湖南省常德市中级人民法院

民事判决书

(2011)常民三终字第X号

上诉人(原审原告)向某，女，X年X月X日出生。

上诉人(原审原告)杨某乙，男，X年X月X日出生。

二上诉人共同委托的代理人傅勇，湖南联合创业律师事务所律师。

二上诉人共同委托的代理人李莉琼，女，X年X月X日出生。

被上诉人(原审被告)周某，男，X年X月X日出生。

被上诉人(原审被告)曾某，女，X年X月X日出生。

委托代理人郭某某，男，X年X月X日出生。

被上诉人(原审被告)湖南省常德市天晟建筑工程有限公司破产清算组。

负责人孙某，该清算组组长。

上诉人向某、杨某乙因买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市X区人民法院(2010)武民初字第X号民事判决，向某院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，于2011年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人向某及与杨某乙共同委托代理人傅勇、李莉琼，被上诉人周某，被上诉人曾某及其委托代理人郭某某到庭参加诉讼。被上诉人湖南省常德市天晟建筑工程有限公司破产清算组(以下简称天晟公司)经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，2003年天晟公司破产改制，改制时公司决定将不动产处理给职工。2008年8月，天晟公司与周某签订认购协议，由周某认购了其常蒿路X栋X楼X号公房一间。2010年4月14日，周某与曾某签订《房屋买卖协议》，以x元价格将该房屋转让给曾某。向某、杨某乙认为该房与其认购的天晟公司常蒿路X栋X楼X号公房紧邻的二间公房属同一整体，对于诉争的公房享有相对于曾某有优先购买权，相对于公司其他职工也因家庭住房特殊困难和住房一体性具有优先购买权，周某转让该房屋严重损害了其合法权益。故二人共同诉至法院，请求确认天晟公司、周某、曾某三方转让房屋无效；向某、杨某乙对该诉争房屋享有优先购买权。

原审法院认为：公民的合法民事权益受法律保护。因天晟公司改制，2008年，该公司将常蒿路宿舍X栋X楼X号公房与周某签订了认购协议书，并已履行，该公有住房性质因此改变，周某为该房屋合法所有人。2010年周某将该房屋转让给曾某，双方就该14.5平方米房屋签订了《房屋买卖协议》，双方均按该协议履行。依法成立的合同受法律保护，该房屋买卖协议系双方真实意思表示，且协议内容不违法律、行政法规的强制性规定，故应认定为有效协议，因此，向某、杨某乙的诉请理由缺乏事实及法律依据，不予支持。遂判决：驳回原告向某、杨某乙的诉讼请求。本案诉讼费100元，由向某、杨某乙负担。

原审判决宣判后，向某、杨某乙不服，向某院提起上诉称：原审法院认定事实错误，审判程序违法；天晟公司将其公房交由周某认购，未办理产权过户登记手续，周某无权将该公房转让给曾某，双方所签订的《房屋买卖协议》无效；上诉人对该诉争公房享有优先购买权。请求二审法院查明事实，撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。

向某、杨某乙在二审举证期限内，未向某院提交新的证据材料，仅在庭审时申请证人王某、屈XX到庭作证，证实向某、杨某乙原曾某周某协商过买卖诉争房屋，因向某、杨某乙不能一次性支付房款而未成交，周某就将诉争房屋转让给曾某；天晟公司曾某会规定诉争房屋不能卖给公司外部人员，只能卖给公司内部职工。

被上诉人周某口头答辩称，原审法院判决正确，其于2008年8月就从天晟公司认购了公房，对该房享有处分权，后将该房卖给曾某合法有效。

在二审举证期限内，周某未向某院提交新的证据材料。

被上诉人曾某答辩称：原审法院认定事实清楚，判决合法公正，其购买周某房屋合法有效，应受法律保护；向某、杨某乙对诉争房房不享有优先购买权，其诉请毫无事实和法律依据。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。

在二审举证期限内，曾某未向某院提交新的证据材料。

被上诉人天晟公司未到庭进行答辩和举证、质证。

经庭审质证，曾某、周某对向某、杨某乙证人王某证言的真实性不持异议，但认为不能证明其证明目的。对证人屈XX的证言不认可。本院认为，证人王某证言能证明周某先与向某、杨某乙协商卖房未成交，后才将诉争房屋转让给曾某的事实，可作为定案证据使用。屈XX的证言无其他证据印证，不能作为定案证据采信。天晟公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证权利。

经二审审理查明，2003年，天晟公司破产改制，改制期间将公司不动产公房一次性处理给职工。2008年8月5日，天晟公司与周某签订认购协议，周某向某晟公司支付认购款4354.82元后，认购了天晟公司常蒿路X栋X楼X号公房一间及所属宗地范围内按建筑面积分摊的土地，自此该房屋归周某所有。向某、杨某乙考虑其认购的两间房屋与周某相邻，为方便家人生活，在得知周某愿出售所认购房屋时，曾某周某协商买房，因向某、杨某乙不能一次性支付房款而未成交。2010年4月14日，周某与曾某签订《房屋买卖协议》，以x元的价格将房屋转让给了曾某。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院查明的事实和证据，本院予以确认。

本院认为，本案系不动产买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的相关法律规定调整。不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记属两个不同的法律事实，必须正确区分合同效力与物权效力。天晟公司将常蒿路宿舍X栋X楼X号公房卖给周某，导致天晟公司原公有住房性质自此变成私房，周某后将该房屋转让给曾某，彼此及时履行了合同约定义务。虽没有办理产权过户登记手续，但天晟公司、周某、曾某就不动产的移转已经达成了合意，且其合同内容不违法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。买受人曾某基于有效买卖合同享有的占有权应受法律保护，其虽因受本案纠纷影响未办理物权登记，但不影响买卖合同效力。向某、杨某乙已从天晟公司认购了二间房屋，其既不是本案诉争房屋的共同所有人，亦不是本案诉争房屋的用益物权人，对诉争房屋不享有优先购买权。天晟公司、周某、曾某三方买卖诉争房屋行为，并未侵害其合法民事权益。因此，向某、杨某乙要求确认天晟公司、周某、曾某三方买卖合同无效的上诉理由不能成立。其上诉主张与客观事实不符，缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当，依法应予维持。天晟公司经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人向某、杨某乙共同负担。

本判决为终审判决。

审判长严钦华

审判员刘松林

代理审判员朱晨辉

二○一一年八月十七日

代理书记员黄蕾