原告郑州美华物业管理有限公司，住所地：郑州市X路X号。

法定代表人邵某，总经理。

委托代理人高某，男，X年X月X日出生。

委托代理人刘某某，女，X年X月X日出生。

被告宋某，男，X年X月X日出生。

原告郑州美华物业管理有限公司诉某告宋某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州美华物业管理有限公司法定代表人的委托代理人高某、刘某某，被告宋某到庭参加诉某，本案现已审理终结。

原告诉某，2008年1月5日被告与郑州市振兴（略）地产开发有限公司签订了《商品（略）买卖合同》（合同编号为：（略）），购买开发公司所开发的富田太阳城第三物管处X号楼X层X号，合同面积为83.38平方米的一套商住（略）。并于2009年1月1日办理了商品（略）入住手续，被告自入住后至2010年8月31日之前都能按时缴纳物业费，但自2011年1月1日起至今以墙体裂缝为由未缴纳物业费，截止目前，仍拖欠物业费共计人民币2557.28元。原告已经履行了正常的巡查义务，进行了日常的物业管理工作，被告拒绝缴纳物业费没有法律依据，故诉某法院，请求判令：1、被告支付物业费1827.69元，违约金729.59元，合计人民币2557.28元；2、本案诉某费用由被告负担。

被告辩某，1、原、被告之间不存在物业服务合同关系；2、被告愿意按照有关法律法规缴纳物业服务费，但未交物业管理费主要由以下问题所致：（1）业主多次反映违规违法问题，不能得到协调督促解决；（2）被告属二级管理资质，物业收费标准高；（3）服务工作不及时，卫生环境差，所收费用没有达到相应的服务；（4）小区院内管理混乱，闲杂人员随意出入，保卫人员对车辆进出盘查登记不仔细、不认真；（5）物业非法占用本小区消防通道及活动空间用于夜市、地摊等经营性活动，严重损害了业主的利益；（6）小区地下停车场管理混乱，楼下业主共有场地被占用，致使业主无法停车及停车混乱；（7）原告没有积极组织协调成立业主委员会；（8）被告家中（略）屋建造结构存在质量问题和安全隐患，墙壁多处裂缝明显，至今得不到维修。综上，对于原告要求的物业费等诉某请求，被告不予认可。

经审理查明，2009年1月1日，郑州市振兴物业管理有限公司（甲方）与被告宋某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：“自（略）屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止，由甲方对乙方所购位于郑州市X路X号富田太阳城X号楼X层X号的（略）屋进行物业管理，物业类型为高某住宅，建筑面积为83.38平方米；物业服务费用标准为高某住宅每月每平方米1.37元；每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按有关规定交纳违约金。”被告于2009年1月1日和原告办理了上述（略）屋交接、入住相关手续。被告自入住后至2010年8月31日按约向原告交纳了涉案（略）屋的物业管理费。此后，2010年9月至2011年12月期间的物业管理费，被告未予交纳。双方引起争诉。

另查明，郑州市振兴物业管理有限公司于2008年4月6日名称变更为原告郑州美华物业管理有限公司。

在诉某过程中，原告提交了2004年8月1日郑州市物价局、郑州市（略）地产管理局关于印发《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》通知的文件，用来证明其收费依据。2008年10月14日，河南省建设厅向原告郑州美华物业管理有限公司颁发中华人民共和国物业管理企业资质证书，资质等级贰级。

以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

本院认为，郑州市振兴物业管理有限公司与被告宋某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。由于郑州市振兴物业管理有限公司名称变更为原告郑州美华物业管理有限公司，故郑州市振兴物业管理有限公司的权利和义务由原告郑州美华物业管理有限公司享有和承担。原告履行了为被告入住的郑州市X区X路X号富田太阳城小区提供物业服务的职责，被告作为该小区的业主应当按照上述协议的约定向原告交纳物业管理费。被告拖欠2010年9月至2011年12月期间的物业管理费1827.69元（83.38×1.37×16）已构成违约，应当承担继续履行的责任。故原告要求被告支付2010年9月至2011年12月期间物业管理费1827.69元的诉某请求，理由正当，证据充分，本院应予支持。被告未按约定时间向原告交纳物业管理费，应按上述协议的约定向原告支付违约金。原告要求被告支付违约金729.59元并不超出双方协议约定的违约金标准，本院予以支持。被告辩某原告收取物业费标准没有依据，原告提交了郑州市物价局、郑州市（略）地产管理局关于物业服务收费的文件，且原、被告双方对物业收费标准在物业管理协议中进行了约定，原告按照约定向被告收取费用。故被告的该项辩某不能成立，本院不予采信。被告对其他辩某意见未提供证据予以证明，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、被告宋某于本判决生效后十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司物业管理费1827.69元。

二、被告宋某于本判决生效后十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司违约金729.59元。

案件受理费50元，由被告宋某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某河南省郑州市中级人民法院。

审判长鲁倩影

人民陪审员张青梅

人民陪审员何长海

二○一一年十月十九日

书记员冯源