原告：宁波某某进出口有限公司。住所地：（略）。

法定代表人：曹某，该公司董事长。

委托代理人：鲍某某，该公司职员。

被告：孙某，女，1967年出生，汉族，宁波市鄞州某某快餐店业主，住（略）。

委托代理人：周某某，系被告孙某丈夫，1966年出生，汉族，宁波市鄞州某某塑料厂业主，住（略）。

原告宁波某某进出口有限公司（以下简称某某公司）与被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年12月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员翁磊适用简易程序审理。本案在审理期间，应原、被告的要求，本院准予双方当事人庭外调解两个月，但未果。本案于2010年1月28日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人鲍某某哦、被告孙某及其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司起诉称：原、被告双方于2010年8月签订《租赁合同》一份，约定原告将位于鄞州区某某配送中心办公楼（包括大楼一层二层4间门面；其中一楼电梯旁10平方米门面已作三四楼总台用房，并不包括在内）房屋租赁给被告使用；第一年度租金在2010年8月30日前支付20万元、在2010年9月16日前支付17.5万元；若被告欠交租金或水某超过10天，原告有权解除合同，并书面通知被告要求被告立即结清费用，交还租赁物并支付相等于当年租金100%的款项作为赔偿。合同签订后，原告如约交付租赁物，被告却未按约支付租赁，至今尚有10万元租金未付。2010年11月11日，原告向被告发出催交租金的律师函，但被告未予理睬。原告遂于2010年11月30日向被告发出解除合同通知书。现要求解除原、被告签订的租赁合同；要求被告立即腾退租赁房屋；被告付清腾退之日前使用的水某用（至2010年12月3日，已用电费4161.60元，具体结算至实际腾退日）；被告支付原告赔偿款32万元。原告在庭审过程中，因被告已向宁波新江厦连锁超市有限公司交纳了水某，故撤回要求被告支付水某用的诉讼请求。

被告孙某答辩称：原、被告签订的租赁合同中未说明二楼楼道与电梯进出口归谁所有；原告在签订合同之前已经为自己租赁三、四楼埋下伏笔，现租赁物三、四楼租给他人开宾馆给被告带来不便；原告至今未提供第一房东宁波某某有限公司同意转租的证明，导致被告不能办理营业执照，造成被告顾客流失；原告诉称被告未交纳水某，系原告至今未通知被告交纳，被告已把水某直接交给宁波某某有限公司；综上，由于原告的种种商业欺诈，被告请求判决原告退还所有租金、水某、装修费等共计175万元。

原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.原、被告于2010年8月25日签订的租赁合同一份，拟证明原、被告双方签订的租赁合同对租金的支付时间、逾期支付租金的违约责任均作了明确约定。根据合同第九条第一款约定若被告欠缴租金超过10天，原告有权解除合同，并要求被告赔偿当年租金的100%作为赔偿；2.平面图确认单一份，拟证明被告向原告租赁的是大楼的一层和二层四间门面的事实；3.催款律师函及特快专递详情单各一份，拟证明原告于2010年11月11日以律师函的形式向被告催讨租金的事实；4.解除合同通知书及特快专递详情单各一份，拟证明因被告仍未支付拖欠租金，原告于2010年11月30日向被告发送解除合同通知书的事实。上述证据经被告质证后，被告对证据1的真实性无异议，被告尚欠10万元租金未支付，但至今未付的原因是原告未将租赁物的房产证提供给被告导致被告迟迟无法办理营业执照；对证据2中的一楼平面图无异议，对二楼平面图有异议，被告认为其签字时平面图上并无红线标识，被告认为二楼楼梯也在租赁范围之内；对证据3、4均有异议，认为系原告单方制作，被告并未收到过催款律师函及解除合同通知。本院认为，原告提交的证据1、2均系原件，被告对证据2虽有异议，但未提交反驳证据证明；原告提交的证据3、4，被告亦提出异议，但双方签订的合同对送达方式作了明确约定，且经本院查询，该两份邮件均由被告本人签收，故对被告的异议，本院不予采纳，对原告提交的证据，本院均予以确认。

被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.个体工商户名称预先核准通知书一份，拟证明被告于2010年8月20日已经核准了名称，但被告要求原告提供租赁物的房产证，原告未提供，导致被告无法办理营业执照手续，所以被告才未支付剩余租金；2.领照通知书一份，拟证明工商部门已经再次催促被告领取营业执照，但因原告原因，手续不齐，至今仍未领取；3.收款收据一份，拟证明被告已将水某支付给宁波新江厦连锁超市有限公司的事实。上述证据经原告质证，原告对真实性均无异议，但对证据1、2的关联性有异议，认为双方并未约定在被告办理完工商登记后支付租金，被告以此作为不支付剩余租金的理由是不成立的：且被告未通知过原告提供房产证，根本不存在原告不协助被告办理工商登记的事实。本院对被告提交证据的真实性均予以确认。

本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：

原、被告双方于2010年8月25日签订《租赁合同》一份，该份合同约定：原告将位于鄞州区某某配送中心办公楼（包括大楼一层二层4间门面；其中一楼电梯旁10平方米门面已作三四楼总台用房，并不包括在内）房屋租赁给被告使用；租赁期限为七年，从2010年9月16日起至2017年9月14日止；第一年租金为32万元，第二年至第五年租金在上年度租金基础上上浮5%，第六年至第七年租金在上年度租金基础上上浮10%；第一年度租金在2010年8月30日前支付20万元、在2010年9月16日前支付17.5万元（包括剩余租金12万元、保证金3万元及额外补偿原告损失2.5万元）；若被告欠交租金或水某超过10天，原告有权解除合同，并书面通知被告要求被告立即结清费用，交还租赁物并支付相等于当年租金100%的款项作为赔偿，在原告以传真或信函等书面方式通知被告之日起，本合同自动解除。该份合同签订后，原告交付了租赁物，被告对租赁物进行了装修，用于餐饮经营。被告已交纳了租金22万元、保证金3万元及额外补偿原告损失2.5万元，至今尚欠10万元租金未付。2010年11月11日，原告向被告发出催交租金的律师函，要求被告支付剩余租金10万元。被告于2010年11月13日收到该份律师函。2010年11月30日，向被告发出解除合同通知书，要求解除双方签订的租赁合同，交还租赁物，并支付赔偿款32万元。被告于2010年12月1日收到该份通知书。

另查明，原告转租给被告的租赁物系原告向宁波某某有限公司承租，原告的转租行为已在宁波某某有限公司登记备案，该公司同意原告的转租行为。

本院认为：原、被告之间签订的租赁合同因双方当事人意思表示真实，内容未违反法律规定而合法有效，双方当事人均应按约履行。被告应按约按时支付租金，拖欠不付，显属违约，损害了原告的合法权益，应当承担相应的违约责任。被告向原告租用办公楼用于开办快餐店，但租赁合同并未约定以被告领取营业执照作为支付租金的前提条件，被告在答辩中提到的在履行合同中遇到的其他争议亦不能作为其迟延支付租金的理由。原、被告在租赁合同中已对合同解除的条件作了明确约定，原告可行使约定解除权。原、被告的租赁合同自被告收到原告的解除合同通知书时解除。租赁合同解除后，被告孙某应及时腾退租赁物，并支付至合同解除日的租金。被告现仍继续使用租赁物，应当赔偿原告经济损失，具体的数额本院参照房屋租金予以确定。因被告已支付了22万元租金，在被告腾退租赁物时，多付的租金原告应予退还。被告交纳的保证金3万元亦应在被告交纳了应付的租金、水某等费用后予以退还。被告应按合同约定支付违约金，但合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整。被告认为系原告违约，未提交证据予以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告宁波某某进出口有限公司与被告孙某于2010年8月25日签订的租赁合同于2010年12月1日解除，被告孙某于本判决生效后三十日内腾房；

二、被告孙某应支付原告宁波某某进出口有限公司租金并赔偿损失x元（从2010年9月16日暂计算至2011年5月15日，其中2010年9月16日至2010年12月1日为租金，从2010年12月2日至2011年5月15日为按租金计算的损失，之后的损失继续按租金计算至被告实际腾退日止），扣除被告孙某已支付的租金22万元，原告尚应退还6667元，限于本判决生效后三十日内履行完毕；

三、原告宁波某某进出口有限公司退还被告孙某保证金3万元，限于本判决生效后三十日内履行完毕；

四、被告孙某支付原告宁波某某进出口有限公司违约金8万元，限于本判决生效后三十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告宁波某某进出口有限公司负担2608.50元，由被告孙某负担441.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：（略），开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

审判员翁磊

二O一一年五月十六日

本件与原本核对无异

代书记员潘峥峥