上诉人（原审原告、反诉被告）湖南省某餐饮有限公司，住所地湖南省某地。
法定代表人徐某，董事长。
委托代理人王某，湖南某律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）长沙某信息咨询有限公司，住所地（略）。
法定代表人刘某，董事长。
委托代理人潘某某，湖南某律师事务所律师。
委托代理人沈某某，湖南某律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄某，男，汉族，住（略）。
委托代理人肖某某，湖南某律师事务所律师。
原审被告袁某，男，汉族，住（略）。
上诉人湖南省某餐饮有限公司（以下简称某餐饮公司）与上诉人长沙某信息咨询有限公司（以下简称某信息咨询公司）、黄某、原审被告袁某委托合同纠纷一案，不服湖南省长沙市X区人民法院（2010）天民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年9月28日，某信息咨询公司向某餐饮公司出具授权委托书一份，内容为：某信息咨询公司特委托袁某、黄某俩人负责某餐饮公司土地开发和手续办理等一切业务。委托权限为全权负责某信息咨询公司与某餐饮公司签订合同的履行，并负责合同执行中的一切往来帐务和法律责任。
2007年10月6日，某餐饮公司、某信息咨询公司、袁某、黄某签订一份土地使用权转让中介及委托代办《国有土地使用权证》的合同，内容为某信息咨询公司获悉某餐饮公司拟进行不动产投资，遂居间行纪撮合某餐饮公司购买湖南某置业发展有限公司位于长沙市某地，国土编号为A43-1-X(规划编号为A71、A73)宗地红线总面积为9347.04平方米的一宗地的国有土地使用权，并请袁某、黄某为某信息咨询公司的居间行纪行为进行担保，袁某、黄某同意为某信息咨询公司的居间行为进行担保。合同约定：1、某信息咨询公司必须确保湖南某置业发展有限公司按人民币600万元整的价款与某信息咨询公司签订标的宗地的土地使用权转让合同，并保证湖南某置业发展有限公司按约履行协议。2、某信息咨询公司必须确保土地转让征地拆迁、改变用地性质、调规、办理土地使用权证相关费用及代办手续费总计不超过人民币700万元整。3、某信息咨询公司必须负责在规定期间内去国土部门代为办妥国有土地使用权的变更手续，将标的宗地的国有土地使用权证办理至某餐饮公司名下，并将国有土地使用权证按期交付给某餐饮公司。某信息咨询公司代为办妥国有土地使用权证并将证交与XX的期限为从某餐饮公司与湖南某置业发展有限公司签订土地使用权转让合同之日起算60工作日。4、某信息咨询公司必须负责标的宗地的拆迁、补偿和安置事宜，确保某餐饮公司用地不受农民的阻挠；某信息咨询公司必须负责去相关部门代为办妥对标的宗地用地性质调整为商业用地、容积率不低于2.5（力争达到3且不增加费用）、建筑面积不少于x.9平方米的全部手续；某信息咨询公司必须负责办妥将该宗土地使用年限为正常的商业用地的使用年限（商业50年）的手续。5、涉及此宗土地使用权交易的所有相关价款和费用，即：交转让方的600万元+土地出让金+营业税+应交契税（含受让方契税）+农民拆迁安置补偿费+改变用地性质的费用+调规及上述所有办理手续需额外开支的费用（城市配套费除外）必须控制在每亩93万元之内。6、某信息咨询公司在代办权证的过程中，某餐饮公司必须按进度支付费用，否则按拖延时间顺延交付国土证时间。7、在某信息咨询公司按约将办理至某餐饮公司名下的国土证交给某餐饮公司后，某餐饮公司应在五天内付清某信息咨询公司总包干费用的余款。8、袁某、黄某自愿以自己位于某两处房产作为某信息咨询公司违约的抵押担保物，同时去公证部门和房产部门办理公证和抵押登记等。同日，某餐饮公司、某信息咨询公司、黄某、袁某就相关价款和费用支付的步骤及数量又签订一份《土地使用权转让中介及委托代办国有土地使用权证的合同》的补充合同，约定：1、某餐饮公司看到有关领导关于同意调整规划的批示后，支付相关费用40万元整；2、某餐饮公司看到规划部门下发的调整为商业用地的文件后，支付相关费用50万元（规划设计20万，协调20万，专家、省府10万）；3、某餐饮公司看到容积率调整为2.5、控高调整为海拔125米的批文后，支付相关费用30万元；4、标的宗地拆迁补偿（含：劳动安置和房屋拆迁、设施补偿、青苗补偿和安置补助费）25万元/亩，约为350万元（其中200万元为私房、小集体、个人补偿，150万元为集体补偿）（向某餐饮公司出具土地所在村X村民收款凭据）；5、办理手续交纳相关契税（含受让方契税）和增加土地出让金（按2.5计算）120万元（向某餐饮公司出具国土收费部门的发票）；6、余款110万元待某信息咨询公司代为办好某餐饮公司名下《国有土地使用权证》并交给某餐饮公司后五天内付清；7、某餐饮公司以转账的方式付款到某信息咨询公司，某信息咨询公司收到款后，给某餐饮公司开具代办手续的发票。
2007年11月9日某餐饮公司如约与湖南某置业发展有限公司签订国有土地使用权转让合同。该合同中湖南某置业发展有限公司转让给某餐饮公司的土地位于长沙市某地。该宗土地用地性质为市政公用设施用地，宗地红线总面积为9347.04平方米（合14.02亩），容积率为0.5。某餐饮公司同意受让该宗地的土地使用权，土地使用权转让综合费包干总价为800万元人民币，其中包括该地块上的征地拆迁、补偿及公用设施迁移费用500万元整等。
2007年11月12日，某餐饮公司、某信息咨询公司、袁某、黄某签订《土地使用权转让中介及委托代办国有土地使用权证的合同》的补充合同（二），该合同约定某信息咨询公司必须确保土地转让征地拆迁、改变用地性质、调规、办理土地权证相关费用及代办手续费总计不超过人民币700万元整。湖南某置业发展有限公司要求将袁某、黄某费用700万元中200万元通过湖南某置业发展有限公司支付用于拆迁补偿，即将某餐饮公司与湖南某置业发展有限公司所签合同的总价款由600万元调增至800万元（其中300万元为土地转让价款，500万元为拆迁补偿款），将《土地使用权转让中介及委托代办国有土地使用权证的合同》中的“征地拆迁、改变用地性质、调规、办理土地权证相关费用及代办手续费”约定的总费用由700万元相应调减至500万元。《土地使用权转让中介及委托代办国有土地使用权证的合同》的补充合同中标的宗地拆迁补偿350万元调减至150万元等。
2009年4月11日，某餐饮公司、某信息咨询公司、袁某、黄某就原合同的履行签订补充合同，约定：1、原合同签订后，某信息咨询公司并未在约定时间内办妥标的宗地的容积率的调整手续和土地使用权的过户手续，已经形成事实上的违约。2、某信息咨询公司承诺于2009年4月30日前办妥标的宗地的容积率调整及用地性质的调规手续、于2009年7月30日前办妥标的宗地的土地使用权从转让方湖南某置业发展有限公司到受让方某餐饮公司的过户手续。3、某餐饮公司对某信息咨询公司的陈述在道义上表示谅解，但不放弃依照原合同向某信息咨询公司和袁某、黄某追究违约责任的权利。如果某信息咨询公司履行了本补充合同第二条的承诺，某餐饮公司则放弃依原合同向某信息咨询公司和袁某、黄某追究延期履约的责任。4、袁某和黄某办理的抵押登记和抵押公证即将到期，袁某和黄某不仅同意将上述两处房产的抵押登记和抵押公证再延期一年，至2010年4月30日，而且，当某信息咨询公司未依本补充合同第二条履行承诺时，某餐饮公司有权立即对袁某和黄某抵押物依法进行拍卖或折价抵债。抵押物不够偿债时，再依法追究某信息咨询公司的赔偿责任。
2009年3月23日、2009年4月7日，长沙市规划管理局先后下达通知单，同意将本案诉争土地用地性质改为商业用地，容积率2.5。
2009年7月23日，某信息咨询公司将本案诉争土地的使用权证办理至某餐饮公司名下，该土地使用权证上载明：地类（用途）为公用设施用地，使用权类型为出让地，使用权面积为5299.23平方米，终止日期为2055年7月8日。该证记事栏注明“该宗土地另有规划路幅面积2770.08平方米，绿化带面积1277.34平方米”。
2009年12月18日，某餐饮公司、某信息咨询公司就某信息咨询公司后段挂牌代办事宜中某餐饮公司出具相关手续达成《土地使用权转让中介及委托代办国有土地使用权证的合同》的补充合同（三）,约定：某信息咨询公司在代办过程中所有需要由某餐饮公司盖章出具的手续由某信息咨询公司提出要求，拟定内容并由某餐饮公司盖章等。
2010年4月19日，对本案诉争土地国土部门下发长国用（2010）第x号土地使用权证，该权证上载明：土地使用权人为某餐饮公司，地类（用途）为商业用地，使用权类型为出让地，使用权面积为5299.23平方米，终止日期为2049年11月24日。该证记事栏注明“该宗土地另有规划路幅面积2770.08平方米，绿化带面积1277.34平方米”。
2010年6月28日某信息咨询公司向某餐饮公司发出一份关于尽快结账的函，2010年7月9日某信息咨询公司再次向某餐饮公司发出一份关于尽早结算的再致函。2010年7月28日某餐饮公司收到某信息咨询公司交付的长国用（2010）第x号《国有土地使用证》（内附宗地图）等七项国土相关资料。某餐饮公司与某信息咨询公司双方为代办国土证账目结算问题发生争议，遂酿成纠纷。
另查明，某餐饮公司为获得该宗地支付各项费用总额为1671.x万元，扣除国土部门退还的x元，某餐饮公司实际支付（略）.6元，其中支付湖南某置业发展有限公司转让款800万元整，支付相关部门各种税费（略）元（其中城市基础设施配套费（略）元），支付某信息咨询公司各种费用（略）元。
又查明，袁某以其所有的位于某地宿舍，黄某以其所有的位于某地房屋为某信息咨询公司担保，并办理房屋他项权证。
原审法院认为：某餐饮公司、某信息咨询公司、袁某、黄某签订的《土地使用权转让中介及委托代办的合同》以及补充合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，双方当事人应严格依照合同约定履行各自的义务。根据某餐饮公司、某信息咨询公司、袁某、黄某签订的《土地使用权转让中介及委托代办的合同》，某信息咨询公司为某餐饮公司代办国有土地使用权证，合同总包干费用为1300万元，其中不包括城市配套费。现某餐饮公司为该宗土地支付的费用为（略）.6元，其中城市配套费为304.7057万元，扣除城市配套费，某餐饮公司超合同规定多交纳的x.6元，某信息咨询公司应支付某餐饮公司。本案中，合同约定建筑面积不少于x.9平方米，根据某信息咨询公司交付的《国有土地使用权证》的相关数据计算，建筑面积只有x平方米，没有达到约定的要求。某餐饮公司要求某信息咨询公司支付少于合同约定面积3193平方米的价款（按楼面价格乘以少于的面积）（略）元，本院认为，依照合同约定，某信息咨询公司交付的建筑面积不符合约定，给某餐饮公司造成损失客观存在，该院综合某餐饮公司、某信息咨询公司履约情况以及某餐饮公司的损失程度、某信息咨询公司的偿付能力等情形酌情认定某信息咨询公司应退还100万元。某餐饮公司与某信息咨询公司约定“乙方必须负责办妥将该宗土地的使用年限为正常的商业用地的使用年限（商业50年）的手续”，最终某信息咨询公司提供的《国土使用权证》上使用年限为40年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年……”，本案合同中对国有土地使用权出让年限的约定违反了行政法规的强制性规定，属无效条款，故应以法定年限40年为准，对此某信息咨询公司不应承担违约责任。某信息咨询公司交付权证的时间没有逾期，对此某信息咨询公司不应承担违约责任。某餐饮公司的第二项诉求实际涵盖在第一项诉求中，某信息咨询公司应承担在建筑面积、包干费用总额方面的违约责任已在第一项诉求中处理，故对某餐饮公司的第二项诉求不予支持。袁某、黄某为某信息咨询公司提供担保，应在物保范围内承担连带担保责任。关于某信息咨询公司抗辩及反诉提出的地价差在合同中约定不明，理应由某餐饮公司承担205.5395万元的意见，该院认为，双方明确约定合同总包干费用中不包括城市配套费，但未约定地价差在合同总包干费用外，故地价差不能从合同总包干费用中扣减。某信息咨询公司要求某餐饮公司支付手续费139.1645万元的反诉请求不能得到支持。据此判决：一、限某信息咨询公司在该判决生效之日起十日内返还某餐饮公司多支付的价款（略）.6元；二、袁某在位于某地宿舍X号房屋价值范围内、黄某在位于某地房屋价值范围内对上述第一项判决内容承担连带责任；三、驳回某餐饮公司的其他诉讼请求；四、驳回某信息咨询公司的反诉请求。本案受理费x元，财产保全费5000元，合计x元，由某餐饮公司承担x元，由某信息咨询公司承担x元。反诉费8700元，由某信息咨询公司承担。
某餐饮公司不服，上诉称：原审判决以某信息咨询公司等偿付能力为由仅判令某信息咨询公司退还100万元，无法律依据。原审判决以某餐饮公司的第二项诉讼请求涵盖在第一项诉讼请求之中而未予支持也无法律依据。故请求二审法院依撤销原判第一项，并判令某信息咨询公司、黄某、袁某清偿多支付的375.x万元，以及某信息咨询公司在建筑面积、国土使用年限、包干费用方面的违约金100万元。
某信息咨询公司不服，上诉称：某信息咨询公司已促成某餐饮公司和天城公司签订国有土地使用权转让合同，且在履约过程中没有过错，故不存在违约；某餐饮公司不存在损失；原审判决超出某餐饮公司的诉讼请求违反法律规定；地价差在合同中约定不明，就应受益人某餐饮公司承担，某信息咨询公司的反诉请求合法。综上，请求二审法律依法撤销原审判决，驳回某餐饮公司的诉讼请求，并判令某餐饮公司支付某信息咨询公司手续费139.1645万元。
黄某不服，上诉称：某餐饮公司与某信息咨询公司未经其同意签订《土地使用权转让中介委托代办〈国有土地使用权证〉的合同》的补充合同(三)，变更了原合同内容，故黄某的担保责任免除。请求二审法院依法驳回某餐饮公司要求黄某承担担保责任的诉讼请求。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：某餐饮公司与某信息咨询公司、袁某、黄某签订的《土地使用权转让中介及委托代办〈国有土地使用权证〉的合同》及其补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守。
一、关于某餐饮公司的本诉请求。1、退还多收费用的问题。依照合同约定，某餐饮公司应向某信息咨询公司支付的合同总包干价为（略）元（不包括城市配套费）。现某餐饮公司已支付（略）.6元，扣除城市配套费（略）元，某餐饮公司共支付的费用为（略）.6元，超出合同总包干价x.6元，故某信息咨询公司应予退还某餐饮公司x.6元。2、赔偿楼面损失的问题。依照合同约定，某信息咨询公司应保证涉案宗地容积率不低于2.5、建筑面积不少于x.3。现长沙市规划管理局批准宗地容积率为2.5，已达到合同的约定。双方纠纷的关键在于建筑面积的计算方式：若依据合同签订时长沙市的政策，带征公共绿地可以计入有效用地而计算建筑面积，则建筑面积达到合同约定。若依照长沙市现有政策，带征公共绿地不再计入有效用地面积，则建筑面积未达到合同约定。对此，本院认为，建筑面积计算方式的变更系政府行为，属于政策调整，某信息咨询公司对此并无过错。现某信息咨询公司已依约办理了宗地过户、调规等手续，若再由某信息咨询公司对因计算方式变更导致减少的建筑面积承担赔偿责任，则显失公平，故对某餐饮公司要求某信息咨询公司赔偿楼面损失的诉讼请求，本院不予支持。3、支付违约金的问题。依照双方2009年4月11日的合同约定，某信息咨询公司若于2009年4月30日前办妥宗地的容积率调整及用地性质的调规手续、于2009年7月30日前办妥土地使用权过户手续，则某餐饮公司放弃依原合同追究延期履约的违约责任。现长沙市规划管理局先后于2009年3月23日、2009年4月7日下达通知单，同意将本案诉争土地用地性质改为商业用地，容积率2.5。2009年7月23日，某信息咨询公司将本案诉争土地的使用权证办理至某餐饮公司名下。因此，某信息咨询公司已如约履行义务，某餐饮公司要求某信息咨询公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于某信息咨询公司的反诉请求。虽然双方在合同中并未约定地价差由谁承担，但双方明确约定了某餐饮公司的总包干价为（略）元，且未将地价差排除在总包干价之外，故对于延熙要求某餐饮公司支付（略）万元的反诉请求，本院不予支持。
三、关于黄某的担保责任。《土地使用权转让中介委托代办〈国有土地使用权证〉的合同》的补充合同(三)上，虽没有黄某的签名，但该补充合同的目的系解决某信息咨询公司在后段挂牌代办事宜中某餐饮公司出具相关手续事项，并未变更三方权利义务关系，亦未加重黄某的担保责任，故黄某以此为由要求免除其担保责任的上诉理由没有法律依据，某餐饮公司仍有权就某信息咨询公司的上述义务对黄某所提供的抵押物变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市X区人民法院(2010)天民初字第X号民事判决；
二、限长沙某信息咨询有限公司在本判决生效之日起十日内返还湖南省某餐饮有限公司多支付的价款x.6元；
三、袁某在位于某地宿舍X号房屋价值范围内、黄某在位于某地房屋价值范围内对上述第一项判决内容承担连带责任；
四、驳回湖南省某餐饮有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回长沙某信息咨询有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费x元，财产保全费5000元，反诉受理费8700元，二审受理费x元，合计x元，由湖南省某餐饮有限公司负担x元，长沙某信息咨询有限公司负担x元，黄某负担4842元，袁某负担2062元。
本判决为终审判决。
审判长罗柏寒
代理审判员杨霞
代理审判员左武
二○一一年十月十二日
书记员姜文
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
(二)原判决适用法律错误，依法改判；
(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决违反法律定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
