上诉人(原审被告):魏某某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人：张某某，男，X年X月X日出生,汉族。

被上诉人(原审原告):杨某甲，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人:杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族。

上诉人魏某某因房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省安义县人民法院(2009)安民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏某某委托代理人张某某,被上诉人杨某甲委托代理人杨某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理认为，被告主张转租时原告已知情并同意转租,因此不能终止租赁合同。证人凌晓斌出庭作证,声称原告已知其意欲转租并曾告知证人转租后告知原告即可,证人转租后已告知过原告。原告对此予已否认。本院认为原告知情与否,与本案无实质利害关系。由于原、被告之间未签订书面租赁合同,也未明确约定租赁期限,故其租赁关系应属不定期租赁,原告可随时依法主张解除合同。因此，原告的诉求合法有据,应予支持,但应给予被告合理期限供其腾房和转移货物。原告提出被告应当支付相应的租金至其交还铺面时止。其要求符合情理,与法有据,应予支持。被告主张其为维修房屋支出的费用1080元应从房租中抵扣,并提供相关证据予以证明,应予支持。被告的其他主张,与法无据,不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十二条之规定，判决一、限被告魏某某于本判决生效后十日内将承租的安义县X镇X路X号铺面交还给原告杨某甲。二、限被告魏某某于本判决生效后十日内付给原告租金2920元。如被告未按本判决指定的期间交还承租房屋，租金按每月2000元计算至履行义务时止。本案诉讼费50元，由被告魏某红负担。原告已预交，被告魏某红于本判决生效后十日内付给原告杨某甲。

宣判后，魏某某不服提出上诉，请求变更安义县人民法院（2009）安民三初字第X号民事判决；依法确认凌晓斌夫妇与被上诉人之间的铺面租赁合同合法有效；一、二审诉讼费由被上诉人承担。

上诉人认为，2009年3月，上诉人魏某某从凌晓斌夫妇处转租安义县X镇X路X号铺面一间，上诉人在承租时，凌晓斌夫妇就明确告诉上诉人，他们转租铺面的事已由被上诉人杨某甲夫妇同意的，且与被上诉人杨某甲讲好的，上诉人可以长期租赁该铺面。因而上诉人才花x元从凌晓斌夫妇处转租过来（其中x元属于婴儿用品），后上诉人还在此店增加了投入，由此看来，被上诉人是知道凌晓斌转租该事实的，后来上诉人的铺面租赁费都是交给被上诉人的，而不是交给凌晓斌夫妇的，且被上诉人一直都没有提出异议。而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此法院应当认定该转租行为合法有效。

综上所述，被上诉人在六个月内明知凌晓斌转租的事实而未提出异议，因而肯请二审法院，在查清事实的基础上，依法认定凌晓斌夫妇与上诉人之间的转租合同合法有效。

被上诉人杨某甲辩称：一、上诉人从凌晓斌处转租店面，被上诉人确实不知情。被上诉人是本案所涉的安义县X镇前进大道X号铺面的产权人，1998年10月被上诉人将该铺面出租给凌晓斌用于经营宝宝超市，约定每月租金2000元，没有约定租房的期限，也没有签定书面的租房合同。2009年3月，凌晓斌未经被上诉人同意擅自将该宝宝超市转让给上诉人，同时将该铺面也转租给上诉人，一审庭审中的事实陈述可以证明转租的时候被上诉人确实是不知情的，直到2009年5月20日左右上诉人魏某某到被上诉人处来交纳房租，被上诉人才知道转租的事情。二、即使转租有效，但是上诉人与被上诉人没有签订书面的租赁协议，没有约定租赁的时间，被上诉人也有权利随时终止租赁关系。《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此根据上述事实，应该说上诉人与被上诉人不存在房屋租赁关系，上诉人没有权利占有被上诉人的铺面房。即使是存在租赁关系，由于没有签订书面的租赁合同，没有约定租赁的期限，被上诉人作为出租人有权利随时要求上诉人终止租赁关系，要求上诉人腾出铺面房交回给被上诉人。

经审理查明：1998年10月至2009年3月，凌晓斌夫妇租赁被上诉人位于安义县X镇X路X号铺面一间，从事婴儿用品经营。双方约定租金为每月2000元，但从未签订过书面租赁合同。2009年3月，凌晓斌夫妇将铺面转租给上诉人魏某某，并收取了转让费x元（多数为婴儿用品）。2009年4月，被上诉人收取了上诉人三个月房租费6000元。上诉人魏某某与被上诉人未签订书面租赁合同，也未口头约定租赁期限。2009年6月被上诉人告知上诉人要终止口头租赁合同收回铺面自用。

本院认为：上诉人与被上诉人虽未签订书面租赁合同，但被上诉人于2009年4月收取了上诉人三个月的铺面租金，应视为口头租赁合同成立，由于双方并未约定租赁期限，应视为不定期租赁，而不定期租赁合同，双方当事人可随时解除租赁关系。2009年6月被上诉人告知上诉人要终止租赁合同收回铺面自用，符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人魏某某负担。

本判决为终审判决。

审判长吴红龙

审判员吴建平

审判员肖某华

二0一0年三月一日

书记员罗静