湖南省株洲市芦淞区人民法院
民事判决书
（2010）芦法民一初字第X号
原告武汉市华莱士餐饮管理有限公司。住所地：湖北省武汉市x。
法定代表人朱某某，董事长。
特别授权委托代理人张国彬，系湖南通程律师集团事务所律师。
被告陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。
特别授权委托代理人谭忠良，系株洲市中良法律服务所法律工作者。
一般授权委托代理人吴思源，系株洲市中良法律服务所法律工作者。
被告湖南长铁旅行服务有限公司。住所地：湖南省长沙市芙蓉区x。
法定代表人余某某，总经理。
特别授权委托代理人杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，系长沙铁路多元经营发展集团公司干部，住湖南省衡阳市x。身份证号码：x。
一般授权委托代理人王玺英，系湖南诚一律师事务所律师。
原告武汉市华莱士餐饮管理有限公司（以下简称华莱士公司）诉被告陈某某、湖南长铁旅行服务有限公司（以下简称长铁旅服公司）租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月12日受理后，先由审判员吴博适用简易程序独任审判，分别于2010年9月15日、2010年9月26日和2010年10月15日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，2010年10月16日原告提出变更诉讼请求申请，由于该案争议较大、矛盾较尖锐、案情较复杂，于2010年10月19日转为普通程序，由审判员吴博担任审判长并主审本案，与审判员谭优、人民陪审员沈顺珍组成合议庭，于2010年11月8日在本院第三审判庭第四次公开开庭进行了审理。原告华莱士公司的委托代理人张国彬，被告陈某某及其委托代理人谭忠良，被告长铁旅服公司的委托代理人杨某某、王玺英均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华莱士公司诉称，被告陈某某承租被告长铁旅服公司位于株洲火车站售票厅南侧门面一间，2009年12月，原告得知陈某某欲转让该门面，遂委托邓华龙与之进行磋商，由于门面转租需取得长铁旅服公司的同意，原告与陈某某遂找到长铁旅服公司，在多次沟通过程中，长铁旅服公司均表示同意将门面租给原告。在此前提下，三方就租赁合同细节达成口头协议：1、陈某某先与长铁旅服公司终止原租赁合同，由长铁旅服公司与原告签订新的租赁合同；2、租赁期限先签两年，门面使用面积增加13，租金13万元/年，若不增加面积则为10万元/年；3、排烟必须装净化器、排水必须采用专业排放管道，自行解决卫生、消防、三相电等问题；4、陈某某的退场补偿费用由原告与陈某某自行协商。在原告与长铁旅服公司达成上述口头协议后，原告的代表邓华龙依照双方的约定与陈某某于2010年1月12日签订转让协议一份，约定由原告支付14万元转让费给陈某某，陈某某于2010年1月14日向原告交付门面。当日，原告按约定向陈某某支付了门面转让费x元，并按长铁旅服公司要求先后办理卫生、消防等许可证件，原告为办证共支付费用3848元。此后，长铁旅服公司明确拒绝与原告签订书面合同，拒绝向原告交付门面，导致原告与陈某某所签转让协议及三方所达成的口头转租协议目的无法实现，故诉至法院，请求判令：1、解除2010年1月12日原告与陈某某所签订的转让协议以及原告与两被告达成的房屋租赁口头协议；2、两被告共同赔偿原告14万元；3、两被告共同赔偿原告经济损失3848元。
原告华莱士公司为支持其诉求，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同，证明两被告之间存在租赁关系；
2、转让协议，证明陈某某将其所租赁的株洲火车站售票厅南侧门面转让给了原告，陈某某应在2010年1月14日将门面交付给原告；
3、关于华莱士连锁店进驻株洲火车站的报告，证明陈某某及周立新证实房屋转让行为已征得长铁旅服公司的同意，原告与两被告就门面转让事宜及租赁面积、租金、租期、消防、卫生、电力等合同细节达成了口头协议，该口头协议已经依法成立；
4、关于华莱士进驻株洲火车站盛辉特产超市门面说明，证明陈某某证实长铁旅服公司在多次洽谈中均同意将门面转让给原告，长铁旅服公司已经与原告就租赁面积、租金、租期等达成一致；
5、录音资料，证明周立新系长铁旅服公司的员工，系长铁旅服公司负责房屋租赁的负责人段少华的同学，长铁旅服公司同意陈某某将门面转让给原告，长铁旅服公司与原告就租赁合同细节达成了一致意见，长铁旅服公司拒绝交付门面的原因在于其上级部门下文暂停门面对外租赁；
6、借支单、汇款凭证及收据，证明原告通过邓华龙已经按约定将转让费用14万元支付给了陈某某；
7、授权书，证明转让株洲火车站门面开设华莱士餐厅系原告的公司行为而不是邓华龙的个人行为；
8、终止协议，证明陈某某按照长铁旅服公司的要求与其终止了租赁合同；
9、经济损失证据，证明原告为签订并履行租赁合同以及办理相关证照共花费了3848元。
被告陈某某辩称，转让协议早已履行完毕，不存在再行解除之诉，根据转让协议约定的内容，其实质为退场补偿协议，协议中约定的双方的权利义务均已全部履行完毕，不存在解除之说；另由于原告华莱士公司是在与被告长铁旅服公司协商好承租门面事宜后，陈某某才同意退场的，陈某某在退出该门面的经营时，是在面临自行处理好门面商品、自己承担门面装修损失、自愿放弃尚有一年多经营权等情况下所为，原告给予陈某某的14万元，完全是原告自愿弥补陈某某的损失，陈某某不存在获取不义之财，且该补偿款既未损害第三人的利益也不违背法律的相关规定，故陈某某不可能返还原告14万元。请求法院驳回原告对陈某某的诉讼请求。
被告陈某某为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
1、盛辉超市装修项目表和货物表，证明陈某某门面装修及添置设备后因退场所遭受的损失为x余某；
2、处理商品货单，证明陈某某因处理商品的损失为x余某；
3、2009年7月和8月的销售凭证，证明陈某某放弃了一年多的经营权而损失x余某；
上述证据1、2、3再证明陈某某因提前终止合同，损失将近30万元，现在从原告处得到补偿14万元其实远远不够。
被告长旅服公司辩称，原告华莱士公司的诉请没有事实和法律依据：1、陈某某与原告签订的门面转让协议系无效协议，根据长铁旅服公司株洲分公司与陈某某签订的房屋租赁合同第二十条的约定，未经长铁旅服公司或其株洲分公司书面同意，陈某某不得将该承租房屋转租或交给他人使用，本案陈某某与原告的代表邓华龙签订转让协议将长铁旅服公司的门面以14万元转让费转租给原告，因陈某某的转租行为未经长铁旅服公司书面同意，故该转让协议是无效的；2、长铁旅服公司与原告没有达成门面租赁的口头协议，原告确曾派人来长铁旅服公司了解租赁门面的情况，包括陈某某是否要求终止合同、门面现状及相关配套设施状况等，但长铁旅服公司没有同意或承诺像原告在诉状中所称的所谓口头条款，长铁旅服公司只是说过陈某某终止合同后，双方可以谈租赁合同，长铁旅服公司的资产系国有资产，租赁必须以书面形式来确定，不会、也不可能以口头协议来确定租赁关系，这也不符合合同法的相关规定；3、原告支付转让费与长铁旅服公司无关，长铁旅服公司与陈某某签订的房屋租赁合同及终止协议中均没有在终止合同时予以经济补偿的约定，长铁旅服公司从未说过陈某某终止合同的补偿费要由原告来承担，其转让费之事长铁旅服公司也不知情，这是他们之间的事，与长铁旅服公司无关；4、原告请求长铁旅服公司与陈某某共同赔偿转让费、经济损失没有任何依据，从原告向法院起诉提交的所有证据看，均没有长铁旅服公司对其支付的转让费需承担责任的相关证据，也没有相关的法律依据，根据合同法第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，转让协议无效的后果是由协议双方依法承担各自相应的责任，所以说原告要求长铁旅服公司对转让费返还、赔偿损失承担责任没有任何依据。请求法院驳回原告对长铁旅服公司的诉讼请求。
被告长铁旅服公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同；
2、终止协议。
证据1、2证明两被告之间曾存在租赁关系，但现在已经解除了，且证明长铁旅服公司的一贯做法，必须要签订书面合同。
经质证，被告陈某某对原告提交的证据认为：对原证4、5、7无异议；对原证1真实性无异议，但该房屋租赁合同已应原告及长铁旅服公司的要求于2010年1月12日解除；对原证2真实性、合法性无异议，但这是一个退场补偿协议，而非门面转让协议；对原证3真实性无异议，对原告要证明的内容亦无异议，但要补充一点的是陈某某在2010年1月14日前就已经按原告及长铁旅服公司的要求将该门面交出，对原告履行了交接手续；对原证6真实性无异议，但陈某某收到的14万元是与原告协商后收取的补偿款，是双方同意的；对原证8真实性、合法性无异议，对于原告要证明的内容加以修正，陈某某与长铁旅服公司是应原告和长铁旅服公司的要求，是三方达成了一致意见以后同意的，不仅是与长铁旅服公司达成了一致；原证9与其无关，不需质证。
被告长铁旅服公司对原证1合法性、真实性无异议；原证2其从未见过，与其无关，该协议不具有合法性，因房屋租赁合同第20条明确规定转让门面需长铁旅服公司作出书面同意才有效；原证3由原告自己书写打印的，不具有真实性，是否为长铁旅服公司单位周立新的亲笔签字，无法证实，另签字的日期不一致，故不具有真实性；对原证4证明目的有异议，转让需长铁旅服公司书面签字，另外，终止原来的合同签订新的合同，就不存在转让的问题；原证5录音资料中的声音无法确认究竟是不是长铁旅服公司的周立新和原告代表邓华龙，这个姓周的说他与段少华是同学与本案无关，姓周的在录音中谈到了签合同的细节，但他自己又说明了在双方协商细节的过程中他并不在场，且姓周的说他在茶座工作，与门面出租管理工作以及协商的过程没有关系，录音中谈到的内容很多都是他自己的猜测，从这个过程中可以看出他并不是原告办理租赁合同一事的经办人和在场人，故不能证明原告的证明目的；原证6与其无关，不予质证；对原证7的时间有异议，因争议发生在2010年3月之前；对原证8真实性、合法性无异议，进一步证明长铁旅服公司的条款中没有补偿的内容，另外也不是按长铁旅服公司的要求达成的，是陈某某自愿的、双方的；原证9不具有真实性、合法性，形式上说都是白条，这些票据不能说明原告用这些钱做了什么。
原告对被告陈某某提交的证据1、2、3真实性、合法性、关联性均予以否认，陈某某的装修及其经营行为，与本案没有任何关联，他的损失不能必然由原告来弥补，这一组证据也不能证明其已向原告交付了门面。原告对装修数目的构成亦有异议，处理商品货单只有最后一页有一个接收方的盖章，其他的均无接收方的确认，且接收方的落款日期上有很明显的改动痕迹。被告长铁旅服公司认为根据房屋租赁合同第28条规定，终止协议造成的损失由陈某某自己承担，与长铁旅服公司无关，故对陈某某提交的证据不予质证。
原告对被告长铁旅服公司提交的证据1、2真实性、合法性无异议，但认为这是其内部规定，实际上与原告没有关联，在原告进场之前是无法得知的，即这个门面转让原告是不知道一定要经过长铁旅服公司的书面同意，故该证据不能证明其拟证目的，仅从这两份合同不能证明其都要签订书面合同，这仅能证明陈某某租赁长铁旅服公司的房屋时签订了合同。被告陈某某对长铁旅服公司的证明目的第一个内容无异议，第二个内容有异议，按常理租赁要签订租赁合同，但是长铁旅服公司是个大单位，其领导与原告口头答应好了，就应具有效力；根据铁路上的一贯做法必须要书面合同，但根据合同法的规定，合同有书面形式亦有口头形式，故长铁旅服公司口头作出的约定也应有效。
经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、6、7、8均属实，与本案事实有法律上的关联性，本院予以采信；原告提交的证据3、4、5、9均不足以证明原告的主张，本院综合全案事实予以认定。被告陈某某提交的证据1、2、3亦不足以证明被告陈某某的主张，本院综合全案事实予以认定。被告长铁旅服公司提交的证据1、2属实，符合证据的三性，本院予以采信。
经审理查明，2007年，被告长铁旅服公司下属的株洲分公司将株洲火车站售票厅南侧的房屋出租给被告陈某某做超市使用，双方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限三年，从2007年11月21日起至2011年2月10日止；年租金x元，租金总额x元（2007年11月21日至2008年2月10日的装修期间免租金）；承租方对租赁房屋进行装修、扩、加、改建或增加设施设备，应经出租方书面同意，费用由承租方承担；租赁期满或合同提前解除，承租方应在期满之日或者合同解除之日搬迁，并将房屋钥匙和所有的设施、设备完好无缺的交还，出租方对承租方在租赁房屋的装修、增设他物的投资不予补偿等。陈某某租赁房屋后，即对租赁房屋予以了装修，开设了盛辉特产超市。原告华莱士公司因业务发展需要，欲在株洲火车站开设连锁店，得知陈某某有变更项目的意向后，委派邓华龙与陈某某委托的唐振湘及长铁旅服公司进行洽谈联系。2010年1月12日，邓华龙作为乙方，陈某某作为甲方，双方签订转让协议，约定：甲方将位于株洲火车站售票厅南侧一间门面使用权转让给乙方；乙方应支付甲方转让费x元；甲方必须在2010年1月14日交付乙方门面，否则乙方所有损失由甲方负责；甲方必须按要求与旅服公司解除其租赁合同，否则合同无效。在该转让协议中，明显可见最后一条原由“甲方必须按要求与旅服公司解除其租赁合同，让乙方与旅服公司重新签订新合同”删改为“甲方必须按要求与旅服公司解除其租赁合同，否则合同无效”。同日，长铁旅服公司作为甲方，陈某某作为乙方，双方签订终止协议，双方约定乙方于2007年11月19日与甲方签订房屋租赁合同，租赁甲方位于株洲火车站售票厅南侧房屋作为经营场地，乙方承诺于2010年1月14日前腾空房屋退场，将所租房屋交给甲方。转让协议与终止协议签订后，华莱士公司于2010年1月12日按转让协议的约定支付了陈某某门面转让费x元，陈某某则按终止协议的约定处理了超市内的货物后于2010年1月12日将原租赁房屋交还给长铁旅服公司。此后，华莱士公司与长铁旅服公司就租赁合同中的主要条款（包括租期、租金等）未能达成一致，双方未签订书面的租赁合同，由此酿成纠纷。本案在审理过程中，长铁旅服公司仍表示可以将争议门面租赁给华莱士公司，华莱士公司亦表示愿意继续租赁，双方在本院的主持下就租金、租期以及门面可能改造之后的继续租赁问题达成一致，但因门面的电力增容费用负担问题双方分歧较大，无法达成一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议的焦点为转让协议是否有效；房屋租赁口头协议是否成立；转让协议和房屋租赁口头协议能否解除，两被告应否赔偿原告的损失。
一、转让协议是否有效。转让协议虽系陈某某与邓华龙签订，但邓华龙系华莱士公司的委托经办人，邓华龙代表的系华莱士公司，故转让协议实质属陈某某与华莱士公司签订。在签订该转让协议时，陈某某与长铁旅服公司的租赁合同并未到期，尚有一年的经营期，且陈某某为开设超市对租赁房屋进行过投资装修，为履行转让协议需对超市的货物予以处理，故其欲获得华莱士公司支付的补偿款合理合法。该转让协议中约定的陈某某必须在2010年1月14日交付华莱士门面，否则华莱士的所有损失由陈某某负责的条款，系无权处分且未经权利人追认，应属无效；但转让协议中其他条款均系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，该转让协议属部分无效部分有效的协议。
二、房屋租赁口头协议是否成立。华莱士公司提供的证明其与陈某某、长铁旅服公司之间存在房屋租赁口头协议的证据为：关于华莱士连锁店进驻株洲火车站的报告、关于华莱士进驻株洲火车站盛辉特产超市门面说明及录音资料。关于华莱士连锁店进驻株洲火车站的报告系华莱士公司向长铁旅服公司所出具，陈某某和长铁旅服公司的员工周立新在报告中注明情况属实；关于华莱士进驻株洲火车站盛辉特产超市门面说明系陈某某出具，但陈某某在该说明中也注明其本人并未参与洽谈，其是委托唐振湘参与三方洽谈；录音资料系纠纷发生后，华莱士公司的委托经办人邓华龙、原委托代理人陈某祥与长铁旅服公司的员工周立新之间的谈话录音，周立新虽系长铁旅服公司的员工，但其仅负责茶座，并不负责租赁，也未参与三方之间的租赁洽谈。上述三份证据仅能证明华莱士公司与陈某某、长铁旅服公司就租赁事项进行过洽谈，不足以证明就租赁合同的主要条款已经达成一致，不足以证明房屋租赁口头协议已经成立。
三、转让协议和房屋租赁口头协议能否解除，两被告应否赔偿原告的损失。华莱士公司与陈某某签订转让协议的合同目的系要求陈某某解除与长铁旅服公司的租赁合同，从而取代陈某某的地位与长铁旅服公司洽谈并签订租赁合同。该转让协议中约定的陈某某将租赁房屋交给华莱士公司的条款无效，并不影响其他部分的效力，且陈某某虽未将租赁房屋交给华莱士公司，但与长铁旅服公司解除了租赁合同，将租赁房屋交还给了长铁旅服公司，并不影响华莱士公司实现签订转让协议的合同目的，华莱士公司最终未与长铁旅服公司达成一致而签订租赁合同不能归责于陈某某，且转让协议已实际履行完毕，陈某某提前解除与长铁旅服公司的租赁合同，丧失了预计的一年经营权、处理了货物、损失了装修投资后获得了一定的补偿，合理合法，现华莱士公司要求解除该转让协议、要求陈某某赔偿损失无法律依据和合同依据，本院不予支持。另外，华莱士公司提交的证据不足以证明房屋租赁口头协议已经成立，其要求解除房屋租赁口头协议、要求长铁旅服公司赔偿损失的诉请亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告武汉市华莱士餐饮管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费3177元，由原告武汉市华莱士餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：x。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判长吴博
审判员谭优
人民陪审员沈顺珍
二○一一年三月十五日
书记员胡婷婷
附：判决书引用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
