原告陈某

委托代理人董立帅，江苏泰信律师事务所律师。

被告徐州市兴隆房地产开发有限公司

委托代理人王伯庭，江苏金合律师事务所律师。

原告陈某与被告徐州市兴隆房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人董立帅、被告徐州市兴隆房地产开发有限公司的委托代理人王伯庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告陈某诉称，2005年4月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，标的物系坐落于本市X街X号、建筑面积为1154.93平方米的房屋所有权及相应土地使用权和位于本市X街南侧民政局西侧使用权面积为1084.77平方米的土地使用权。双方在合同中约定，从2005年10月1日起4年内如陈某将余款800万元及相应利息筹集到位，被告将上述标的物出售给原告。在上述期限内，原告筹集到了购买资金，但被告以种种理由拒绝履行双方之间的约定，请求判令：1、被告在10日内将双方争议的本市X街X号兴隆公司建筑面积为1154.93平方米的房屋所有权、相应土地使用权及本市X街南侧民政局西侧使用面积为1084.77平方米的土地使用权以1056万元的价格转让给原告；2、相关税费由双方依法律规定各自缴纳；3、案件受理费及保全费由被告负担。

被告徐州市兴隆房地产开发有限公司答辩称，1、被告未按照建设工程规划许可证的规定建设文亭街X号房屋，与原告签订的“房屋租赁合同”无效，本项目徐州市规划局下发的规划许可证明确为“停车场”，被告在建设时将管理用房改变了性质，应当属于违反建筑工程规划许可的行为，被告将改变规划性质建设的房屋出租，与原告签订的租赁合同是无效的。2、双方签订的房屋租赁合同违反了社会公共利益应为无效。被告明知原告租赁停车场和管理用房是为了经营饭店，原告也知道所租房屋为管理用房，土地规划为停车场，双方的行为是以合法形式掩盖非法目的。3、即使合同有效，原告也已丧失了投资条件。双方约定以投资形式让原告取得产权，而非买卖，即原告投资与被告共同设立停车场有限责任公司，然后被告按照公司法的规定通过股权转让的方式使原告取得该项目的产权，而原告并未在2009年9月30日之前就合同所指的停车场项目设立公司，原告已丧失了投资条件，所附条件没有成就。原告所提供的律师见证书证明对象错误，且不具备证明效力，其提供的录音证据也不具有客观真实性，不能作为本案的定案依据。原告提供的存折只能证实在2009年9月27日其在建设银行有存款的事实，但其并未将该款用作向被告投资，也没有告知被告。相反，被告向原告邮寄的邀请原告进行投资的函被原告恶意退回，说明被告积极履行了合同义务，而原告怠于履行合同义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，徐州市X街X号为被告公司名下房产，包括占地面积467.72平方米的建筑物一幢及面积为1084.77平方米的场地。2002年，被告兴建文亭街停车场，徐州市国土资源局同意拨用土地3.07亩，建设用地规划许可证载明用地面积3.23亩。2004年4月，徐州市房产管理局给被告发放了房屋所有权证，载明建筑面积1154.93平方米，层数X层。2004年8月，徐州市国土资源局分别批复同意被告补办文亭街商业楼项目和文亭街停车场项目用地手续出让土地，并要求被告“严格按照批准的用途进行建设，未经市国土资源局批准，不得转让、出租、抵押”。2005年4月7日，徐州市人民政府向被告发放了土地使用权证，载明商业用地467.72平方米，停车场用地1084.77平方米，使用权类型均为出让。

2005年4月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租被告位于徐州市X街X号、建筑面积为1154.93平方米、土地使用权面积为1551.38平方米的房产。租赁期限为2005年10月1日至2020年12月31日。关于租金，双方约定：1、该房屋十年租金为360万元，后五年租金参照现租金对照银行现存款利率及到时的存款利率浮动，但最高不超过60万元/年。2、如乙方在租赁期前四年内购买资金筹集到位，甲方同意以1160万元将该房产范围内的产权、土地使用权及现有附属配套水、电设施等以投资形式使乙方获得产权，并配合办理过户手续；乙方另付给甲方800万元，购买差额部分利息按年息8%计算。首期租金360万元抵为乙方购房款。如超过四年，将不再按此条件卖给乙方。双方关于付款方式的约定为乙方于合同生效十日内一次性付给甲方前十年租金360万元。合同签订后，被告将约定的房产交付原告，原告用于经营使用，并陆续交付了房屋租金。2005年10月24日，被告向原告开具了房租360万元的收据。

2009年9月，双方因履行合同中“如乙方在租赁期前四年内购买资金筹集到位，甲方同意以1160万元将该房产范围内的产权、土地使用权及现有附属配套水、电设施等以投资形式使乙方获得产权，并配合办理过户手续”这一内容发生争议，原告遂诉至本院，并向本院提出财产保全的申请，要求查封被告座落在本市X街X号、建筑面积为1154.93平方米的房屋所有权（房屋所有权证为徐房权证泉山字第x号）、相应土地使用权（土地使用证为徐土国用2005第X号），以及本市X街南侧民政局西侧使用权面积为1084.77平方米的土地使用权（土地使用证为徐土国用2005第X号），在提供担保财产时，原告提交了其在中国建设银行的x元存款（帐户账号为x）。

本案在审理过程中，原告提供其与被告公司法定代表人张世龙的通话记录一份及江苏光亚律师事务所律师见证书一份，用以证明被告拒绝履行合同，被告质证不予认可，认为通话记录有剪接，律师见证书不符合法定要件。被告提供其于2009年9月28日向原告寄送的“关于文亭街停车场投资的函”，用以证明其积极履行合同。该函件因“收件人不在，员工拒收，过期未领”被退回，被告认为原告故意拒收应视为送达，原告质证称不知道此事。

审理过程中，原告明确表示要求继续履行合同，如果行政部门对房屋的使用现状要求整改或处罚，同意接受，并且表示按照规划用途使用房屋。

经当事人确认，本案争议焦点为:1、双方签订的房屋租赁合同是否有效。2、双方签订的房屋租赁合同应否继续履行。

本院认为，关于房屋租赁合同是否有效的问题，被告抗辩称双方签订的房屋租赁合同损害了社会公共利益，应当无效，该主张不能成立。被告认为双方协议损害了社会公共利益的理由主要是原告将原规划为停车场的项目变更为饭店经营，但是，违反规划用途使用房屋属行政监管范畴，这一类的违法行为可以通过行政处罚予以纠正。目前原告虽然将讼争的房屋用于饭店经营，但并无证据证实原告获得产权之后仍然用于饭店经营。即便原告获得产权后违反规划使用房屋，经由行政部门的监管，其违法行为得以纠正后并不会产生损害社会公共利益的后果，也就是说本案合同的约定并不必然导致损害社会公共利益的后果，被告据此主张合同无效，理由不充分，本院不予支持。双方所签的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的规定，故为有效合同。徐州市国土资源局的批复意见“严格按照批准的用途进行建设，未经市国土资源局批准，不得转让、出租、抵押”，是该局行使行政监管职权的表现，不能够影响原、被告之间的合同效力。

关于双方签订的房屋租赁合同应否继续履行的问题，一、被告认为原告未在合同约定的时间内交付款项，没有按照合同约定“投资”，故合同不应继续履行，但双方签订的合同中并没有关于2009年10月1日之前交付款项及完成“投资”事宜的约定，仅就履行条件作了约定，即“乙方在租赁期前四年内购买资金筹集到位”，现原告于2009年9月28日提交给法院作为财产保全担保的银行账户内已经有存款1056万，根据双方的协议约定，原告应当准备的购房款是本金800万元加上360万元本金四年的利息，共计1056万元，故应当认定“乙方在租赁期前四年内购买资金筹集到位”的条件已经成就，双方的合同应当履行。被告的主张没有合同依据，本院不予支持。二、被告主张原告拒绝履行合同，并在庭审中提供了被退回的“关于文亭街停车场投资的函”信件作为证据，但该信件因员工拒收被退回，原告并未收到该函件，故该证据不能证明原告以自己的行为明确表示不履行合同，被告以此理由拒绝履行合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、被告主张应当由原告投资和被告共同设立公司，然后通过股权转让方式使原告获得产权，但分析双方合同的文义表述，虽然有关于“以投资形式使乙方获得产权”的约定，但并未对“投资”方式等做出具体约定，故被告的这一主张没有合同依据，本院亦不予采纳。

综上，被告的抗辩主张不成立，本院不予采纳。原告陈某的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

一、被告徐州市兴隆房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将本市X街X号建筑面积为1154.93平方米的房屋所有权、相应土地使用权及本市X街南侧民政局西侧使用面积为1084.77平方米的土地使用权过户至原告陈某名下；

二、原告陈某在本判决生效后十日内将1056万元支付给被告徐州市兴隆房地产开发有限公司；

三、因为履行上述义务所产生的需向相关部门缴纳的费用由双方依据法律规定各自缴纳。

案件受理费x元，诉讼保全费5000元，共计x元，由被告徐州市兴隆房地产开发有限公司负担。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：南京市农业银行江苏路分理处，帐号：x。

审判长单雪晴

审判员刘春华

审判员岳涛

二O一O年四月二十八日

书记员周曙