湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民事判决书
（2011）州民一终字第X号
上诉人（原审原告）湘西自治州金三角旅业有限责任公司（以下简称金三角公司），地址：（略）。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人彭某丙，男，X年X月X日出生，土家族，住（略）。
委托代理人汪波，湖南生元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）彭某丁，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人汤志强，湖南民生律师事务所律师。
被上诉人（原审第某人）吉首市佳佳超市有限责任公司（以下简称佳佳超市），地址：吉首市X路X号。
法定代表人赵某，该公司董事长。
委托代理人龙习东，湖南生元律师事务所律师。
被上诉人（原审第某人）吉首市吉首商场（以下简称吉首商场），地址：吉首市X路X号。
法定代表人杨某戊，该商场经理。
委托代理人吴某某，男，X年X月X日出生，苗族，住（略）。
上诉人金三角公司与被上诉人彭某丁不当得利纠纷一案，吉首市人民法院于2010年7月21日作出（2010）吉民初字第X号民事判决，彭某丁不服，上诉于湘西自治州中级人民法院。湘西自治州中级人民法院于2010年10月19日作出（2010）州民一终字第X号民事裁定，将本案发回重审。在重审中，吉首市人民法院依法追加佳佳超市和吉首商场为本案第某人。经重审，吉首市人民法院于2011年3月10日作出（2010）吉民重字第X号民事判决，金三角公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金三角公司的委托代理人彭某丙、汪波，被上诉人彭某丁的委托代理人汤志强，被上诉人佳佳超市的委托代理人龙习东，被上诉人吉首商场法定代表人杨某戊及其委托代理人吴某某到庭参加诉讼。上诉人金三角公司的法定代表人李某、被上诉人彭某丁、被上诉人佳佳超市的法定代表人赵某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重审判决认定，2001年3月6日，被告彭某丁（乙方）与第某人吉首商场（甲方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、乙方租赁甲方一层楼建筑面积全部。含临街十九个卷闸门、临人民路的一屋楼内的半楼场地，以及拥有对临人民路X路二楼楼梯门的管理和使用权。……二、租赁时某从2002年1月1日起至2009年12月30日止共8年。……四、租赁费及交纳办法：1、乙方每年总计甲方租赁场地费80万元。……双方还就其它权利义务进行了约定。到2001年8月16日，被告彭某丁（乙方）与第某人吉首商场（甲方）又签订了一份《租赁合同的补充合同》，就有关租赁的事项进行了补充约定。
2002年3月14日，第某人吉首商场（甲方）与第某人佳佳超市（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、租赁场地范围：甲方同意将属于自己产权的吉首商场二楼场地出租给乙方，但场地范围不包括原有上下楼梯和通道，乙方必须保持上下楼梯过道和通道的畅通，……二、租赁时某：从2002年5月1日起至2007年5月1日止，共计5年。……双方还就其它权利义务进行了约定。
2005年10月8日，第某人佳佳超市（甲方）和原告金三角公司（乙方）签订了一份《转租房屋协议》，约定：一、转租场地范围：1、甲方所租吉首商场原金帝酒家三楼房屋四间及三楼厕所。2、甲方所租吉首商场四楼场地及甲方所租吉首商场二楼靠建行高出部分场地。3、甲方所租吉首商场原金帝酒家四、五楼及一楼临街门面一间（原干洗店）。4、甲方所租吉首商场四楼场地，所有通道均为公共通道，甲乙双方不得占用。二、租赁时某：1、甲方租赁吉首商场原金帝酒家部分场地及一楼临街门面一间（原干洗店）从2004年7月1日至2006年8月31日止。2、吉首商场让甲方原四楼办公室场地及甲方所租吉首商场二楼靠建行高出部分场地从2004年7月1日至2007年4月30日止。3、其余场地从2004年7月1日至2009年12月31日止。三、租金及付款方式：2004年7月1日至2006年8月31日的场地每年租金为x元，2004年7月1日至2007年4月30日的场地每年租金为x元，2004年7月1日至2009年12月31日的场地租金每年为x元。以上每年每笔租金需提前一个月一次性交清，否则此协议自然终止，甲方有权收回经营权，乙方损失自负。……双方还就其它权利义务进行了约定。
2006年6月6日，第某人吉首商场（甲方）和原告金三角公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、场地租赁范围：甲方同意将属于自己产权的面临人民路北侧（原金帝大酒家）一至五楼的房屋场地整体出租给乙方。全部面积是2112.4平方米（一楼面对人民路四间门面）。二、租赁时某：从2006年9月10日起至2011年9月10日止，共5年时某。……四、租金及交纳办法：1、乙方每年交甲方的租金是42万元。……双方还就其它权利义务进行了约定。
2006年5月11日，原告金三角公司的法定代表人李某与被告彭某丁签订了一份《初步协议》，约定：1、李某租彭某丁一楼九芝堂背后原来放锅炉的地方，从2006年9月1日至2009年8月30日止，三年共计房租x元。2、2006年5月30日全部付清。……
2001年8月30日,第某人吉首商场(甲方)和佘建忠(乙方)也签订了一份《租赁合同》，双方约定了租赁场地范围、时某、租金和其它权利义务。
2004年7月12日至2008年8月27日，原告金三角公司分六次共支付被告彭某丁租金共计人民币35万元。被告方均出具了收据。其中2008年8月27日的《收条》上，被告彭某丁的代理人向华平写明：“今收到金三角戈（锅）炉房租金柒万元，租金全部付清。”
2009年12月，原告金三角公司认为与被告彭某丁之间没有房屋租赁关系，误认为被告是代理第某人佳佳超市领取房屋租金，而佳佳超市不认可，要求被告退还已支付的房屋租金。被告不予认可，原告故诉至法院。
该院组织当事人现场勘查了租赁的房屋范围。原告金三角公司租赁使用的图2中的红线以内的房屋（现原告租赁给他人开设保健品商店），在被告彭某丁租赁的第某人吉首商场的租赁房屋图1范围内。另查，被告彭某丁系第某人佳佳超市的股东。佳佳超市从未委托被告代收房屋租金。
重审判决认为，本案作为不当得利纠纷，争议的焦点是原告金三角公司与被告彭某丁之间是否有房屋租赁关系。
首先，原告与被告之间存在租赁关系。被告彭某丁与第某人吉首商场之间存在房屋租赁关系，所租赁的房屋范围、租赁时某明确。原告与被告之间2004年7月17日的《租赁合同》租赁的标的范围，就是双方的争议之地方，是被告从吉首商场租赁而来的。原告虽然予以否认，经对原告现租赁使用的房屋现场勘查，其中有部分在被告租赁的房屋范围内。可见原告已实际履行了否认是自己签名的合同，故原告与被告之间的租赁关系存在，有原告已承认实际长期使用了被告的租赁房屋，且分六次已给被告交付了四年房屋租金35万元的事实印证。
其次，锅炉房的《初步协议》已实际履行。原告与被告之间的《初步协议》，从原告自己举证的付款收条来看，也明确写明了是支付锅炉房租金款。原告在被告的收条明显写明租金用途的情况下，仍支付了租金，证明了原告实际租赁了被告的场地，该协议实际已履行。且原告在支付锅炉房租金时，已经与第某人吉首商场签订了《租赁合同》，租金支付时某长达两年之久，对租赁场地发生误解的可能性很小，原告关于《初步协议》没有履行的陈述该院不予采信。
再次，原告与第某人佳佳超市、吉首商场签订的《转租房屋协议》和《租赁合同》，均明确了房屋租赁的范围与被告彭某丁租赁的房屋范围没有发生冲突。第某人吉首商场也认可租赁的范围是明确的，在租赁的范围上没有重叠、在时某上没有冲突，原告也给佳佳超市支付了房屋租金，有其自己提供的证据佐证。同时，佳佳超市没有委托被告代收租金，被告也不是佳佳超市的法定代表人。故原告认为被告利用其佳佳超市股东身份收取租金，造成原告误认为被告是代理佳佳超市收取租金的理由不能成立，该院不予采信。综上可以说明，原告与被告之间实际存在房屋租赁关系，原告长期、多次支付租金的行为，也证明且已实际履行。被告从原告处收取租金的行为有事实和法律依据，不存在不当得利。原告诉称理由依法不能成立，故对要求被告退还租金的诉请该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第某条、第某条、第某条第某款、第某百二十六条之规定，判决：驳回原告金三角公司的诉讼请求。案件受理费6550元，鉴定费3000元，共计人民币9550元，由原告金三角公司承担。
金三角公司不服重审判决，上诉称：一、重审判决认定事实有误。1、重审判决认定金三角公司与彭某丁存在租赁关系，没有具体的证据予以证实，而是推定经鉴定不是李某签名的合同已实际履行，将法定无效的证据认定为有效。同时，认为上诉人六次交四年租金即能证明有租赁关系，其实上诉人就是因为误解所致，所以现才主张不当得利返还，法院不能以上诉人的诉请来反证；2、重审判决认定《初步协议》已实际履行，其理由是付款收条写明了付锅炉房租金上诉人仍然支付。事实上写明锅炉房租金收条只有一张，且上诉人从佳佳超市转租一楼往锅炉房的通道，从所有的收条也不能看出履行了初步协议；3、重审判决认定上诉人误认为彭某丁是代佳佳超市收取租金的理由不能成立，实际上彭某丁是佳佳超市的股东，且主持外务，另从吉首商场收取租金开彭某丁的名字等事实，上诉人误认为是成立的。二、被上诉人彭某丁收取上诉人租金没有合同依据。从本案所有的证据来看，上诉人没有与被上诉人彭某丁签订任何租赁合同，也没有使用彭某丁的地方，上诉人使用一楼经锅炉房的地方是继于上诉人与佳佳超市的转租合同。三、重审判决错误。重审判决以推定而认定所谓的事实，然后依此判决，完全不顾证据，驳回上诉人的诉讼请求是错误的。综上所述，上诉人认为重审判决认定事实、判决错误，请求二审法院查清事实，重新作出公正判决。
被上诉人彭某丁答辩称：一、书面合同的不成立，不能证明法律事实不存在。我于2004年7月17日与金三角公司法定代表人李某所签的租赁合同，经鉴定，合同上李某名字不是李某签的，金三角公司便以此为理由，否认了租赁法律关系的存在。因为时某隔久了，我现在无法确认该合同上李某是李某本人所签，还是李某叫其他人代签。但是金三角公司以不是李某所签而否定租赁关系，这显然是站不住脚的。我与金三角公司的租赁关系不仅存在，而且是按合同的条款履行的；二、租赁的标的物是清楚的，我租给金三角公司的场地范围是清楚的，佳佳超市租给金三角公司一楼仅有一间，我租给金三角公司的场地根本就不在这一间之内；三、金三角公司已向我交纳了房租。我共六次向金三角公司收取租金，金三角公司对这一事实无法解释，便说是误认为我是代佳佳超市领取租金，这一讲法显然是荒谬的。我是佳佳超市的股东，但不是法定代表人，我出具的收据均是我个人所办公司的工作人员开出并去取租金的，我根本没有出面。佳佳超市是一个股东制公司，由几位股东组成，公司有严格的财务制度，对外收款均是出具佳佳超市加盖公章的正式收据。而我的收据是不正规的。我的收据既无佳佳超市的公章，又无委托书，金三角公司凭什么讲我冒领。因为金三角公司与佳佳超市房租是按年交纳的，如果说我冒领了一次，金三角公司与佳佳超市根本无法对账，又怎么可能出现我第某次、第某次、第某次、第某次、第某次冒领呢我租给金三角公司的场地租金是每年九万，时某是从2004年9月1日开始，而佳佳超市租给金三角公司的场地租金为7.7万元，时某是从7月1日开始的；四、初步协议是继续的租赁合同。第某份合同到期后，双方履行没有出现不愉快的事，所以才有第某份合同《初步协议》，场地还是那块场地，租金有所改变。我的下属收租金时某给金三角公司的收据之一“今收到金三角付给彭某丁房租叁万元”；收据之二“今收到金三角锅炉房租金柒万元”，这两份证据清楚地证明了两个问题，一是谁出租的场地，二是场地的位置。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人佳佳超市的委托代理人在庭审中代为口头答辩称：本案与佳佳超市无关，彭某丁与上诉人是否存在租赁关系我们不清楚。
被上诉人吉首商场的法定代表人及委托代理人在庭审中口头答辩称：这个场地他们转租，我们不清楚，我们的场地清楚，也没有重租的情况，因此本案与我们无关。
在二审中，上诉人、三被上诉人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第某十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”针对本案而言，作为不当得利纠纷，其审理的重点是：被上诉人彭某丁收取上诉人金三角公司的35万元租金是否具有合法根据，即上诉人金三角公司与被上诉人彭某丁之间是否存在房屋租赁关系。
首先，金三角公司与佳佳超市签订的《转租房屋协议》、金三角公司与吉首商场签订《租赁合同》均明确了房屋的租赁范围，该范围与彭某丁租赁的房屋范围没有发生冲突。原审法院依法调取的涉案房屋“一层平面图”（图1、图2、图3），各方当事人均无异议，并且签字认可了红线图范围。从图纸中可以看出，上诉人金三角公司现实际使用（金三角公司租赁给他人开设保健品商店）的图2红线内的房屋在彭某丁与吉首商场签订的租赁合同涉及的租赁场地图1红线图范围之内。该争议场地（保健品商店）不在佳佳超市转租给金三角公司的场地图3红线图范围之内。也就是说，虽然金三角公司与彭某丁之间就争议场地（保健品商店）没有签订租赁合同，但金三角公司实实在在地使用了彭某丁的场地，因此，彭某丁收取租金的行为具有合法根据，不构成不当得利。
其次，关于《初步协议》是否实际履行的问题。金三角公司的法定代表人李某与彭某丁于2006年5月11日签订的《初步协议》明确了租赁场地的范围是“九芝堂背后原来放锅炉的地方”，并明确了租赁时某、租金交纳办法。上诉人金三角公司自己的举证材料，即彭某丁的下属收租金时某给金三角公司的收条上写明“今收到金三角锅炉房租金柒万元整，租金全部付清”，因此，收条上写明的租赁场地与《初步协议》约定的租赁场地是一致的，上诉人金三角公司称该《初步协议》未实际履行的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
再次，佳佳超市转租给金三角公司的一楼场地（原干洗店）与金三角公司使用的彭某丁的一楼场地（保健品商店）不是同一场地。虽然彭某丁是佳佳超市的股东，但不是佳佳超市的法定代表人，佳佳超市也没有委托彭某丁代收租金，彭某丁或其下属收取租金时某具的是其个人非正式收据，既无佳佳超市的公章，又无委托书。因此，金三角公司认为彭某丁利用其佳佳超市股东的身份收取租金，造成金三角公司误认为彭某丁是代理佳佳超市收取租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，被上诉人彭某丁向上诉人金三角公司收取租金的行为具有合法根据，不构成不当得利，上诉人金三角公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。重审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人金三角公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨某戊福
审判员李某建
代理审判员陈春亮
二О一一年六月二十五日
代理书记员王慧
附:本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某百五十三条第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
……
