原告张某x

委托代理人郭某某，男，湖南星河律师事务所律师。

委托代理人陈某某

被告湖南省郴州市X区xx综合开发有限公司

法定代表人石xx，男，该公司董事长。

委托代理人邓某某

委托代理人谷某某，男，湖南方缔园律师事务所律师。

被告郴州市X乡人民政府

委托代理人李某甲

委托代理人罗某某，女，湖南星河律师事务所律师。

第三人李xx

委托代理人李某乙

委托代理人李某丙

原告张某x与被告湖南省郴州市X区xx综合开发有限公司（以下简称xx公司）、被告郴州市X乡人民政府（以下简称xx乡政府）、第三人李xx商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年7月16日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告xx公司的委托代理人、被告xx乡政府的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某x诉称：1996年12月24日，被告xx乡政府与被告xx公司签订购房合同书，约定由xx公司以600元/平方米的价格将郴江食品加工城综合住宅楼X套间售给xx乡政府。合同签订后，xx乡政府将上述合同约定的B栋第六层，面积103.54平方米的房屋出售给原告,双方口头约定沿袭xx乡政府与xx公司签订的购房合同。原告为此共交纳房款x元，由第三人李xx收某购房款后交纳给xx公司。到了上述合同约定的交房时间后，两被告不能按时交房。1999年6月，原告所购房屋被郴州市中级人民法院查封、拍卖，原告得知后，曾找过第三人及被告交涉，因被告一直未告知被告xx公司未取得商品房预售许可证，原告一直认为是中院的查封、拍卖行为违法，一直申请国家赔偿，直到中院审查后认为xx公司在预售涉案房产时没有取得房屋预售许可证，无法认定涉案房产系原告的合法财产，驳回了原告的申请，原告才知道，因此，本案诉讼时效应从原告知道被告没有取得预售许可证的时间起算。原告认为，xx乡政府与xx公司之间存在商品房买卖合同关系，原告与xx乡政府之间存在口头的商品房买卖合同关系，因xx公司未取得商品房预售许可证，上述合同均无效，因此，致使原告10多年无法取得所购房产的全部责任在于xx公司没有取得商品房预售许可证，xx公司本应将收某的购房款返还给xx乡X乡政府将购房款返还给原告，为了减少当事人的诉累，应由xx公司直接退还原告已交购房款，并按合同约定承担违约责任；xx乡政府对此应承担连带责任。为此，请求法院：1、判令被告返还原告购房款x元；2、判令被告依法承担违约责任，支付原告利息x元（按月利1.65%计算,从1997年4月30日计算至2010年5月底，共157个月），违约金540元（x元×1%）；3、判令被告xx乡政府承担连带责任。

被告xx公司辩称：首先，原告与xx公司之间不存在商品房预售关系，原告未能提供相关证据来证明这种关系的存在。其次，原告的合法权益受到侵害不能归责于xx公司。xx乡政府为解决职工住房而与xx公司签订购房合同，xx公司已向xx乡X乡政府将购买的房屋是分配给内部职工还是卖给外部人员，购房户均已从xx乡政府取得房屋，购房户只能向xx乡政府或直接侵权人主张某利。再次，原告主张某利已超过诉讼时效。原告在10年前就已知道其购买的房屋已被查封、处置，但在10年之后才向与自己毫无权利义务关系的xx公司主张某还购房款、承担违约责任。综上所述，xx公司与原告之间不存在商品房预售关系，原告将xx公司列为本案被告错误，原告无证据支持其错误的诉讼请求，请求法院驳回原告对xx公司的诉请。

被告xx乡X乡政府在这起商品房买卖合同纠纷中只是中间人，不应承担房地产开发商即xx公司应承担的责任。xx乡政府为解决本单位干部职工住房困难问题而与具有房地产开发资质的xx公司签订商品房买卖合同，该合同只是一份意向性的团购合同，合同中未约定具体的房屋位置、楼某、房号、面积，xx乡政府只是起到一个中介人的作用，负责组织本单位职工选房、敲定团购房价、代收某房款、代交购房款、督促本单位的职工交纳房款、督促开发商交房，xx乡政府未与任何购房户签订商品房买卖合同，不存在从xx公司买房再转卖的事实，未取得任何利益。各购房者应与xx公司另行签订商品房买卖合同。在团购合同的履行中，第三人李xx代收某房款后，已将全部购房款交给xx公司，并未入xx乡政府的帐，xx公司也已向各购房户交付房屋。至此，xx乡政府在该团购合同中的义务已全部履行完毕。原告的房产被查封、拍卖是xx公司未取得商品房预售许可证造成的，xx乡政府无过错，不应承担本案民事责任，本案民事责任应由xx公司承担。（二）原告在本案中起诉xx乡政府已超过诉讼时效。xx乡政府与xx公司签订的上述合同中约定的交房最后时间是1997年4月30日，原告在1998年9月28日知道自己购买的住房被查封、在1999年6月知道房屋被拍卖，而原告在此后十多年的维权过程中从未向xx乡政府提出过任何主张、要求，现向法院起诉主张某利，显然已超过诉讼时效。综上所述，原告诉请xx乡政府承担连带赔偿责任证据不足，已过诉讼时效，请求法院驳回原告对xx乡政府的诉请。

第三人李xx述称：李xx收某原告的购房款是履行xx乡政府的职务行为，李xx已将收某的房款全部交给了xx公司，xx公司在2008年元月向李xx交付了房屋钥匙后，李xx将钥匙交给了各购房户。李xx与本案无利害关系，不是本案当事人，不应成为第三人，原告将李xx列为第三人是错误的，本案已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请。

经审理查明：

（一）1995年8月18日，湖南省郴州国际劳务工程服务公司（以下简称劳务公司）在郴江食品加工城土地出让招标会上通过竞标取得位于郴州市X村X组的一桩土地的开发使用权，交纳了部分土地出让金，拟在这块地上开发郴江食品加工城综合住宅楼。劳务公司中得这块地后，与郴州市第三建筑工程公司等施工单位签订了建筑工程施工合同。劳务公司因无商品房开发资质，而与xx公司协商联合开发上述住宅楼。1996年12月26日，劳务公司（乙方）与xx公司（甲方）正式签订《房产开发建安工程联营合同》，约定：1、乙方在郴州市桐梓坪购买土地，双方联营进行房地产开发；2、乙方承担联营建房的一切费用，双方共同组织建房施工；3、房屋销售由甲方负责办理，但办理房屋交易及产权手续所发生的费用由乙方负责；4、甲方收某乙方开发管理费2.5%，按销售额为基数计算，每售出一户按销售额全额提取。

（二）1996年，xx乡政府为解决单位职工的住房问题，准备集资建房，后因集资建房未果，拟向xx公司购买商品房，并曾为此召开会议，讨论买房事宜。xx乡政府就购房事宜与xx公司协商，征求了单位职工的意见后，决定以乡政府的名义向xx公司集体购房，按房改政策对正式职工进行补贴，以解决职工的住房及福利待遇，由副乡长李xx等人负责有关事务，并就购房一事以乡政府的名义下发了文件。1996年12月24日，xx公司（甲方）与xx乡政府（乙方）签订《购房合同书》，约定：1、乙方向甲方购买职工住房计24套间，住宅楼某落在郴州市郴江食品加工城内郴州国际劳务工程服务公司综合住宅楼某。2、甲方将郴江食品加工城内综合住宅楼X套间出售给乙方，所出售的24套住宅房屋权永久性属于乙方，甲方负责办理永久性产权证和房屋契证。3、甲方出售给乙方房屋价格每平方米为600元人民币，乙方除负担6%契税外，不再承担其他任何费用。4、甲方按规定期限不能交付，则应付给乙方购房总价的1%的违约金，并向乙方支付所交款项月利息的1.65%；乙方按规定不交纳预购金，则按购房总价的1%违约金付给甲方。5、交货时间为自合同签订之日起，1997年4月30日以前交付使用。6、付款办法：自合同签订之日起，乙方在97年元月15日前预付60%购房款，其余款在交房产手续及住房钥匙时三天以内一次性付清（但乙方要将6%的契税及办证的工本费一次性交给甲方）。签订上述合同后，xx乡政府在职工大会上宣读了上述合同的内容，由职工自愿报名购房，由李xx负责召集各购房户到郴江食品加工城项目工地选房，根据各购房户的报名及选房情况确定购房套数（23套）及面积、单元后，xx乡政府与xx公司在《购房套数规格统计表》中确定购房套数为23套，其中C单元X.01平方米的住房7套，D单元X.91平方米的住房7套，B单元X.54平方米的住房5套，E单元X.40平方米的住房4套。各购房户与xx乡政府、xx公司未再签订合同。

（三）签订上述购房合同后，各购房户将房款交给李xx，由李xx以个人名义向购房户出具收某，李xx收某房款后直接将房款交给xx公司。因部分购房户无钱交纳x元预购金，故有部分职工退出购房，向xx公司的实际购房套数变为20套。此后，部分购房户因xx乡政府的购房补贴不到位，以及担心xx公司在1997年4月不能交房，提出退出购房。由于李xx已将购房款全部付给了xx公司，无法退款，xx乡政府要退房人自己决定是否购买，不愿购买的就找人买。在这种情况下，经熟人介绍，曹国庆、张某某、张某x、段某等外部人员购买了退房职工选中的房屋，他们在参与购买时，李xx将xx乡政府与xx公司签订的上述《购房合同书》的复印件给了每一个购房户，并将xx公司的有关情况告知各购房户。参与购房的外部人员将房款交给李xx，由李xx出具收某，将退房职工交纳的购房款退还给退房职工。原告张某x按600元/平方米的均价购买了一退房职工退出的B单元六楼某积为103.54平方米的住房一套，于1997年2月27日支付给李xx购房款x元，1997年9月15日支付给李xx购房款6000元，1998年1月24日支付给李xx购房款x元。自1996年12月28日至1997年4月30日，李xx向购房户收某房款后共向xx公司交购房款x元。1997年12月8日，xx公司在《xx乡购买食品加工城国际劳务服务工程公司商品房明细表》上加盖公章，对实际购房人（包括曹国庆、张某某、张某x、段某等购房人）及购房人选中的楼某、面积、单元予以确认，该表中载明实际购房套数为20套，其中C单元X.01平方米的住房7套，D单元X.91平方米的住房5套，B单元X.54平方米的住房6套，E单元X.40平方米的住房2套，张某x购买的为B单元六楼某103.54平方米的住房一套。

（四）由于劳务公司资金不足，劳务公司所投资的郴江食品加工城综合住宅楼某目在1997年12月30日还未完工。xx公司于1998年元月24日向xx乡X乡在国劳公司食品加工城购房按购房款90%到位时间算，半年内我公司为其办理房产证及契证手续。”

郴江食品加工城综合住宅楼某1998年建成后，因劳务公司无资金支付剩余的土地出让金、工程款，劳务公司与土地出让方、工程施工方发生经济纠纷，郴州市国土资源局及郴江农工商联合总公司以劳务公司拖欠土地出让金为由诉至郴州市中级人民法院；郴州市第三建筑工程公司以劳务公司拖欠工程款为由，于1998年8月诉至郴州市中级人民法院。市中院根据起诉人的申请查封了郴江食品加工城项目的部分房产，包括曹国庆、段某、张某x、张某某、黄某某等人购买的房屋，曹国庆等人在房屋被查封不久后得知购买的房屋被查封。劳务公司因不服市中院对郴州市第三建筑工程公司起诉其拖欠工程款一案的判决，上诉至湖南省高院，省高院于1999年3月26日作出（1998）湘民终字X号民事调解书，市中院于1999年4月1日受理郴郴州市第三建筑工程公司的申请，依据该调解书执行。市中院在执行涉劳务公司的有关案件时，于1999年6月对已查封的位于郴江食品加工城的房产进行了拍卖。曹国庆等购房户在知道房屋被查封、拍卖后，曾找过李xx要房。2001年7月，xx乡政府与xx公司联合提出《郴江食品加工城底商住宅楼某于经济纠纷所导致的购房户无房可住的情况汇报》，请求有关政府部门保护购房户的权益。

（五）后因省高院重新审理了郴州市第三建筑工程公司与劳务公司拖欠工程款案，并作出（2000）湘民终字第X号判决，该判决比上述调解书确定的劳务公司支付给郴州市第三建筑工程公司的工程款少x.85元,依据上述调解书多执行的x.85元属执行回转范围，市中院为此于2009年5月8日作出（2009）郴民执字第X号执行回转裁定。为此，曹国庆等人以市中院查封、拍卖他们购买的房屋违法为由，于2009年11月16日向市中院提出违法确认申请，市中院审查后认为郴州国际劳务公司及郴州市X区xx开发公司均没有取得商品房预售许可证，曹国庆等人虽与郴州国际劳务公司签订了预售房屋合同，但尚未取得预售商品房屋的产权证，申请人无证据证明依据预售房屋合同取得的房屋是其合法的财产，市中院于2010年4月30日作出（2009）郴赔确字第X号决定书，对曹国庆等人的确认申请不予受理。2010年7月16日，曹国庆等人诉至本院。曹国庆等人在2010年5月提交给湖南省高院的复议申请中主张某中院查封、拍卖的是xx公司已交付给他们的房屋，但在诉讼过程中，曹国庆等人又主张某x公司、xx乡政府未向他们交付房屋；被告及第三人均主张某向曹国庆等人交付房屋，但均未提交交房的证据。本案在审理过程中，本院曾向原告释明其主张某与被告之间的法律关系可能与本院查明的法律关系不一样，但原告张某x坚持其主张某法律关系及诉讼请求；本院曾组织双方当事人调解，因被告及第三人均不愿意调解，故调解未成。

（六）由于郴州地改市的原因，有些关系没有理顺，劳务公司与xx公司联合开发的郴江食品加工城综合住宅楼某目，至今未取得土地使用权证、商品房预售许可证。xx公司与xx乡政府签订《购房合同书》时未告知xx乡政府其未取得商品房预售许可证。依据xx公司与xx乡政府之间签订的《购房合同书》购房的购房户，除了曹国庆、张某某、段某、张某x、黄某某等六人未取得房屋外，其他购房户已取得房屋。第三人李xx已从xx乡政府调出多年。

（七）劳务公司于1993年12月23日注册成立，工商登记中载明其性质为集体所有制企业、无主管部门，法定代表人为雷正英，工商登记中未载明企业股东情况。该公司于2003年8月26日办理注销登记，注销时没有设立清算组，现无相关组织、机构对该公司注销后的有关问题进行处理。原告方因劳务公司不是实际售房人，且劳务公司已注销法人资格，不要求将劳务公司及其设立人员追加为被告。

（八）郴州市中级人民法院已对曹国庆诉xx公司、xx乡政府、李xx商品房预售合同纠纷一案作出（2011）郴民一终字第X号终审判决书，该判决书中认定xx乡政府收某各购房户的购房款中有x元没有交给xx公司，xx乡政府与xx公司之间的购房款账目未结算清楚，双方没有提供证据证明曹国庆交纳的x元，双方各自持有多少，因此，判决xx乡政府与xx公司共同返还曹国庆购房款x元，并自1997年5月1日起按银行同期贷款利率向曹国庆支付购房款利息至购房款实际偿还之日止。

以上事实，有当事人的陈某，原告、被告提供的购房合同书，原告提供的决定书、收某、购房交款明细表，被告xx公司提供的联营合同、申请复议书、记帐凭证、收某、申请法院调取的法律文书，被告xx乡政府提供的证明、会议记录，第三人提供的承诺书、申请书、汇报材料、购房明细表、维权报告、交款收某，本院调取的企业注册登记资料、（2011）郴民一终字第X号终审判决书等证据材料，予以证实，经当庭质证，足以认定。

本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案主要解决以下四个法律问题：

（一）本案纠纷的性质问题。

劳务公司与被告xx公司联合开发郴江食品加工城综合住宅楼某目，在未取得商品房预售许可证的情况下，约定以xx公司的名义将尚未建成的房屋出售，且至今未取得该项目的商品房预售许可证，因此，被告xx公司与被告xx乡政府签订的《购房合同书》违反了法律的规定，系无效的商品房预售合同。因此，本案属无效的商品房预售合同纠纷。

（二）本案当事人之间的法律关系问题。

xx乡政府向xx公司购房是基于职工的意愿而为的，将来入住、享有房屋所有权的都是职工，其在整个购房过程中不存在从xx公司购房后再转让给职工或外部人员进行谋利的行为，其与各购房户之间并没有形成口头或书面的商品房买卖合同关系。根据《xx乡购买食品加工城国际劳务服务工程公司商品房明细表》，xx公司亦知道实际购房入住的不是xx乡X乡政府实际上是代表购房户与xx公司就购房事务进行具体商洽，形成的是房屋团购买卖关系。后来虽有部分外部人员参与了购房，但外部人员在参与购房时亦明知是向xx公司购房，因此，外部人员参与购房对xx乡政府在整个团购合同中的地位并没有影响。第三人李xx组织购房户选房、向购房户代收某房款等行为属履行xx乡政府的职务行为，由此产生的权利、义务由xx乡政府享有、承担。原告主张某与被告xx乡政府之间存在口头的商品房买卖合同关系，本院不予采纳。

（三）原告的起诉是否超过了诉讼时效的问题。

原告在得知其所购买的房屋被法院拍卖后，曾经误以为是法院执行错误，并一直在向相关部门主张某利，后经法院处理，才知晓实际侵权人不是法院，因此，本案的诉讼时效期间应从原告收某（2009）郴赔确字第X号决定书之日起计算，因此，原告起诉未超过诉讼时效。

（四）原告诉讼请求的审核认定及承担问题。

劳务公司与被告xx公司对本案诉争的商品房预售合同被认定为无效均有过错，但劳务公司与xx公司之间约定以xx公司的名义向外销售房屋，对因销售房屋而产生的相关民事权利、义务，对外由xx公司享有、承担，因此，原告可以选择只起诉xx公司。被告xx乡政府对上述合同被认定为无效并没有过错，其只在未足额向xx公司交纳购房款的范围内承担责任。由于曹国庆的购房款及利息损失的总额已超过x元，因此，xx乡政府在本案中不再承担返还购房款及支付利息的责任。

因本案诉争的商品房预售合同被认定为无效，被告xx公司因该合同取得的原告的购房款应当返还给原告，并对原告的损失承担赔偿责任，因此，原告有权诉请被告xx公司返还购房款，并赔偿利息损失。原告在合同约定的交房时间之前（即1997年4月30日前）交纳了部分购房款，在约定的交房时间之后交纳了部分购房款，因此，应参照中国人民银行公布的同期贷款利率对原告的利息损失分段某算，对在1997年4月30日之前交纳的房款应计算自1997年5月1日至2010年5月31日之间的利息损失，对在1997年4月30日之后交纳的房款应计算自交款之日至2010年5月31日之间的利息损失。

综上所述，本院对原告合法的诉讼请求予以支持，对原告不合法的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

一、被告湖南省郴州市X区xx综合开发有限公司返还原告张某x购房款x元，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率向原告张某x支付x元购房款自1997年5月1日至2010年5月31日之间的利息，支付6000元购房款自1997年9月15日至2010年5月31日之间的利息，支付x元购房款自1998年1月24日至2010年5月31日之间的利息，限本判决生效后十日内履行完毕；

二、驳回原告张某x的其他诉讼请求。

如果被告湖南省郴州市X区xx综合开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4189元，由被告湖南省郴州市X区xx综合开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

（本页无正文）

审判长田忠民

审判员曹华英

人民陪审员黄某英

二○一一年七月六日

代理书记员罗某

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段某立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。