原告长沙某有限责任公司。
法定代表人段某，该公司董事长。
委托代理人罗某，湖南某律师事务所律师。
被告湘潭市某有限责任公司。
法定代表人凌某，该公司董事长。
委托代理人戴某，湖南某律师事务所律师。
委托代理人廖某，湖南某律师事务所律师。
原告长沙某有限责任公司（以下简称某公司）因与被告湘潭市某有限责任公司（以下简称某公司）房屋租赁合某纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2011年5月31日受理后，于2011年7月11日、8月23日分两次公开开庭审理了本案，原告某公司的委托代理人罗某、被告某公司的委托代理人戴某、廖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司请求：一、判令解除原、被告2009年11月18日签订的《租赁合某书》；二、判令被告返还原告支付的保证金200万元人民币；三、判令被告赔偿原告违约金200万元人民币；四、判令被告赔偿原告损失50万元人民币；五、本案全部诉讼费用由被告承担。其事实和理由是：2009年11月18日，原、被告经过充分协某签订了一份《租赁合某书》。该合某书约定原告承租被告位于湘潭市X区X路某名府一、二、三层的物业，双方详尽约定了各自的权利和义务，特别在相关条款确定了房屋的交付时间和相关证件的提交时间，同时约定了违约责任。合某签订后，原告依约向被告支付了200万元人民币的保证金。但被告未能依照某同约定在2010年4月30日前交付合某约定的房屋给原告，构成根本违约，严重影响了原告的招商、开业计划，应当按合某约定向原告支付200万元违约金并承担其他违约责任。与此同时，合某还约定在2011年4月30日，被告应当向原告退还保证金100万元整，至今被告同样没有履行返还义务。特别严重的是，被告在合某期间未能按照某同第26项之约定在2010年6月30日出示《消防验收某格证》，给原告造成极坏的影响，被告理应承担全部法律后果。
被告某公司答辩称：一、原告诉称答辩人违约不是事实。根据双方签订的补充协某，双方对租赁物的延时交付、保证金的返还期限、消防验收某格证的出示时间，实质上均作了相应的变更。且按补充协某交付租赁物时，原告未提出异议并办理了交接手续，开业至今正常经营一年有余，答辩人不存在任何违约行为。二、原告先期违约，依法应承担相应的违约责任。原告至今拒签《物业管理服务合某》，欠缴物业管理费用及水电费用，已构成违约行为。三、双方签订的租赁合某应依法继续履行。答辩人没有违约行为，租赁合某依法不得解除。同时，解除合某将带来无法预料的严重后果，将给答辩人造成巨大的经济损失。
原告向本院提交如下X组证据：
证据1，租赁合某及补充协某。拟证明本案原被告之间存在租赁合某关系，该合某和协某非常明确地约定了原、被告双方的权利和义务，合某第8项约定2010年4月30日前被告必须将场地设备设施移交给原告。合某书第6项与26项约定2010年6月30日被告必须向原告出示消防验收某格证。合某第16项第某款约定在2011年4月30日被告应退还原告保证金100万元。
证据2，X号公证书。拟证明2010年5月11日场地的现状，某公司没有按时交付场地设备设施给承租人。
证据3，承租人某公司发给出租人的工作联系函九份。拟证明出租人没有在合某约定的2010年6月30日前向承租人出示消防验收某格证，被告是在2010年12月才取得消防验收某格证；证明被告没有向原告单独计收某电费并开具发票，导致原告无法购电。
证据4，被告发给原告的工作联系函两份。拟证明被告没有在合某约定的2010年4月30日前向原告交付租赁场地设备设施，2010年5月17日还在开会协某移交工作，原告提出的问题被告进行了开会研究解决，证明原告提出的问题是真实的。
证据5，水电抄表底数单。拟证明租赁场地实际移交原告的时间，但尚有部分工程未完工。
证据6，消防设备设施移交单。上面的时间是2010年7月31日，拟证明被告没有在2010年4月30日前向承租人交付租赁设备设施。
证据7，监控系统竣工报告。证明目的同证据6。
证据8，（潭）公消验字（2010）第X号消防验收某见书。拟证明验收某间为2010年12月17日，不是在合某约定的2010年6月30日之前。
证据9，原告财务凭证。拟证明原告的直接损失。
证据10，收某、转账单。拟证明原告按合某约定向出租人支付了200万元保证金。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：1、关于租赁合某及补充协某、公证书。对该两组证据的真实性、合某没有异议，但对关联性有异议，达不到原告要证明的目的，原告所说的三个时间点后来因补充协某都作了相应的变更。2、工作联系函中水电计量的问题。变压器所有权是被告公司的，电业公司只为所有权人开设账户，原告只是租赁方，没有办法开设账户，被告公司可以给原告开票。3、关于漏水的问题。工程通过了验收某格，漏水是正常现象，被告只承担维修责任。4、水电抄表的底数不能证明被告没有完成交付。5、原告没有提供第某次装修的设计合某原稿，因消防验收某要第某次装修验收某合某，所以被告迟延提交消防验收某见书对方也有责任。6、被告没有按约定返还保证金是因为原告提出了解除合某的请求，被告行使的是不安抗辩权。根据补充协某约定，返还保证金的时间点也应顺延。7、对原告提供的财务凭证、收某、转账单的真实性、合某、关联性均有异议。
本院对原告提交的证据的认证意见是：对于证据1、2、4、5、6、7、9，对其真实性、合某予以认定，但不能达到其要证明的目的。对于证据3、8、10，本院对其真实性、合某、关联性予以认定。
被告向本院提交如下X组证据：
证据1，湘潭市X组织机构代码证。拟证明被告主体适合。
证据2，2009年11月18日x租赁合某。拟证明原被告之间的租赁合某关系。
证据3，2010年5月10日某工作联系函。拟证明原告要求变更合某。
证据4，补充协某（1）。拟证明双方已变更合某内容。
证据5，某、某3C、某商务租赁物移交资料5份。拟证明被告按合某约定交付租赁物。
证据6，原告从租赁场地办理的工商登记资料。拟证明被告未影响原告办理工商登记。
证据7，某商务、某、某3C工作联系函8份。拟证明原告未按照某同约定签订物业管理合某、交纳物业管理费、未及时交纳水电费。
证据8，消防验收某格证书。拟证明租赁物已经消防验收某格。
证据9，2010年11月18日原告湘潭分公司给被告的调查报告。拟证明原告招商不力，业绩欠佳。
证据10，2011年4月6日原告提交被告协某解除合某或进行合某等资料。拟证明原告经营状况恶化、试图转嫁风险、承认欠交相关费用及欺诈等行为。
证据11，被告2011年4月29日工作联系函、特快专递3份。拟证明行使不安抗辩权的工作联系函已送达给原告。
证据12，2010年9月6日某联系函。拟证明原告谎称消防验收某格证影响其母公司上市，事实是消防验收某格证没有对其经营产生任何影响。
证据13，原告公司章程。拟证明原告是注册资本为100万元的有限责任公司。
证据14，设备移交验收某况记录。拟证明被告按合某约定进行移交。
证据15，原被告于2009年11月16日签订的《租赁合某书》。拟证明原告预计的开业日不迟于2010年6月30日，被告的交房行为没有影响原告开业。
证据16，原告给被告的工作联系函。拟证明原告在合某之外要求被告为其搭建餐厅洗菜池和台面案板，导致被告租赁物的消防验收某件发生变化。
证据17，中国工商银行余额对账单。拟证明双方共管账户于2010年6月13日才解冻，原告要求2011年4月30日支付100万元没有依据。
证据18，长沙某公司与租赁户签订的《市场综合某务合某书》及《商业租赁合某书》。拟证明长沙某公司与第某人于2010年6月4日签订合某书，收某租金，如本合某被解除将损害第某人利益。
证据19，审计报告。拟证明被告为履行合某投入巨大的成本，如解除合某将给被告造成的损失。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，但只能证明原告要求延长免租期两个月，不能证明原告要求变更合某；对证据4的真实性无异议，但只能证明双方同意变更解除共管账户的时间，而不是变更移交租赁物的时间；对证据5中的设备验收某予以认可，但该验收某只能证明被告移交设备在7月28日后，对其他材料不予认可；对证据6没有异议；对证据7中的水电抄表底数单（2010年6月27日）、丁余建的收某（2010年6月27日）、傅海林的收某（2010年7月10日）予以认可，但只能证明被告未按时移交，对其他材料不予认可；对证据8予以认可，但恰恰证明被告在2010年12月17日才取得消防验收某格证；对证据9、10不予认可；对证据11的真实性予以认可，但原告没有违约，被告不能行使不安抗辩权；对证据12的真实性无异议，但该证据与本案无关；对证据13没有异议；对证据14的真实性无异议，但只能证明双方在5月24日双方协某移交问题，原告在4月30日之前没有完成移交；对证据15、17、18、19，因都是复印件，不予认可；对证据16的真实性予以认可，但不能达到原告证明目的。
本院对被告提交的证据的认证意见是：对证据1，证据2，证据6因原告认可，本院予以认定；对证据7中的水电抄表底数单（2010年6月27日）、丁余建的收某（2010年6月27日）、傅海林的收某（2010年7月10日），因原告认可，本院予以认定，其他4份工作联系函的内容都是被告的物业公司湖南某商务有限公司要求原告按原、被告之间的协某与该公司签订物业服务合某并预交三个月的物业管理费，因原告承认至今未签订物业服务合某，与工作联系函内容相符，故本院予以认定；对证据8、证据13因原告认可，本院予以认定；对证据3、4、5、11、12、14、16的真实性，因原告认可，本院对其真实性予以认定；证据17，虽是复印件，但因双方当事人均认可共管账户已被解除，原告也未举证证实解除共管账户的时间不是2010年6月13日，故本院对该份证据予以认定；对证据9、10、15、18、19，因与本案无关，不予认定。
本院经审理查明：2009年11月18日，原告某公司（乙方，承租方）与被告某公司（甲方，出租方）签订《租赁合某书》，该合某书共十一条69项。该合某书的主要内容是：①本合某租赁物位于湘潭市X区X路某名府。②建筑物的建筑面积共计约5487平方米，其中一层1750平方米，二层1750平方米，三层1987平方米。③甲方应确保出租物系合某建筑物，具有该房屋所有权。甲方应于2011年8月31日前提供该出租物的《房屋所有权证》、《土地使用证》，2010年6月30日前出示该出租物的《消防验收某格证》原件给乙方复核，并将复印件作为本合某附件。甲方在2009年11月18日前，提供该出租物的《商品房预售许可证》原件给乙方复核，并将复印件作为本合某附件。⑦租赁期限为8年，自2010年5月31日始至2018年5月30日止。其中包含免租期10个月（2010年5月31日至2011年3月31日）。⑧甲方应在2010年4月30日前将租赁物交给乙方，以便乙方经营户进场装修……甲方延迟交付租赁物影响乙方开业的，按延后时间顺延租赁起算时间。甲方延时交付达30个工作日的视为甲方违约，甲方须按本合某第某条承担违约责任。○13期间，乙方有权将租赁物转租给第某方使用或以柜台出租、联营等方式与第某方合某经营。○15租金及维修费用合某：前两年为30元3/月（即：租金为12元3/月，维修费为18元/m2/月，按季收某），以三年为一个递增年限，递增比例为7%（第某次递增从2013年9月1日起，第某次递增从2016年9月1日起，按租赁的总建筑面积计算）。○16合某签订后7个工作日内，乙方向甲方支付200万元保证金，由双方设立共同账户管理，待乙方进场装修之日即2010年4月30日，乙方必须配合某方解除共管账户，由甲方享有直接使用该保证金的权力。如甲方在2010年4月30日将租赁物按约交付而乙方拒绝接收，乙方向甲方承担200万元违约责任；如甲方在2010年4月30日未能向乙方交付租赁物，甲方向乙方承担200万元违约责任。如2010年4月30日甲方如期交付、乙方如期入住，租赁物交于乙方一年后即2011年4月30日，甲方退还给乙方保证金100万元（大写人民币壹佰万元）。余额100万元租赁保证金待租赁合某终止，乙方交清物业管理及相关费用后甲方立即退还乙方。在2011年4月30日前如乙方擅自单方解除合某，200万元保证金不予退还并赔偿甲方损失（如属甲方违约，乙方依约解除合某情形除外），乙方在承租期限内给甲方物业或设备造成人为损害，甲方有权从乙方保证金内扣除赔偿费用。○17乙方所租赁的物业经营场地外围的物业管理全权由甲方委托的物业公司进行专业管理，并签署《物业管理服务合某》和《临时公约》，甲方必须确保乙方的正常经营秩序。物业管理费用按：1.0元3/月，按季收某。统一由甲方委托的物业公司提供物业服务，并签署《物业管理服务合某》、《临时公约》。乙方在进场前须预交三个月的物业管理费用，依据《物业管理服务合某》的内容履行责任和承担义务，遵守小区的统一管理。（按租赁的总建筑面积计算）具体管理内容见附件。○19供水供电独立计量，由市政供水、供电部门直接向乙方收某。○26甲方承诺在2011年8月31日未能提供《房屋所有权证》、《土地使用证》原件，2010年6月30日前未能出示《消防验收某格证》，则视为甲方违约，乙方有权拒交租赁费用并有权解除本合某，因此产生的直接损失由甲方负责承担。○58甲方违约导致乙方不能在预计开业日期开业的，甲方还应赔偿乙方商场开业延迟损失；如造成乙方商场停业或正常营业受到影响的，甲方还应赔偿乙方停业损失；如因甲方违约，造成乙方商场连续或累计停业或受影响达15天的，除赔偿乙方的一切损失外，乙方有权随时解除本合某。○66一方未行使或延迟行使全部或部分合某权利、未要求或延误要求对方履行全部或部分合某义务，不应被视为此权利的放弃。
2010年5月10日，某公司向某公司出具工作联系，其主要内容是“……因贵公司迟迟不能向我司交付租赁物，导致我司无法按时进驻开展工作……特向贵司申请将我司的免租期延长两个月并从6月30日计算起讫日期……”之后，原、被告签订《补充协某（1）》，其主要内容是：①原《租赁合某书》中第某条第7点现变更为：“租赁期限为8年，自2010年6月30至2018年6月29日，其中包含免租期13个月（即：2010年6月30日至2011年7月30日止）。”②原《租赁合某书》中第某条第16点中约定的“待乙方进场装修之日即2010年4月30日，乙方必须配合某方解除共管账户，由甲方享有直接使用该保证金的权力”现变更为“2010年6月15日前，乙方配合某方解除共管账户，由甲方享有直接使用该保证金的权力。”③此补充协某（1）是双方于2009年11月18日签订的《租赁合某书》不可分割的部分，具有与《租赁合某书》同等效力，是经过双方认可的。
与此同时，原、被告双方按照某议履行义务。某公司依约向某公司支付200万元保证金。2010年5月10日，某公司要求某公司为其搭建餐厅洗菜池和案板。5月14日，某公司湘潭分公司在湘潭市工商行政管理局注册成立。5月24日，某公司和某公司的工作人员对电动扶梯、中央空调、照某、给排水、卫生洁具等设备进行移交验收。5月底，某公司向某公司移交办公室、电梯间门钥匙。6月13日，双方解除200万元保证金共管账户。6月27日，移交水电抄表底数单和防火卷帘门钥匙。6月28日，原告经营的某3C电脑城开业。之后，原告某公司多次向被告某公司致函，要求出具消防验收某格证。12月17日，被告的租赁物取得有关部门出具的消防验收某格证。2010年5月26日以后，被告的物业公司某商务有限公司多次致函原告，要求签订物业服务合某并预交物业管理费，但原告未同意。后双方在合某履行中发生矛盾，2011年5月31日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、《租赁合某书》约定的被告向原告交付租赁物的时间和返还保证金的时间是否已变更；二、被告是否迟延交付租赁物和原告是否可据此行使合某解除权；三、被告是否迟延出示《消防验收某格证》和原告是否可据此行使合某解除权；四、被告是否有违约行为和原告是否可据此要求被告承担违约责任或赔偿损失；五、租赁合某应否解除及如何承担责任。
一、关于《租赁合某书》约定的被告向原告交付租赁物的时间和返还保证金的时间是否已变更的问题。根据《租赁合某书》第8项、第16项，双方移交租赁物的时间是2010年4月30日，这一时间即是原告进场装修的时间同时也是双方解除共管账户的时间。原、被告的《补充协某(1)》没有注明签订时间，因2010年5月10日原告向被告出具的工作联系函与补充协某的内容相对应，故可以确定补充协某是原、被告双方在2010年5月10日以后，根据被告不能在4月30日如期交付租赁物的实际情况签订的。根据补充协某，双方同意将租期起算日推迟一个月即由2010年5月31日推迟到2010年6月30日，将免租期延长3个月，将解除共管账户时间推迟一个半月即由2010年4月30日前推迟到2010年6月15日前。双方签订补充协某的行为，是被告在不能按原合某如期交付租赁物的情况下，以延长免租期限、推迟租期起算日、推迟解除共管账户为条件，换取原告对延迟交付租赁物的同意，双方就此达成一致并签订协某，故应视为双方已将交付租赁物时间推迟到2010年6月15日前。因双方实际解除共管账户的时间为2010年6月13日，根据租赁合某书的16项的约定，被告向原告返还100万元保证金的时间是租赁物交付一年后，故被告向原告返还100万元保证金的时间也应相应推迟至2011年6月13日。原告关于补充协某没有变更租赁物交付时间和返还保证金时间的主张，不符合某方的真实意思，也不符合某实信用原则，本院不予支持。
二、关于被告是否迟延交付租赁物和原告是否可据此行使合某解除权的问题。如前所述，被告依约应向原告移交租赁物的时间是2010年6月15日前，而不是2010年4月30日；对租赁物的要求是符合某告进场装修的条件，而不是要求将租赁物的所有附属设施设备全部移交到位。根据本院查明的事实，被告向原告移交租赁物是分次进行的，从2010年5月24日开始至原告经营的电脑城开业前后，被告先后多次向原告移交部分设备设施。那么，在2010年6月15日之前，被告移交的租赁物是否达到了可以让原告进场装修的条件呢从6月13日原告协某被告解除共管账户，以及6月28日原告经营的电脑城开业的事实，可以推定被告在6月13日向原告移交了符合某方约定要求的租赁物，原告在约定的时间进场装修。否则，原告经营的电脑城不可能于6月28日开业，原告也不可能在6月13日协某被告解除保证金共管账户。故原告关于被告迟延交付租赁物的主张没有事实依据，原告以此为由要求解除合某的诉讼请求本院不予支持。
三、关于被告是否迟延出示《消防验收某格证》和原告是否可据此行使合某解除权问题。双方的租赁合某书约定出示消防验收某格证的时间是2010年6月30日，补充协某对此未作变更，被告实际取得消防验收某格证的时间为2010年12月17日，故被告确有延迟出示消防验收某格证的行为。那么，原告是否可以据此行使约定的合某解除权呢根据合某第26项约定，原告在2010年6月30日后，被告取得消防验收某格证之前，原告随时可以行使约定的合某解除权。但原告在6月30日后，并未选择行使解除权，而是选择继续要求被告履行合某义务，包括出示消防验收某格证义务及其他义务。因行使合某解除权和要求继续履行合某这两种权利不能同时行使，故应视为原告放弃了合某解除权。2010年12月17日，被告向原告出示消防验收某格证，原告接受了被告的履行，原告以自己的行为作出了继续履行合某的意思表示。原告在被告出示消防验收某格证半年以后，在合某约定的免租期即将届满之际要求行使约定解除权，不但没有法律依据，而且也违反诚信、公平原则，本院不予支持。
四、关于被告是否有违约行为和原告是否可据此要求被告承担违约责任或赔偿损失的问题。如前所述，原告关于被告迟延交付租赁物、迟延返还100万元保证金的主张不成立，原告无权据此要求被告承担违约责任或赔偿损失。被告迟延出示消防验收某格证，违反合某约定，原告虽不能据此行使合某解除权，但有权要求被告承担违约责任或赔偿损失，因双方协某中没有关于被告迟延出示消防验收某格证如何承担违约责任的约定，故原告只能要求被告赔偿损失，同时原告应当举证证明因被告迟延出示消防验收某格证所造成的损失。原告虽向本院提交了证据证实其所受损失，但这些损失与被告的违约行为并无因果关系，故本院对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。
五、关于租赁合某应否解除及如何承担责任的问题。如前所述，原告无权依据合某约定行使合某解除权并要求被告返还保证金、赔偿违约金和损失。但因原告于2011年5月31日向本院起诉要求解除合某，其经营的电脑城现已停止营业，其已明确作出了单方解除合某的意思表示，双方继续履行合某没有基础，应予解除。依据《租赁合某》第16项的约定：在2011年4月30日前如乙方擅自单方解除合某，200万元保证金不予退还并赔偿甲方损失。如前所述，依据《补充协某》的约定，该约定应变更为“在2011年6月13日前如乙方擅自单方解除合某，200万元保证金不予退还并赔偿甲方损失”，根据本案实际情况，原、被告之间的《租赁合某》应依此约定予以解除。
综上所述，原告要求依据合某约定行使解除权并要求被告返还保证金、赔偿违约金和损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，但双方的《租赁合某》和《补充协某》应依据合某第16项的约定予以解除。依据《中华人民共和国合某法》第某条、第某、第某十条、第某十七条第某款、第某十三条、第某百一十六条、《最高人民法院〈关于贯彻执行中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条的规定，判决如下：
一、解除原告长沙某有限公司与被告湘潭市某有限公司之间的《租赁合某书》和《补充协某（1）》；
二、驳回原告长沙某有限公司的其他诉讼请求；
本案案件受理费x元，由原告长沙某有限公司负担x元，被告湘潭市某有限公司负担4280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
（本页无正文）
审判长韩小平
审判员冯海燕
审判员罗亮
二O一一年九月二十日
书记员周尧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合某法》
第某条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第某当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第某十条当事人应当按照某定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合某的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第某十三条当事人协某一致，可以解除合某。
当事人可以约定一方解除合某的条件。解除合某的条件成就时，解除权人可以解除合某。
第某百一十六条出租人应当按照某定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合某定的用途。
《最高人民法院〈关于贯彻执行中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
66．一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。
