以及房屋分层分户平面图，拟证实费某出资购买的房屋及土地使用某登记在三泰公司名下；证据6、湖南省衡阳某契税纳税申报某、湖南省非税收入一般缴款书、银行进账单、汇款回单、取款凭证、收据等，以及肖云楚、阳某、胡纯洁出具的收条、《市散装水泥中转供应站预结算清单》，证明费某出资购置土地及房产共支付410万元；证据7、金宅公司《公司章程》、《股东会议决议》，拟证实如三泰公司出现经济纠纷等意外情形，可通过诉讼程序将项目开发转移至金宅公司继续开发，费某已付土地款、税金等作为股金投入金宅公司，全体股东按出资比例共负盈亏；证据8、衡祁路X-X号《金锦家园项目备案通知》、《建设用某规划许可证》、《建设用某规划审批单》、《关于金锦家园工程项目初步设计的批复》、《民用某筑修建防某地下室工程许可证》、《建设项目环境影响登记表》、《中标通知书》、《建设施工合同》等，拟证实二原告以三泰公司名义已办理了项目备案、设计、规划、人防、消防、环保、审图、施工、质某等相关证件、批文；证据9、衡阳某中级人民法院协某执行通知书以及执行裁定书10份、网络文稿一份，拟证实三泰公司与购房人发生纠纷、被查封房产，网络媒体指责其诚信度，造成不良影响。

被告三泰公司答辩称，土地是费某购置，出资是金宅公司，三泰公司只是代管，同意解除合同。

三泰公司未提供证据。

经庭审质某，三泰公司对于金宅公司提供的证据均无异议。

对金宅公司提供的证据，本院经审查认为，证据6中肖云楚等出具的收条、《市散装水泥中转供应站预结算清单》，拟证实金宅公司根据费某与原水泥供应站达成的协某，对水泥供应站家属楼等进行改建所投入的资金，由于肖云楚等人未出庭作证，金宅公司也未提供其就维修、改建水泥供应站房屋与施工单位签订的协某，又无原水泥供应站相关人员的证明，故对上述证据中所涉及的金额不予采信。金宅公司提供的其他证据来源合法、内容真实，且相互印证，本院予以采信。

经审理查明，因原水泥供应站改制，2006年10月18日，水泥供应站、衡阳某散装水泥办公室（以下简称水泥办公室）（甲方）与费某（乙方）签订《整体转让衡阳某散装水泥中转供应站国有产权意向协某书》，约定：甲方将其所有的衡祁路X-X号土地使用某、地表建筑和其他附着物和附属设施、办公室等转让给乙方，并过户产权，所发生费某从改制成本中列支；资产价值及转让价格由相关机构某量、评估并审核后，在市国资委指定的产权交易中心挂牌成交的价款为转让价格；乙方暂时预付款x元，具体改制费某按实际发生进度和金额同步拨付给甲方，待挂牌受让并按正式转让合同约定付清款项后，甲方交付两证（房产、国土），将国有土地使用某过户给乙方或乙方指定的房地产开发公司，所需费某在改制成本中列支；甲方负责安置职工，解决相关经济纠纷，协某与周边农民的矛盾，协某费某由乙方负责。同日，双方签订《补充条款》，约定如甲方安置职工费某不够，乙方愿意承担两证过户费某。同年12月18日，水泥供应站（甲方）与费某（乙方）签订《补充合同》，双方对甲方住宅楼四周界址进行了限定，允许乙方在住宅楼周围新建下水道、化粪池等设施，并对乙方建房与甲方住宅楼之间相邻关系等进行了约定。2007年8月20日，水泥供应站（甲方）与费某（乙方）签订《补充协某》，确定了甲方综合楼第二层的一套住宅和两间办公室（祁东县洪城水泥厂使用）是否在土地分摊面积中核减，以及甲方尽力协某将上述房产转让给乙方等事项。

2007年5月27日，费某与三泰公司签订《项目联建合同》，约定将费某取得的衡阳某衡祁路X-X号土地使用某与三泰公司联合开发，项目名称为金锦家园，并成立“金锦家园项目部”，授权费某、闵购东负责项目部的全部管理工作，自主经营、独立核算、自负盈亏；该项目征地、用某、立项、报某、建筑、施工、销售、办证等全部税费某费某出资，费某负责项目开发的全部手续办理、施工建设、销售办证、物业管理、协某周边关系；三泰公司负责提供项目开发所需企业资质某明、印章、授权委托书等以及凭土地使用某向银行贷款的相关手续，协某费某相关工作和事务处某，指派技术员对工程质某进行管理和监督；三泰公司收取管理费x元，费某拥有该土地处某、项目开发建设使用某、销售收益权。《项目联建合同》还对违约责任进行了约定。同年8月8日，三泰公司出具《承诺书》，承认衡阳某衡祁路X-X号土地系费某独资购置转入三泰公司名下，上述土地使用某、处某、收益权归费某享有。

2008年6月，三泰公司在衡阳某土地矿产交易中心揭牌，受让水泥供应站全部国有资产，同年11月6日，费某以三泰公司名义与水泥供应站、水泥办公室签订《衡阳某散装水泥中转供应站国有产权转让合同书》，确定转让标的为衡阳某衡祁路X-X号土地使用某、地面建筑物所有权及除此之外的水泥供应站的资产和债务，转让标的总价款为（略）元，改制期间的有关费某由三泰公司负担。双方还对职工安置，违约责任等进行了约定，并将费某之前与水泥供应站等签订的《整体转让衡阳某散装水泥中转供应站国有产权意向协某书》、《补充协某》作为该合同的附件。同年12月30日，费某以三泰公司名义（竞得人）与水泥供应站（委托人）、衡阳某土地矿产交易中心（鉴证人）签订《企业改制土地使用某成交确认合同书》，确认三泰公司以（略）元竞得衡阳某衡祁路X-X号土地使用某，三泰公司还应支付土地建筑物及附属物补偿款x元。同日，费某以三泰公司名义（受让方）与水泥供应站（转让方）、衡阳某土地矿产交易中心（鉴证方）签订《企业改制土地使用某转让合同书》，确认水泥供应站同意将衡阳某衡祁路X-X号土地使用某转让给三泰公司。同日，费某以三泰公司（受让人）名义与衡阳某国土资源局（出让人）签订《国有土地使用某出让合同》，三泰公司受让衡阳某衡祁路X-X号土地使用某，成交总额为（略）元。

之后，费某（或委托闵购东）分别于2008年6月19日交纳土地资产改制费（略）元、同年9月8日交纳资产处某费x元、同年12月30日交纳交易服务费x元、2009年4月7日交纳改制预付款x元、2009年6月10日交纳土地出让价款x元、同年11月5日交纳过渡费x元，以上合计（略）元。

2009年3月5日、4月21日，费某为上述土地及地上建筑物分别办理了衡国用（2009）第X号国有土地使用某以及衡房权证蒸湘区字第（略）号、（略）号、（略）号房屋所有权证，并将上述国有土地使用某和房屋所有权登记在三泰公司名下。

2010年10月13日，费某发起成立金宅公司，并担任法定代表人，公司注册资本1000万元，经营范围为房地产开发经营。同月18日，费某（丙方）、金宅公司（乙方）与三泰公司（甲方）签订《项目联建合同》，约定三方以三泰公司名义开发金锦家园项目，联建项目资金由乙丙方支付，项目管理、债权债务由乙丙方负责，经营利润由乙丙方享有，经营风险由乙丙方承担，甲方提供相关资质、协某乙丙方处某事务，对工程项目进行管理指导和监督并收取管理费x元。如甲方出现经济纠纷等意外情形，可能影响项目正常开发经营及财产安全等情况，三方有权通过诉讼程序将项目的开发权转移至乙方名下，由乙方继续进行开发。同月28日，金宅公司股东会议决定，如三泰公司出现经济纠纷等意外情形，影响项目开发，可通过诉讼程序将项目转移至金宅公司名下继续开发。费某所购土地、房产等作为入股资金投入到金宅公司，全体股东按出资比例共负盈亏，开发项目所需资金由金宅公司承担。之后，由于三泰公司经营不善，与他人发生经济纠纷，其开发的其他房产被法院查封，相关职能部门对其名下的房产停办相关手续，本案金锦家园项目申请银行按揭等也受到影响，导致开发受阻，故诉至法院。

另查明，费某、金宅公司分别以三泰公司名义办理了金锦家园项目备案、《建设用某规划审批单》、《建设用某规划许可证》以及审图备案、质某监理、防某、消防某可等。费某、金宅公司还根据《整体转让衡阳某散装水泥中转供应站国有产权意向协某书》、《补充合同》的约定，对水泥供应站的家属楼等进行了改造。

再查明，金宅公司成立后，费某在本案中的权利义务已全部转让给金宅公司。

本院认为，费某为开发衡阳某衡祁路X-X号土地，与该土地原使用某人水泥供应站及其主管部门水泥办公司签订国有产权转让意向协某后，又与三泰公司签订《项目联建合同》，并以三泰公司名义对土地进行揭牌、签订土地使用某转让合同、交纳相关费某、办理备案并取得相关证件，虽然土地使用某、房屋所有权及相关证件的权利人均为三泰公司，但三泰公司并不参与经营，相关费某均由费某支付，同时费某在本案中的权利义务已全部转让给金宅公司，故应认定上述费某系金宅公司支付。金宅公司提出关于确认衡阳某衡祁路X-X号金锦家园项目的土地使用某及该土地上相关的建筑物、构某、设施设备等相关资产均由其投资的请求，于法有据，本院予以支持。

《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市X区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”2010年10月18日，费某、金宅公司、三泰公司签订《项目联建合同》，约定三方继续开发经营金锦家园项目，因费某的权利、义务已转让给金宅公司，故该合同实质某三泰公司与金宅公司签订，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在联建过程中，因三泰公司经营不善，相关职能部门对其名下的房产停办相关手续，本案金锦家园项目申请银行按揭等也受到影响，导致该项目开发受阻，三泰公司违反了《项目联建合同》的约定，金宅公司提出解除该合同，三泰公司无异议，本院予以确认。

根据《项目联建合同》的约定，如三泰公司出现经济纠纷等意外情形，可能影响项目正常开发经营及财产安全等情况，金宅公司有权通过诉讼程序将项目的开发权转移至其名下，由其继续进行开发，三泰公司对此无异议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”以及第三十九条“以出让方式取得土地使用某的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用某出让金，并取得土地使用某证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用某或者其他建设用某条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”之规定，本案中，三泰公司和金宅公司均具备房地产开发经营资格，土地使用某证已取得，土地出让金等费某已交清，金锦家园项目获取了相关批准手续，金宅公司对项目也进行了投资。因此金宅公司提出将金锦家园土地使用某、房屋所有权证等以及相关项目备案、质某、安监等所有相关证件、批文变更到其名下的请求，符合法律规定，本院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：

一、解除原告衡阳某金宅房地产开发有限公司与被告衡阳某三泰房地产发展有限公司签订的《项目联建合同》；

二、确认坐落在衡阳某衡祁路X-X号金锦家园项目的土地使用某及该土地上相关的建筑物、构某、设施设备等相关资产均由原告衡阳某金宅房地产开发有限公司投资；

三、被告衡阳某三泰房地产发展有限公司协某将上述土地使用某、房屋所有权和项目开发中相关部门已办理的备案、报某、许可等所有相关证件、批文变更到原告衡阳某金宅房地产开发有限公司。

上述义务限本判决生效后十日内履行，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金。

一审受理费x元，由被告衡阳某三泰房地产发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省高级人民法院。

（本页无正文）

审判长龙巍

代理审判员周隽斓

代理审判员代立华

二○一一年七月一日

书记员刘某

校对责任人：龙巍打印责任人：刘某

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用某则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第九十三条当事人协某一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十九条以出让方式取得土地使用某的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用某出让金，并取得土地使用某证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用某或者其他建设用某条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。