原告曹某，男，X年X月X日生。

委托代理人曾海霞，湖南丹阳律师事务所律师。

被告邱某，男，X年X月X日生。

委托代理人宁曙光，湖南南舫律师事务所律师。

原告曹某与被告邱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月15日立案受理。依法由审判员周志慧适用简易程序，于2011年9月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾海霞、被告委托代理人宁曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曹某诉称：耒阳市新世界海琼百货购物中心是唐海琼注册的个体工商户。由于事业的发展，2010年8月25日，唐海琼将该购物中心的经营权转让给让原告，原告于2010年8月25日以自己作出资人另行在工商局注册了字号为耒阳市新世界海琼百货购物中心的个体工商户，根据唐海琼与原告达成的协议，其经营期间与被告邱某所签订的《场地租赁协议》因租赁期尚未届满，其在该协议中的权利和义务由原告继受。2009年5月15日，唐海琼与被告订立了《场地租赁协议》，协议约定，被告租赁新世界海琼百货购物中心西面二楼经营西餐厅，租期5年，自2009年5月15日至2014年5月14日止，计租金期以实际开业日为准。前两年的租金每年8万元，第三年起每年递增5%。第一年租金于签订租赁协议时支付，第二年开始租金一年一付，并于每年到期日的第一个月10日内支付，否则每超过一天按0.3%收取违约金。水某每月结一次，被告方自行承担，协议订立之后，房屋已交付给被告经营，被告分两次支付了第一年的租金，被告实际开业日为2009年10月8日。可是从2010年2月起至2011年9月18日止，被告共欠交水某x.8元，其中水某为9062.5元。依约定，被告应于2010年5月25日前交付第二年度租金8万元，可是任凭出租方人催某，被告拒不履行租赁协议。交付租金是承租方的主要义务，被告违反约定超过一年仍不交付租金，且长期欠交水某达10余万元，其行为违反了协议的约定和合同法第226条之规定，表明其无意履行租赁协议。为此，经多次催某无果后，原告于2011年7月25日向其发出了解除《场地租赁协议通知书》，被告却仍置之不理。现依据协议和合同法第94条、227条之规定，特提起诉讼。请求：1、确认原告解除与被告订立的《场地租赁协议》的行为合法有效；2、判令被告给付房租8万元，水某x.8元，其中水某9062.5元，并按约定的房租标准承担逾期腾房期间的占有使用费；3、判令被告以欠交的8万元房租及水某总额以3‰的标准计付至被告实际交房之日的违约金。

被告邱某辩称：原告要求法院确认解除协议的效力之诉讼请求没有法律依据；原告无权解除《场地租赁协议》，其单方解除行为无效；原告无权要求被告交纳房租，水某及违约金；原告在本案中的主体不适格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：耒阳市旺客隆超市实业有限公司成立于2002年1月4日，注册号：xxx，法定代表人为唐海琼，企业类型为有限责任公司。座落于耒阳市X街道办事处城北路X路交叉路口，丘（地）号为（略）-3的混合结构X层房屋属该公司所有，设计用途为商业。2007年11月10日唐海琼与耒阳市旺客隆超市实业有限公司签订场地租赁协议，耒阳市旺客隆超市实业有限公司将其所属的位于耒阳市X路X路交汇处的新世界国际广场裙楼一至三层出租给唐海琼经营百货，租期为2007年11月10日至2010年11月9日止，并就租赁面积、租金及支付方式等进行了具体约定。2008年6月18日唐海琼在耒阳市工商局登记成立耒阳市新世界海琼百货购物中心，注册号：xxx，组成形式：个体工商户（个人），经营者为唐海琼。2009年5月15日，唐海琼与被告邱某签订了场地租赁协议和场地租赁补充协议，由邱某承租新世界海琼百货购物中心西面二楼门面（西湖路新法院对面），面积约400平方米及一楼专用楼梯和副楼梯安全通道，经营耒阳山姆艾斐堡西餐厅，租期自2009年5月15日起至2015年5月14日止；从2009年10月8日起计算租金,租金标准：前两年每年租金分别为捌万元整，从第三年开始以上一年租金为基数每年递增5%。租赁期内，第一年租金于签订正式承租协议时支付，第二年开始租金按一年一付，并于每年第一个月10日内支付，否则，每超过一天按0.3%收取承租方违约金，协议就双方相关的权利义务作了明确约定。协议签订后邱某分两次交纳了第一年度（2009年10月8日至2010年10月7日）的租金8万元。2010年7月28日，唐海琼（甲方）与曹某（乙方）签订转让耒阳市新世界海琼百货购物中心经营权协议：一、甲方自2010年8月1日起将耒阳市新世界海琼百货购物中心的经营权转让给乙方。转让后该购物中心由乙方独立自主经营、自负盈亏；二、甲方到工商部门办理个体工商户注销登记，注销后由乙方另行为“耒阳市新世界海琼百货购物中心”的字号重新注册，进行个体工商户登记；三、该购物中心的经营场地系租赁耒阳市旺客隆超市实业有限公司的产权，甲方与该公司提前终止租赁关系，由乙方另行与该公司签订《场地租赁协议》；四、甲方经营期间与邱某签订了《场地租赁协议》，已将耒阳市新世界海琼百货购物中心西面二楼发租给其经营西餐厅，因该合同尚未到期，该合同的出租方的权利和义务由乙方继受，邱某所欠的房租和水某由乙方收取。甲方所欠耒阳市旺客隆超市实业有限公司的场地租赁费由乙方代为清偿；五、除本协议第四条约定之外的甲方经营期间的债权债务由甲方承担，经营权转让后的债权债务由乙方自行承担；六、本协议经双方签字生效。2010年8月1日耒阳市旺客隆超市实业有限公司（甲方）与唐海琼（乙方）达成解除《场地租赁协议》协议书：甲、乙方双方于2007年11月10日签订了《场地租赁协议》，约定甲方将位于耒阳市X路X路交汇处的新世界国际广场裙楼一至三层租赁给乙方经营百货，为期三年（从2007年11月10日至2010年11月9日止）。现乙方将该场地和耒阳市新世界海琼百货购物中心转让给曹某经营，双方经协商同意于本协议订立之日提前终止《场地租赁协议》。曹某以耒阳市新世界海琼百货购物中心（乙方）的名义与耒阳市旺客隆超市实业有限公司（甲方）订立店铺租赁合同，耒阳市旺客隆超市实业有限公司将位于耒阳市X街道办事处城北路X路交叉路口房屋一至二层出租给曹某，租期自2010年8月1日至2015年7月31日。2010年8月25日经耒阳市工商局核准，注册成立耒阳市海琼百货购物中心，注册号为：xxx，组成形式：个体工商户（个人），经营地址：湖南省耒阳市X路X路交叉路口中（1-X楼），经营者为曹某。此后，由于邱某拖欠耒阳市新世界海琼百货购物中心的水某，2011年7月25日耒阳市新世界海琼百货购物中心向邱某送达了解除《场地租赁协议》通知书，决定解除《场地租赁协议》，要求邱某在收到通知书后3日内返还租赁场地，并交清水某和场地租赁费。至2011年9月18日止，邱某共欠水某x.8元，其中水某9062.5元，邱某应于2010年10月17日前交纳第二年即2010年10月8日至2011年10月7日期间的租金8万元，经催某后，至今仍未交纳上述款项。为此，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。

以上事实，有原、被告的陈述、耒阳市工商行政管理局的企业注册登记资料、场地租赁协议、转让耒阳新世界海琼百货购物中心经营权协议、店铺商铺租赁合同、耒阳市旺客隆超市实业有限公司的房产证、催某、解除《场地租赁协议》通知书、水某明细表等证据证实，经庭审质证，予以认定。

本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金并履行相关合同义务，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，唐海琼在经营耒阳市新世界海琼百货购物中心期间与被告邱某自愿签订了场地租赁协议及补充协议，邱某已履行了部分合同义务，2010年7月28日唐海琼与原告曹某协商，将唐海琼与邱某间合同的权利、义务转由曹某继受，此后曹某于2010年8月25日在耒阳市工商局将耒阳市海琼百货购物中心的经营者变更为曹某，2011年7月25日耒阳市海琼百货购物中心向邱某送达解除《场地租赁协议》通知书后，邱某对此未提出任何异议，且在本案中对拖欠租金及水某的事实亦不持异议，曹某提供了债权转让协议，证明其已从唐海琼处取得对邱某的债权，邱某通过参加本案的诉讼活动，已明知债权转让的事实，且知道履行债务的对象，曹某受让债权后，并未致使邱某作为债务人而错误履行债务，双重履行债务或加重履行债务，亦未损害其合法权益，因此，其应当向曹某履行合同义务。由于邱某迟延履行合同义务，经催某后仍未履行，致使不能实现合同目的，曹某有权解除合同，解除合同的通知到达邱某后，邱某未提出任何异议。因此，对曹某要求确认解除合同的行为有效，并责令邱某交纳租金、水某、违约金、返还租赁物的诉讼请求，予以支持。本院确认2009年5月15日订立的场地租赁协议自2011年7月25日解除。合同解除后，曹某请求按x元的租金计算违约金，符合合同约定，按照合同约定的年租金x元的标准，日租金折合为219元，自2010年10月17日起至2011年7月25日止，违约金为x元（x元×0.3%×279天），水某为x.8元，曹某要求按租金x元和每月欠交水某的总额为基数计算违约金，无合同约定，不予支持，但其请求邱某承担逾期腾房期间的占有使用费和水某并不违反法律规定，应予支持，逾期腾房占有使用费按219元/天的标准，水某按约定价格以实际使用数量计算，均自2011年10月17日起按实际占用天数计付至返还房屋之日止，综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、（四）项、第九十六条第二款、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、比照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、唐海琼与邱某于2009年5月15日签订的场地租赁协议自2011年7月25日解除；

二、被告邱某向原告曹某支付租金x元、违约金x元（自2010年10月17日起计算至2011年7月25日止）；

三、被告邱某向原告曹某支付水某x.8元（计算至2011年9月18日止）；

四、被告邱某自2011年10月8日起，按219元/天的标准向原告曹某支付占有使用费及实际使用的水某；

五、限被告邱某在本判决生效后7日内向原告曹某返还所租赁的房屋，逾期履行，比照219元/天的租金标准支付逾期腾房占有使用费及实际使用的水某；

六、驳回原告曹某的其他诉讼请求。

以上第二、三、四项，限在本判决生效后3日内履行完毕。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5390元，减半收取2695元，由被告邱某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判员周志慧

二0一一年十月九日

书记员谢碧波

校对责任人：周志慧打印责任人：谢碧波

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条（三）项、（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催某后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第九十六条第二款法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求

承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合

按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。