上诉人（原审被告）北京中和信恒房地产经纪有限公司，住所地北京市X区X路X号院X号楼X室。

法定代表人马某，总经理。

委托代理人李顺涛，北京市中产律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）王某，男，出生年月（略），汉族，北京朝日啤酒有限公司职员，住址（略）。

委托代理人何某，男，出生年月（略），汉族，北京市X路桥管理养护集团有限公司职员，住址（略）。

上诉人北京中和信恒房地产经纪有限公司（以下简称中和信恒公司）因与被上诉人王某居间合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月9日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官孙兆晖、全奕颖参加的合议庭进行了审理，并于2011年10月17日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。

王某在一审中起诉称：2011年3月1日，王某委托案外人何某全权代为购买二手房。2011年3月12日，中和信恒公司告知何某位于本市X区X路X号院X号楼X室的房屋现业主有意出售。何某提出先看房，再决定是否购买。3月15日，中和信恒公司业务员告知何某先交x元意向金才能看房。3月17日，何某通过案外人万良的账户将上述款项汇付中和信恒公司。3月20日，中和信恒公司告知何某可以看房，何某前往上述房屋所在地，但因业主未与该房屋的承租人沟通，承租人拒绝何某进入房屋内看房。3月22日，何某要求中和信恒公司退还上述意向金，中和信恒公司工作人员称该意向金已经自动转为定金，而且其中的x元已挪用于业主与承租人解除租赁合同之用，因此只能返还剩余的x元。由于中和信恒公司交给何某的《房屋买卖意向书》并非王某本人签字，且由于中和信恒公司原因导致王某未能与业主签订房屋买卖合同，因此该意向书应属无效，中和信恒公司应退还我x元意向金，故诉至法院，要求：1.确认王某与中和信恒公司之间的《房屋买卖意向书》无效；2.中和信恒公司返还王某意向金x元。

中和信恒公司在一审中答辩称：中和信恒公司不同意王某的诉讼请求。本案涉案房屋的实际购买人是何某，并非王某本人，由于何某无购房资格，才以王某的名义购买。中和信恒公司收某了万良给付的x元意向金，意向书也是万良代王某签署的。当时，万良称其是王某的口头代理人，因无王某的电话，因此中和信恒公司无法和王某核实上述情况。中和信恒公司认为是何某委托万良签署意向书的，在签署意向书当时中和信恒公司没有向何某核实万良是否是其代理人，但何某知道此事后并没有表示异议，之后也在电话中认可万良是其代理人。

一审法院审理查明：2011年3月17日，万良代王某与中和信恒公司签署了《房屋买卖意向书》，约定中和信恒公司为王某提供的购买房屋位于本市X区X路X号院X号楼X室，建筑面积为69.9平方米，价格为（略）元。该意向书第三条约定，王某向中和信恒公司支付购房意向金x元；第四条约定，本意向书签订后20日内，中和信恒公司协助买卖双方签署正式的《房屋买卖合同》时，视为中和信恒公司的居间服务内容的认定，王某应同时支付中和信恒公司人民币2万元整作为居间服务费；第5条约定，本意向书签订20日内，如因中和信恒公司原因没有促成买卖双方达成《房屋买卖合同》的，该意向金在2日内退还王某（不计利息），如因王某原因以上述价格拒绝交易的，该意向金不予退还。2011年3月18日，中和信恒公司收某王某交付的意向金x元，并出具了加盖中和信恒公司财务专用章的收某，但中和信恒公司至今未将上述意向金转交售房人。

一审法院经查，王某交付意向金后即前往涉案房屋处看房，由于该房屋尚处于出租状态，承租人不同意王某进入房屋内看房，故王某于次日向中和信恒公司提出退还意向金的要求，中和信恒公司则以该意向金中的x元已用于与承租人提前解约而向承租人支付违约金，因此不同意退还全部款项。

一审庭审中，王某主张其从未委托万良代为签署《房屋买卖意向书》，只是委托其代为交纳意向金；中和信恒公司则主张王某既然委托万良代为交纳意向金，应视为其默认万良有权代其签署《房屋买卖意向书》,而且该意向金部分用于支付售房人提前解除租赁合同的违约金是经过万良和何某同意的。

一审法院判决认定：万良代王某与中和信恒公司签署的《房屋买卖意向书》中约定了王某向中和信恒公司支付x元购房意向金，王某委托万良交付上述意向金系对该协议的履行，应视为对该《房屋买卖意向书》的追认。现该意向书系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律、法规的规定，应属合法有效。中和信恒公司主张该意向金中的x元已用于售房人向承租人支付提前解约的违约金，但其未提供证据证明上述行为已征得王某或其代理人的同意。因此，在中和信恒公司未能促成王某与房屋出售人达成买卖合同的情况下，其拒绝退还意向金不具有事实和法律依据，对其抗辩主张法院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：一、北京中和信恒房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还王某购房意向金五万元。二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

中和信恒公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院在没有任何某据证明的情况下认定所有意向金一直由中和信恒公司持有。虽然涉案房屋处于承租状态，但并不存在王某不能看房的事由。万良同意将部分意向金提前支付给售房人用于赔偿承租方，系得到了王某的授权。王某要求退还意向金的行为不符合《房屋买卖意向书》的约定。中和信恒公司请求二审法院撤销原判，改判驳回王某在一审中的诉讼请求；判令王某承担本案诉讼费。

王某服从一审法院上述民事判决，其未向本院提交书面答辩意见，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人的庭审陈述，《房屋买卖意向书》、收某、《提前解约协议》等在案佐证。

本院认为：万良代理王某与中和信恒公司签署的《房屋买卖意向书》合法有效，双方当事人应恪守履行。王某依约交纳意向金后，涉案房屋仍处于租赁状态，导致中和信恒公司未能履行引导王某看房及促成王某与房屋所有权人签订房屋买卖合同的居间义务。一审法院据此判决支持王某关于要求中和信恒公司退还意向金的诉讼请求，合理有据。中和信恒公司上诉称部分意向金已用于房屋所有权人向承租人支付提前解约的违约金，但未提供证据证明其处分意向金的行为已得到王某的授权，故本院对其拒绝退还意向金的上诉主张不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五百二十五元，由北京中和信恒房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千零五十元，由北京中和信恒房地产经纪有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长周荆

代理审判员孙兆晖

代理审判员全奕颖

二0一一年十月二十日

书记员刘佳

书记员李雪