本诉原告（反诉被告）郴州市某某房地产置业咨询有限公司
本诉被告（反诉原告）郴州市某某置业投资有限公司
委托代理人蔡某某，男，系该公司法律顾问。
原告郴州市某某房地产置业咨询有限公司（以下简称某某公司）诉被告郴州市某某置业投资有限公司（以下简称某某公司）.居间合同纠纷一案，本院受理后，被告郴州市某某置业投资有限公司提出反诉，本院依法予以准许，依法组成合议庭，于2011年1月25日公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告），本诉被告（反诉原告）的委托代理人蔡某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）某某公司诉称：2008年7月15日，本公司与被告某某公司签订了《某某大厦项目独家全程策划销售委托合同》，由本公司独家代理销售位于郴州市X路X路交汇处某某大厦的全部物业。2010年4月28日，被告某某公司在未通知我公司的情况下，强行私下将某某大厦一层105、106、107、X号商铺（四间商铺总面积为208平方米）以分期付款的方式x元／平方米的价格卖给了中国邮政储蓄银行郴州市支行，目前款项已全部付完，根据合同第三条第一款约定视作乙方成功销售的房屋，被告应支付我公司销售代理费x元。为维护本公司的经济合法权益，特依据民事诉讼法向贵院起诉，敬请判令被告支付销售提成款x元，并承担本案诉讼费。
本诉被告（反诉原告）某某公司辩称及反诉称：2008年7月15日，反诉人与被反诉人签订了《某某大厦项目独家全程策划销售委托合同》，该合同前言明确约定“经甲、乙双方友好协某，甲方现就委托乙方代理销售甲方物业，……”合同前言部分明确了甲乙双方的法律关系为委托代理法律关系，甲方是委托方，乙方是受托方。该合同第二条2.3.1约定“甲方以某某大厦1----X层全部以明确底价方式委托给乙方销售，……”。第2.3.2款约定“底价以下部分的楼款全归甲方所有，高于底价部分全部归乙方所有”,第2.4.1款约定“甲乙双方同意，代理房屋商业用房一层平均底价为人民币x元……”。第七条第7.4款约定“销售期间严格按甲方提供的楼价的底价卖，并不得低于低价，特殊情况可请示甲方签字批准”。第八条第8.3款约定:……如果由于乙方行为给甲方造成的经济损失，乙方要承担全部的经济和法律责任。合同签订后，乙方在履行合同过程中，在未经甲方签字批准的情况下，擅自某自某物业中第一层门面第X号、第X号、第X号、第X号、第X号均以低于底价的价格予以销售，其中第X号门面的销售价为每平方米x平方米×60.85平米=（略）.6元，第X号、第X号门面的销售价为每平方米x元×110.08平米=（略）.84元，第X号、第X号的销售价为每平方米x元×155.29平米=（略）元，前述销售门面的总额为（略）.44元。根据合同约定该第一层的平均销售底价为每平方米x元，结合被反诉人销售的面积326.22平米，可知被反诉人应当向反诉人缴纳的款项为每平方米x元×326.22平米=（略）元，但是实际上被反诉人的销售总额为（略）.44元，所以被反诉人给反诉人造成的实际经济损失（略）-（略）.44=（略）.56元。被反诉人不仅在销售价额上严重违反了与反诉人所签订的合同，而且没有尽到应尽的义务，一年多的时间只卖出5个门面，严重影响了反诉人的物业销售进展，已经严重背离了当初双方所签订合同的目的，所以反诉人数次告知被反诉人解除合同，但被反诉人一直置之不理，无奈反诉人在2010年2月份的时候书面通知被反诉人解除合同，被反诉人还是不予签收该书面通知。综上所述，特请求依法判令被反诉人损失（略）.56元，并承担本案诉讼费用。
反诉被告某某公司辩称：自某同签订以来，被反诉人一直严格执行合同每个条款，未曾违反合同中任何某款，被告物业中的第一层2、3、4、9、X号是他们自某违反合同以低于底价的价格销售，所有签订的主体全是反诉原告，非本诉原告，还造成我方损失（略）.56元，我方将保留依法另案追诉本案反诉方的权利，请求依法驳回反诉人的诉讼请求。并承担本案的反诉费用。
原告为证明其主张的事实，提供了下列证据材料：
1、原、被告双方于2008年7月15日签订的《某某大厦项目独家全程策划销售委托合同》，拟证明原、被告双方建立了合法有效的房地产买卖中介服务关系；依合同第三条可知被告违约。
2、工商营业执照，拟证明双方主体合格。
3、身份证一份，拟证明身份。
4、A派公寓认购书3份，拟证明该房子本身由被告方自某销售的，该3个合同转移到某某公司，湘惠房地产签订的合同实际是被告方出卖的，不是我方出卖的。
5、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证各一份，拟证明位于人民路X路交汇处的某某大厦工程建设单位系郴州市某某置业投资有限公司。
本诉被告郴州市某某置业投资有限公司在庭审中发表以下质证意见：对1、2、3、4、X号证据真实性无异议，但认为X号证据与本案无关。
被告为支持辩称在举证期限内向本院提交以下证据：
6、营业执照一份，拟证明我方主体资格。
7、某某大厦销售合同一份，拟证明双方签订合同，对销售底价做了约定。
8、商品房买卖合同3份，补充协某一份，拟证明原告低于底价合同销售。某某与某某公司委托合同，是由我方签字盖章签订合同的。
9、某某公司向某某公司下达的联系函，拟证明我方口头多次要求解除合同，对方不听，我方下达了联系函解除合同，某某公司不签收。
反诉被告在庭审中发表以下质证意见：对X号证据无异议，对X号证据合法性无异议，证明方向有异议，是甲方不得自某对外销售，合同第三条约定不得撤销委托。对X号真实性、合法性无异议，但证明方向有异议，甲方主体是某某公司不是某某公司，签订合同卖方不是我方。对X号证据时间上是伪造的，真实性有异议，我方未签收到，合同联系函违反双方签订的合同。
本诉原告在举证期限内向本院申请调取郴州市某某置业投资有限公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行订立的《房屋购销合同》一份。双方对该合同真实性无异议。关联性有异议。
针对原、被告提交的证据，本院对原、被告分别出示以及调取某某公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行订立的《房屋购销合同》，并经对方当事人认可真实性的证据依法予以确认，对于本诉原告某某公司提出异议的本诉被告某某公司提交的X号证据联系函，本诉被告只有本人陈述而不能提出其他相关证据证实已经交付给本诉原告，故其主张本院不予支持。
经审理查明：2008年7月15日，原告某某公司（甲方）与被告（乙方）某某公司双方签订了《某某大厦项目独家全程策划销售委托合同》，合同约定：“甲方现就委托乙方代理销售甲方物业。1.1甲方系某某大厦项目的唯一开发建设单位，本项目位于郴州市X路X路交汇处地块，总建筑面积约x.63平方米（不含地下室），由X幢房屋组成，性质1--X层为商业面积，6--X层为单身公寓、办公楼。2.1甲乙双方同意，甲方委托乙方独家代理销售本项目中全部房屋，可售建筑面积为x.63平方米，其中住宅（公寓）为6693.4平方米，商业面积约为4130.79平方米。2.3.1甲方以某某大厦1-X层全部以明确底价方式委托给乙方销售。2.3.2底价以下部分的楼款归全部甲方所有；高于底价部分归乙方所有。2.4.1甲乙双方同意，代理房屋商业用房一层平均底价为人民币x元／平方米；商业用房二层平均底价为人民币x元／平方米；商业用房三层平均底价为人民币6460元／平方米；商业用房四层平均底价为人民币5510元／平方米；…..（空调及室内精装修费用除外按实际工程造价摊入每平方单位）。3.1甲方确认本项目代理房屋由乙方独家全部代理销售。除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自某销售或委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。在代理期限内，甲方违反本条约定自某销售或委托第三方销售的房屋，视作乙方成功销售的房屋。3.2.1房屋销售以套为出售单位。购房者签署预售合同并支付了首期房价款，预售合同在房地产交易中心办理了登记备案手续后，该套房屋视为成功销售，若代理期间甲方取得房地产权证的（或房屋所有权证和国有土地合用证）的，则签订出售合同并支付了首期房价款后，该套房屋视为成功销售。如购房者申请抵押贷款的，预售合同办理了登记手续并且乙方按照贷款银行业的要求收齐贷款申请材料费，及房款到甲方账上后视为销售成功。5.2超额提成：甲方收到客户销售首期楼款，即纳入结算范围。（定金暂不结算）。5.2.1乙方销售价格高于委托标准价，则高于部分全部乙方所有。5.3佣金支付方式：代理期内，每月30日作为结算日，甲方在3天内按实际到款总额与单套总楼价款的比例，甲方将超出底价部分以现金或转账方式全部划拨给乙方，乙方开具发票抵扣税金。6.6甲方与第三方签订的经济合同，经济纠纷由甲方单方面负责。6.7乙方联系的客户，统一由甲方为其办理购房手续，包括签订购房合同、收取定金和购楼款。6.10甲方须确保乙方独家代理权利，甲方不再专设售楼业务部，甲方委托乙方销售的标准部分，通常甲方如有客户购房，须事先通知乙方，在乙方代理期内，已委托的物业，所发生的销售业务全部归乙方所有。（甲方自某用房面积除外）。8.2乙方不得挪用客户上交的房款，否则，甲方有权终止乙方的销售代理资格。8.5在合同期内，甲方不能单方违约解除合同或另委托他方，否则给乙方造成的经济损失由甲方按合同代理费总额赔偿。”合同签订后，在双方履行合同期间。本诉被告某某公司于2010年4月14日与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行签订了一份《商品房买卖合同》，约定：乙方中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行购买甲方某某大厦项目中的第一幢第一层楼X、7、X号房，建筑面积为207平方米，该商品房单价为每平方米x元，总金额（略）.00元。2008年11月25日本诉被告某某公司与何某兰、何某、何某萍签订一份109、X号房，售价为x元/平方米，建筑面积为155.29平方米的售房合同；2009年8月11日本诉被告某某公司与陈丽娟签订了一份X号房，售价为x元/平方米，建筑面积为60.85平方米的售房合同；2009年10月26日本诉被告某某公司与蒋立州签订一份103、X号房，售价为x元/平方米，建筑面积为110.08平方米的售房合同.为此双方发生争议，本诉原告诉至法院请求判令被告支付销售提成款x元，并承担本案诉讼费。本诉被告提出反诉请求依法判令被反诉人赔偿损失（略）.56元，并承担本案诉讼费用。
本院认为：本案属居间合同纠纷。本案的焦点有以下几点：
一、《销售委托合同》的定性二、本诉被告某某公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行订立的《商品房买卖合同》是否自某销售的，本诉原告是否能依合同提成三、反诉原告物业中的第一层102、103、104、109、X号是谁以低于底价的价格销售销售结果反诉被告应不应该承担责任
二、关于本案的定性问题：双方所签订的《委托销售居间合同》是在平等、自某、协某一致的基础上签订的合同，未违反法律法规的强制性和禁止性规定，原告某某公司运用房地产专业知识对信息进行整理并通过工作为被告某某公司提供有偿服务促成购房，该《销售委托合同》是原、被告真实意思表示，属合法有效合同，故双方当事人均应按照合同的约定履行各自某义务。
三、本诉原告是否依《销售委托合同》对本诉被告某某公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行签订的《商品房买卖合同》是否能进行提成的问题。原、被告双方签订的合同约定甲方不得自某销售或委托第三方销售，若违反约定自某销售或委托第三方销售的房屋，视作乙方成功销售的房屋。2010年4月14日本诉被告某某公司与中国邮政储蓄银行有限责任公司湖南省郴州市分行签订的《商品房买卖合同》，所涉及的标的物是某某大厦项目中的第一幢第一层楼、6、7、X号房，是本诉被告委托本诉原告销售的物业；且本诉被告既未提交合同中约定终止解除合同情形的证据，也无双方已协某中止合同的证据；故本诉原告诉请判令被告支付销售提成款依合同理由充足，本院予以支持，超出合同部分的诉请本院不予支持。
三，反诉原告某某公司与案外人何某兰、何某、何某萍、陈丽娟、蒋立州订立的《商品房买卖合同》是否是反诉被告某某公司擅自某价销售，最终销售结果是否由反诉被告某某公司承担责任的问题。反诉原告某某公司与案外人何某兰、何某、何某萍、陈丽娟、蒋立州订立的《商品房买卖合同》，合同的出卖人是郴州市某某置业投资有限公司，加盖的也是公司法人周轶军和某某公司印章，并无反诉被告某某公司的签字或盖章，反诉原告未提交反诉被告擅自某价出卖其商品房的充分证据，故此几份合同销售结果要反诉被告承担责任理由不足，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第四百二十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、本诉被告郴州市某某置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告（反诉被告）郴州市某某房地产置业咨询有限公司居间酬金人民币x元。｛计算方式（x元-x元）×207平方米｝
二、驳回反诉原告郴州市某某置业投资有限公司的全部诉讼请求。
如果本诉被告郴州市某某置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7437元，财产保全费3536元，反诉案件受理费x元，合计x元，由郴州市某某置业投资有限公司负担x元。郴州市某某房地产置业咨询有限公司负担1927元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长房翠萍
审判员骆晴蓉
审判员张东明
二○一一年五月四日
代书记员钟丽洁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自某的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十六条当事人对自某的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
