湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民二终字第X号
上诉人（原审被告）湖南省渝洲房地产实业有限公司。
法定代表人姚某甲，系该公司董事长。
委托代理人胡某某，男，45岁数。
委托代理人卢某，男，28岁。
被上诉人（原审原告）肖某，男，33岁。
原审被告永州市渝洲物业管理有限公司。
法定代表人姚某乙，系该公司的总经理。
原审原告肖某与原审被告湖南省渝洲房地产实业有限公司、永州市渝洲物业管理有限公司租某合同纠纷一案，湖南省永州市X区人民法院于二○一一年四月十三日作出（2010）永冷民初字第X号民事判决，湖南省渝洲房地产实业有限公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，由审判员担任乔晋楠审判长，审判员黄雪云、代理审判员黄勇参加评议，于2011年10月8日公开开庭进行了审理，代理书记员杨某英担任法庭记录。上诉人渝洲公司的委托代理人胡某某、卢某，被上诉人肖某及其委托代理人姜海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告渝洲公司将自有的位于永州市X区X路的舜德城X号楼二层18A号商铺租某给原告肖某进场经营，商铺面积为506.38平方米。双方于2007年8月28日签订《商铺租某合同》，合同内容：一、租某期限；1、租某期限为6年半，自2007年10月1日起至2014年3月31日止。免租某为6个月，自被告将商铺交付原告之日起计算，免租某（含装修期）内被告免收原告租某，但不免除原告因装修或经营发生的水电及物业管理等费用；2、原、被告双方须在本合同签字生效后10日内，办理商铺移交手续；二、租某、押金、水电及物业管理费用；1、2008年4月1日起至2014年3月31日止，租某为546,881元；自2008年4月1日起至2009年3月31日止，租某为60,766元；自2009年4月1日起至2010年3月31日止，租某为72,919元；自2010年4月1日起至2011年3月31日止，租某为85,072元；自2011年4月1日起至2012年3月31日止，租某为97,225元；自2012年4月1日起至2013年3月31日止，租某为109,378元；自2013年4月1日起至2014年3月31日止，租某为121,531元；其款按月支付，首笔租某在本合同签定之日起即时支付外，以后每月5日前支付该下个月租某，依此类推；2、原告在合同签订之日起，须同时向被告一次性交纳5,000元押金，在本合同终止后，若原告无违约行为，该款项在原告归还被告商铺后10日内不计息退还；3、原告商铺水电及物业管理费用的交纳由双方同时另行签订《物业管理合同》进行约定；三、被告的权利义务；1、被告须保证原告对其所租某的商铺拥有合法使用权，并保证水电正常使用（不可抗力及政府行为除外）；2、被告有权自行或委托相应的管理机构对商铺进行统一的商业或物业管理；3、被告为原告提供保洁和公共秩序维护管理和服务；四、原告的权利义务；1、原告对本合同约定的商铺拥有合法使用权，自行负责办理有关某营的手续及证照，并承担因经营产生的名项税费及债权债务。同时须接受和服从被告或被告委托的相应管理机构的商业或物业管理，并须按期足额支付租某、水电及物业管理等费用；2、本合同履行期间，该租某商铺的设备、装修及维护均由原告负责并承担费用。合同期满后，原告投入的装修无偿移交给被告（可移动的设施除外）或由原告自行负责恢复原状；3、原告租某本合同商铺，其经营范围限于精品家私种类的商品，不得超范围经营。同时原告对其使用商铺内的货品、财物及设施自行承担丢失、火灾、腐蚀等风险（保安没有履行职责或履行职责不当除外）；4、未经被告书面同意，原告不得将商铺以任何形式全部转租某部分分租某第三方；五、违约责任；1、原告如不按时交纳租某、水电及物业管理等费用，逾期应按照所拖欠费用每日千分之五的比例缴纳滞纳金，依次类推，但最长时间不得超过15天，否则被告除有终止合同、追缴有关某费外，原告所交押金将作为违约金支付，不予退还；2、A、被告交付原告使用的商铺与本合同所述不符或商铺使用存在严重安全隐患的；B、被告延期交付本合同商铺达三个月以上；c、因被告过错造成原告停业达一个月以上的（但因被告整体装修、市政府施工及不可抗力形成的除外）；原告有权解除合同，按实结算租某、水电及物业管理等费用，被告除不计息返还原告押金外，还须支付相当于所交押金金额的违约金。同时原告须在15日内退场归还商铺。如原告选择继续履行合同，则停业期间，被告不得收取原告租某，并相应补足同等经营时间；3、原告如违法经营或连续15日停业未开展经营活动（特殊情况除外）以及擅自将商铺转租、分租某，被告有权解除合同，按实结算租某、水电及物业管理等费用，原告须在被告书面通知15日内地无条件撤场搬出，原告所交纳的押金作为违约金，不予退还。合同签订后，原告按约向被告渝洲公司交纳了5000元押金，被告渝洲公司按约将商铺交付给原告进场经营。由于舜德城所有的商铺都没有正常营业，舜德城所有的商铺业主（包括原告在内）与被告渝洲公司达成口头协议，约定自2008年4月1日起至2008年9月30日止继续免租某为6个月。原告从2008年10月1日起至11月31日按合同约定向被告渝洲公司交纳了商铺租某5,064元，交纳了2008年10月1日至2009年7月31日水电费587元，交纳了2008年10月1日至2009年3月31日物业管理费1,520元。由于被告渝洲公司舜德城X号楼三楼的水往原告所经营的商铺室内墙体四周与顶部渗漏，原告的商铺于2009年2月出现漏水，原告及时告知被告渝洲公司，要求被告渝洲公司给予维修，被告没有维修，原告已自行维修，要求被告支付维修费及损失费98,619.4元，被告认为过高，原告与被告渝洲公司曾为此事多次协商未果，被告渝洲公司拒绝给付，2009年3月16日被告渝洲公司将原告的商铺电源关某，造成原告的商铺不能正常经营，关某停业。2009年11月27日在没有通知原告的情况下，被告渝洲公司以原告拖欠租某及物业管理费用为由委托物业公司将原告的商铺里所有的物品进行查封并在商铺大门上张贴关某终止商铺租某合同的通知，2010年3月15日被告永州市渝洲公司委托物业公司向永州市公证处申请对查封原告商铺的物品进行公证，（茶几10张、餐柜1套、沙发（3件）16套、花瓶95个、衣服架8个、床8张、席梦思床垫11张、鞋柜4个、床头柜17个、花架2个、卧室电视柜2个、碟子14个、小花盆3个、电袖柜4个、灶台4个、茶机玻璃2个、台灯8个、被单1套、相夹2个、抱抱枕51个、书桌1套、麻将桌2张、椅子9张、杯子10个、画像5个、沙发（单）3个、小茶几2个、高脚杯5个、电话架1套、书柜1套、酒吧柜1套、床上用品4套、梳妆台3套、挂衣柜3套、消毒柜1个、电视墙1个、洛车3个、装饰品1箱、儿童床1套、餐桌（含六张椅子）9张（其中圆桌2张）、床板4幅（12张）、组合床2套、配件8件、床头柜组合件5盒、道具若干），双方因此酿成纠纷，原告向遂本院起诉。
原判认为：原告与被告渝洲公司签订的《商铺租某合同》
是当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。因本案属租某合同纠纷，依照法法律规定，承租某无正当理由未支付或迟延支付租某的，出租某可以要求承租某在合理期限内支付。承租某逾期不支付的，出租某可以解除合同。但出租某应当按照约定将租某物交付承租某，并在租某期间保持租某符合约定的用途，且应当履行租某物的维修义务。在履约过程中，原告向被告只支付了2个月的租某，9个月的水电费，5个月的物业管理费，存在延期交付租某的违约行为。但是在原告租某经营期间，被告交付的商铺出现漏水，被告没有履行维修义务，原告自行维修后，被告拒付维修费存在过错，承担过错责任。现租某合同已实际解除，被告应当返还原告押金，故原告要求被告返还原告押金5,000元的诉请，依法予支持。原告的商铺因漏水，被告没有履行维修义务，原告已自行维修，被告应当向原告支付实际发生的维修费，被告在没有通知原告的情况下单方终止商铺租某合同，并将原告的商铺里所有的物品进行查封，违反法律规定，被告应当返还查封原告商铺里所有的物品，故原告请求要求被告返还其非法扣押原告的货物的诉请，依法予支持。原告要求被告赔偿商铺室内装修损失费98,619.4元，该院在审理中查明，原告确有损失存在，被告也予以认可，但是原告未向法庭提供损失98,619.4元的确切证据，该院无法认定，故对原告的该项诉请不予支持。待原告收集证据后，可另行提起诉讼。被告渝洲公司辨称原告赔偿的要求是以拒交房屋租某以及物业管理费为借口，没有事实依据，被告的辨称理由不成立。被告渝洲公司委托物业公司查封原告商铺所有的商品及委
托公证，是一种代理行为，是在被告渝洲公司授权范围内行使职权，因此所产生的民事责任应由被告渝洲公司承担，物业公司在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决：一、限被告永州市渝洲房地产实业有限公司在本判决生效后十日内返还原告肖某押金5000元；二、限被告永州市渝洲房地产实业有限公司在本判决生效后十日内返还扣押原告肖某商铺的物品（茶几10张、餐柜1套、沙发（3件）16套、花瓶95个、衣服架8个、床8张、席梦思床垫11张、鞋柜4个、床头柜17个、花架2个、卧室电视柜2个、碟子14个、小花盆3个、电袖柜4个、灶台4个、茶机玻璃2个、台灯8个、被单1套、相夹2个、抱抱枕51个、书桌1套、麻将桌2张、椅子9张、杯子10个、画像5个、沙发（单）3个、小茶几2个、高脚杯5个、电话架1套、书柜1套、酒吧柜1套、床上用品4套、梳妆台3套、挂衣柜3套、消毒柜1个、电视墙1个、洛车3个、装饰品1箱、儿童床1套、餐桌（含六张椅子）9张（其中圆桌2张）、床板4幅（12张）、组合床2套、配件8件、床头柜组合件5盒、道具若干），详见公证处的清单；三、驳回原告肖某对被告永州市渝洲物业管理公司的诉讼请求；四、驳回原告肖某的其他诉讼请求。本案受理费2372元，由被告渝洲公司负担。
宣判后，湖南省渝洲房地产实业有限公司不服一审判决提起上诉。请求依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人的主要上诉理由为：一、上诉人扣押被上诉人在租某房屋内的货物是符合双方的合同约定及法律规定的，双方在合同的第六条明确规定了如租某人不按合同约定缴款，出租某有权采取停水电、关某、扣留货物等措施，该约定不违反法律规定及公序良俗，一审判决返还货物没有法律依据；二、被上诉人未在法律规定的期限内举证，应承担举证不能的不利后果，而不能由当事人收集证据后另行起诉，一审判决认定“待原告收集证据后，另行起诉”是违反法律的规定的。
上诉人为证明其主张，在一审中向法院提交了如下证据：1、现场照片，拟证实被上诉人租某的房屋漏水并不严重；2、关某停止商铺租某合同的通知，拟证明上诉人已书面通知被上诉人停止租某房屋。
上诉人在二审中向法院另提交了如下证据：1、《舜德摩尔优惠政策补充协议》，拟证明被上诉人的情形不符合双方约定的减租某形，被上诉人欠上诉人的租某；2、2010年7月22日刊登在《永州日报》的公告，拟证明上诉人已登报通知被上诉人逾期不交房租某拍卖其扣押的物品。
被上诉人肖某辩称：1、被上诉人未欠交租某，自2008年9月30日至2009年9月30日是约定的减租某，之后是上诉人违约致使被上诉人无法经营；2、没有任何法律授权私人企业可以扣押他人财物，上诉人的扣押行为是违法行为。因此，一审判决正确，请求维持原判。
被上诉人为证明其主张，一审中向法院提交了如下证据：1、《商铺租某合同》，拟证明双方的租某合同关某，且被上诉人已依约履行了义务；2、漏水赔偿的回复函，拟证明被上诉人租某的商铺于2009年2月份漏水，双方未达成协议；3、照片，拟证明该商铺的漏水情况，及之后上诉人强行粘贴了封条；4、租某发票、物业管理费发票、水电费发票，拟证明被上诉人依约缴纳了各类费用。
被上诉人在二审中向法院另提交了舜德摩尔其他商铺租某户的证明，拟证明舜德摩尔房屋的免租某是半年，并有租某减半的优惠政策。
被上诉人对上诉人在二审中提交的证据1的真实性有异议，认为该证据内容有修改，对提交的证据2的真实性无异议，但认为被上诉人并未看见公告，且公告的内容不合法。
上诉人对被上诉人提交的证据的真实性无异议，但认为被上诉人有违约行为，故不享受其他租某的优惠政策。
对上诉人在二审中提交的证据1，本院审查发现该证据在内容有涂改，且涂改处没有被上诉人的签名认可，在被上诉人对该证据的真实性提出异议的情况下，该证据不能成为有效证据；上诉人的证据2，本院认为该证据不能确定已通知了被上诉人，故该证据本院亦不确认为有效证据；对被上诉人在二审中提交的证据，本院认为其他租某享受约定的优惠政策不能直接证明被上诉人也享有该优惠政策，对该证据本院不予采信。
本院查明：上诉人与被上诉人在2007年8月28日签订的租某合同中第七条（六）项中约定，“在乙方（被上诉人）因违约，拒不按本合同约定交纳有关某项或退场归还商铺时，甲方（上诉人）有权采取停水电、关某、扣留铺面货物等相关某制措施予以追偿或处置”。
本院查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为：一、上诉人扣押被上诉人物品是否违反法律规定；二、被上诉人就扣押损失另行起诉是否符合法律规定。对此，本院评析如下：
一、上诉人扣押被上诉人物品的行为违反了法律的规定。
首先，本案双方当事人虽在租某合同中第七条（六）项中约定了“如租某人不按合同约定缴款，出租某有权采取停水电、关某、扣留货物等措施”，但上诉人扣押被上诉人物品的行为不属于留置，留置权属物权法中的担保物权，对该物权的设立及内容必须要有法律明确的规定，如我国法律规定了保管合同、运输合同等可以适用留置，但并未规定在租某合同中允许留置权的使用，因此，上诉人就租某合同关某扣押被上诉人的物品没有法律依据。其次，双方当事人在租某合同中第六条的约定的前提条件是承租某存在不按合同约定缴款等违约事项，但本案中被上诉人未交相关某租某是由于上诉人是先有违约事项，即未依约对被上诉人租某的房屋进行维修，影响了被上诉人对该房屋的使用，因此，被上诉人未交纳租某是其对上诉人抗辩权的行使，上诉人扣押被上诉人的物品并不符合合同的该项约定及双方的合意。第三，本案双方当事人在租某合同中第六条的约定，是一定意义上的民事自助权的约定，即在不违反法律规定的情况下，若当自己的权益被侵害而来不及请求公权力救济时（如拒不缴纳租某），为了维护自己的合法权益，而对侵权人采取适当的强制措施被视为合法，则不仅能有效地扼制侵权损害后果之扩大，而且也能成为在公权力救济缓不济急情形下的一种补充。因此，在权利人实施自助行为后应立即请求公权救济，如向公安机关某案或向法院提起诉讼等。故本案上诉人在采取上述扣押措施后应立即向有权机关某请保护，而不能无固定期限的扣押，否则会违反禁止权利滥用的法律原则。
二、被上诉人就扣押损失另行起诉是否符合法律规定。
由被上诉人因举证不能另行起诉没有违反“一事不再理”的民事诉讼原则。首先，一事不再理是指法院正在审理之中或已作出实体判决的具有同一当事人、同一法律关某或同一事实和理由、同一诉讼请求的案件，当事人不得再行起诉，法院也不能再予以受理。本案因被上诉人的财产赔偿诉请因缺乏相关某据被一审判决驳回后，本案的财产损失后果处于不确定状态，若在被上诉人另行起诉提交新的证据后，新案件中财产损失后果是确定的，案件事实也因此发生变化，据此应认定被上诉人的起诉不属于一事二诉。其次，当事人承担举证不能的后果后，只存在两种救济途径，一为另行起诉，另一为启动再审程序，根据《民事诉讼法》及有关某定，再审程序启动必须是原生效判决存在错误，即实体错误和程序错误，而本案的一审法院根据被上诉人的现有证据判决驳回该诉请并没有错误，因此，如再否定被上诉人的另行起诉的权利，则导致被上诉人的权利救济丧失，不符合《民事诉讼法》的立法本意。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,372元，由上诉人湖南省渝洲房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长乔晋楠
审判员黄雪云
代理审判员黄勇
二○一一年十月八日
代理书记员杨某英
附相关某律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
