上诉人（原审被告）杨某，男，出生年月（略），汉族，中国航空运输协会外联部部长，住址（略）。
委托代理人于某某，男，出生年月（略），汉族，无业，住址（略）。
被上诉人（原审原告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市X区X路X号汉威大厦26A1-2。
法定代表人张某，董事长。
委托代理人肖某，女，出生年月（略），汉族，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职工，住址（略）。
委托代理人李某，女，出生年月（略），汉族，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职工，住址（略）。
上诉人杨某与被上诉人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）因居间合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月5日受理后，依法组成了由法官周荆担任审判长，法官全奕颖、孙兆晖参加的合议庭，于2011年9月23日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
安信瑞德公司在一审中起诉称，经安信瑞德公司居间，2009年3月11日杨某与房屋出卖人吴晓琼签订了《房屋买卖合同》。同日，安信瑞德公司与杨某签订了《房屋购买委托协议》、《服务费确认书》，约定杨某在与吴晓琼签订房屋买卖合同时，应向安信瑞德公司支付居间服务报酬人民币x元。但杨某拒绝依约支付上述居间服务报酬。故安信瑞德公司提起诉讼，要求：1、杨某支付居间服务费x元；2、杨某承担本案诉讼费用。在庭审过程中，安信瑞德公司变更诉讼请求为：1、杨某支付居间服务报酬x元、过户服务费2000元；2、杨某承担诉讼费用。后安信瑞德公司以杨某本人提出不对意向购买的房屋进行实地查验，亦不要求安信瑞德公司协助办理房屋的过户手续，故再次变更诉讼请求，要求：1、杨某支付居间服务报酬x元；2、杨某承担本案诉讼费用。
安信瑞德公司提交以下证据予以证明：《房屋购买委托协议》、《房屋买卖合同》。
杨某在一审中答辩称，安信瑞德公司未履行《房屋购买委托协议》的全部服务义务，即该协议第一条第（二）款中约定的对房屋进行实地验收、协助办理房屋产权转移登记及附属设施过户手续等。此外，安信瑞德公司没有告知吴晓琼身份证即将到期的事实、吴晓琼系贷款买房且未清偿全部贷款的事实、吴晓琼未取得房屋产权证明的事实，增加了杨某的交易风险，也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关某定。因安信瑞德公司存在上述违约行为，故杨某仅同意支付x元居间服务报酬中与安信瑞德公司服务相应的部分，不同意其他诉讼请求。
杨某向一审法院提交以下证据予以证明：《房屋购买委托协议》、《房屋买卖合同》、《服务费确认书》2份、《中华人民共和国城市房地产管理法》。
经一审法院庭审质证，双方当事人对双方共同提交的《房屋购买委托协议》、《房屋买卖合同》及杨某提交的《服务费确认书》2份的真实性、关某、合法性均无异议，法院予以确认。杨某提交的《中华人民共和国城市房地产管理法》为规范性文件，属众所周知的事实，无需举证证明。
一审法院审理查明：2009年3月11日，杨某作为委托人与受托人安信瑞德公司签订《房屋购买委托协议》。该协议第一条第（一）款约定：“委托人委托受托人购买位于某京市X区天娇园X号楼X单元X房的房屋……该房屋无债权、债务及使用权纠纷。”该协议第一条第（二）款约定：“委托人委托受托人提供下列第1、2、3项服务（可多选）：1、提供与购买房屋相关某法律法规、政某、市场行情咨询。2、寻找意向购买房屋。3、对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行实地查验。”该协议第三条第（二）款约定：“委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，按国家及行业相关某定及本协议约定向受托人支付相关某用，标准如下：1、居间报酬：房价款的/%，即￥x元（受托人应履行本协议第一条第二款之第1、2、3、4项服务）。”
经安信瑞德公司居间，2009年3月11日杨某与出卖人吴晓琼签订了《房屋买卖合同》。同日，杨某与安信瑞德公司签署了《服务费确认书》，确认服务费金额为x元。但杨某未支付该笔费用。
另查明，安信瑞德公司未带领杨某前往北京市X区）天娇园X号楼X单元X号房屋进行实地查验，现该房屋已过户至杨某名下。
一审法院判决认定，安信瑞德公司与杨某签订的《房屋购买委托协议》出自双方真实意思表示，且未违反有关某律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应全面履行合同义务。
虽然双方对于某信瑞德公司是否提供了产权过户登记的服务存在争议，但因安信瑞德公司撤销了关某过户服务费的诉讼请求，且根据《房屋购买委托协议》第三条第（二）款之约定，过户服务不属于某间服务报酬的计费项目，故此项争议超出了本案审理范围，该院不予审理。
杨某认为安信瑞德公司未提供《房屋购买委托协议》第一条第（二）款约定的实地查验房屋的服务。安信瑞德公司认为关某该项服务的约定仅表达了安信瑞德公司提供此项服务的意愿，但安信瑞德公司不负有必须履行此项服务的义务。一审法院审理发现，《房屋购买委托协议》中不包含免除安信瑞德公司此项义务的条款，故该院对安信瑞德公司此项陈述不予采信。安信瑞德公司主张，己方未对房屋进行实地勘验，是因为杨某明确表示其已查验过该处住房。但安信瑞德公司未能提交证据予以证明，故该院对安信瑞德公司此项主张某予采信。综上，该院对杨某的此项答辩意见予以认可。
杨某认为安信瑞德公司未向其告知天娇园X号楼X单元X号房屋是吴晓琼贷款购买，且至《房屋买卖合同》签订时仍未清偿贷款的事实，违反了《房屋购买委托协议》第一条第（一）款中“该房屋无债权、债务及使用权纠纷”的承诺。该院认为，未清偿银行贷款的事实不等同于某生债权债务纠纷的事实。且杨某未供证据证明该房屋存在任何纠纷，故该院对杨某此项答辩意见不予采信。
杨某认为安信瑞德公司未详尽审查吴晓琼的身份情况，给杨某造成了损失。《房屋买卖合同》签订后，杨某发现吴晓琼的身份证即将过期。因担心身份证过期影响办理过户手续，杨某才急于某理产权变更登记，并为此支付了额外花费。该院认为，杨某未就吴晓琼身份证是否即将过期之事实、身份证过期对产权变更登记之影响、及经济损失之情况提供任何证据，故该院对杨某此项答辩不予采信。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。杨某认为安信瑞德公司在吴晓琼未取得房屋权属证书的情况下就撮合双方成交，签订了因违反法律规定而无效的《房屋买卖合同》，增加了杨某的交易风险。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政某规的强制性规定。”《最高人民法院关某适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”该院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，在性质上不属于“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。且杨某未能提供证据证明吴晓琼没有取得房屋权属证明的事实是否增加了交易风险，故该院对杨某此项答辩不予采信。
综合本案事实及双方当事人的上述意见，一审法院认为，安信瑞德公司协助杨某与吴晓琼签订了《房屋买卖合同》，履行了《房屋购买委托协议》的主要义务，实现了《房屋购买委托协议》的缔约目的。但安信瑞德公司未提供该协议第一条第（二）款第3项之服务，其履约行为存在瑕疵，居间报酬应适当减少，故该院酌定杨某向安信瑞德公司支付居间服务报酬x元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关某适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起十五日内，杨某给付北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务报酬人民币一万一千元；二、驳回北京安信瑞德房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审法院认定事实错误。第一，安信瑞德公司在签订房屋购买委托协议后违反合同文本中第一条第（二）款之1、3项服务内容，故杨某系被迫违约，而一审法院判决未认定上述事实，判决杨某支付x元居间报酬有失公平。第二，双方签订《房屋购买委托协议》后，安信瑞德公司未履行第一条第（二）款中5、7、8项服务，一审法院对该违约行为未予以审理，认定有失公平。第三，一审法院认定事实后，只作出了合同成立有效，安信瑞德公司在履约过程中存有瑕疵属于某乏法律依据的认定，存有瑕疵就是违约，应当重新判定支付居间报酬费。第四，一审法院认定《中华人民共和国城市房地产管理法》中关某未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定性质上不属于某力性强制性规定的认定，有悖法律依据并损害杨某的权益。请求二审法院依法改判杨某给付安信瑞德公司三千九百元的居间服务报酬（按违约次要责任的30%承担）。
安信瑞德公司服从一审法院判决，其未向本院提交书面答辩意见，口头答辩称：安信瑞德公司系按照法律规定和合同约定履行的居间义务，应当收取居间报酬，居间过程中，安信瑞德公司没有服务瑕疵，系杨某拒绝安信瑞德公司提供过户服务。安信瑞德公司服从一审法院判决，请求二审法院维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
以上事实，有《房屋购买委托协议》、《服务费确认书》、《房屋买卖合同》及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：安信瑞德公司与杨某签订的《房屋购买委托协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行己方义务。安信瑞德公司促成杨某与吴晓琼签订《房屋买卖合同》，完成了居间合同的主要服务义务。杨某应当给付安信瑞德公司相应的居间服务报酬。杨某上诉主张某信瑞德公司并未完成合同约定的对房屋进行实地查验的义务，安信瑞德公司对此不予认可，认为杨某系提前查验过涉案房屋后找到安信瑞德公司要求促成与涉案房屋原房主签约，安信瑞德公司不负有必须履行此项服务的义务。安信瑞德公司对其上述陈述未提供证据予以佐证，一审法院对安信瑞德公司应提供但未提供上述服务予以确认并适当扣减居间报酬并无不当。双方签订的《房屋购买委托协议》中关某委托事项的约定为杨某委托安信瑞德公司提供第一条第（二）款中约定的1、2、3项服务。杨某并未委托安信瑞德公司提供该条款中第4至8项服务，故杨某关某安信瑞德公司未履行上述合同中第一条第（二）款5、7、8项服务的上诉主张，依据不足，本院不予支持。杨某关某安信瑞德公司未完成服务义务，应当承担违约主要责任，其仅应当向安息瑞德公司支付3900元居间服务报酬的上诉主张，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，一审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八十八元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担八元（已交纳），由杨某负担八十元（于某判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由杨某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长周荆
代理审判员全奕颖
代理审判员孙兆晖
二○一一年九月二十七日
书记员刘杉杉
