湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郴民一终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）周某某，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）贺某某，女，X年X月X日出生。
两上诉人委托代理人谭春立，湖南春立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）资兴市地方电力集团公司。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生。
上诉人周某某、贺某某因与被上诉人资兴市地方电力集团公司（以下简称资兴电力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2010）资法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人周某某、贺某某的委托代理人谭春立、被上诉人资兴电力公司的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年4月15日，资兴电力公司（甲方）与周某某、贺某某（乙方）签订《办公楼租赁合同》，合同约定：1、乙方租赁甲方办公楼的X楼、X楼和X楼通道的右侧大厅，用于宾馆性质的经营活动，乙方不得任意改变用途；2、租期为10年，每年租金x元；3、甲方的住宿招待原则上定点在乙方经营的宾馆，乙方给予甲方优惠；4、甲乙双方每半年结算一次，结算后一个月内付清；5、租赁房屋由乙方装修和负责日常维修；6、租赁期间的水费、电费等由乙方支付，甲方收取乙方电费，按电力集团居照电价执行，办公楼中央空调共同使用，电费及维修费等按各自空调末端的用电量进行分摊；7、租赁期满乙方须将房屋以及除可移动的活动设施外其余所有资产无偿移交甲方；8、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方赔偿；①擅自将承租房屋转让、转借他人或擅自调换使用；②擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；③无正当理由闲置达6个月；④利用承租房屋进行违法活动；⑤故意损坏承租房屋；9、租赁期间，任何一方提出终止合同，需至少提前一个月书面通知对方，经双方协商并补偿好对方损失后签订终止合同书。合同签订后，资兴电力公司将所租赁的房屋交付给周某某、贺某某，两人对房屋进行装修后营业，办理工商执照，注册为电力宾馆。2009年9月，周某某、贺某某将电力宾馆大堂一部分和一间客房出租给某售楼部。2010年3月前，资兴电力公司一直按居民照明电价向周某某、贺某某收取电费，从2010年4月起，资兴电力公司开始按商业照明电价（即1.03元/度）向周某某、贺某某收取电费，周某某、贺某某因对资兴电力公司提高电价有异议，未按资兴电力公司要求交清电费。2010年10月19日，资兴电力公司向周某某、贺某某送达电费催交通知单，要求两人将所欠电费x.98元在2010年10月26日前交清，否则停止供电。2010年下半年，周某某、贺某某欲将电力宾馆整体转让，未获得资兴电力公司同意，转让未成。资兴电力公司诉至法院，请求：1、判令终止履行双方所签订的《办公楼租赁合同》，并按合同约定的违约责任将租赁房屋及其附属物无偿交付给资兴电力公司；2、判令周某某、贺某某支付房屋租金x元、电费x.68元、违约金2570.26元，合计x.94元；3、判令周某某、贺某某支付中央空调维修费x.90元；4、本案受理费、诉讼委托代理费全部由周某某、贺某某负担。2010年10月26日，周某某、贺某某担心资兴电力公司停止供电，于是按商业照明电价向资兴电力公司交清所欠电费，但在诉讼中，周某某、贺某某认为资兴电力公司违反合同提高电价，遂提起反诉，请求确认双方所签订的租赁合同合法有效，并判令资兴市电力公司退还多交的电费x.58元。
原审另查明，从2005年9月至2010年7月，周某某、贺某某应交资兴电力公司租赁费x元，已交租金x.45元，欠交租金x.55元。资兴电力公司在2006年11月至2010年4月期间共支付中央空调保养修理费x.30元，周某某、贺某某在2008年1月至2010年4月期间分六次共支付中央空调保养修理费x元。从2005年12月1日起至2010年9月1日止，双方共用的中央空调总用电量x度，其中周某某、贺某某经营的电力空调分机用电量x度，占中央空调总电量的37%。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同内容应是约定与租赁有关的租赁物名称、用途、租赁期限、租金及支付方式等条款。本案中，由于资兴电力公司是电力企业，在与周某某、贺某某签订《办公楼租赁合同》时，将宾馆的电价作为租赁合同的条款内容进行约定，且将宾馆商业照明用电的电价约定按居民照明电价收取，该条款违反法律、行政法规的规定，不符合市场的正当竞争，故双方所签订的《办公楼租赁合同》中关于电价的约定是无效条款，周某某、贺某某应按物价部门核定的电价交纳电费。双方所签订的《办公楼租赁合同》其他条款，不违反法律规定，是有效合同。
在合同履行期间，由于资兴电力公司调整电价和双方未及时对往来财务进行结算，导致周某某、贺某某拖欠资兴电力公司部分电费、房租和空调维修费，其行为虽有违约，但并没有影响资兴电力公司实现合同目的，通过周某某、贺某某履行义务和采取补救措施后合同仍然可以继续履行。周某某、贺某某将电力宾馆大堂一部分和一间客房出租给某售楼部，是宾馆的经营行为，没有改变宾馆的整体用途，其行为不能视为违约。资兴电力公司以周某某、贺某某拖欠房租、电费、空调维修费，改变租赁房屋用途违约为由，要求终止租赁合同的诉讼请求，不予支持。
对于资兴电力公司起诉的电费、房租、空调维修费问题，周某某、贺某某已在诉讼中交清所欠电费，电费问题无需再处理。周某某、贺某某对所欠房屋租金额x.55元无异议，但资兴电力公司诉讼只要求给付x元，故只能判令周某某、贺某某给付租金x元，至于资兴电力公司在周某某、贺某某经营的电力宾馆的招待费，双方清算后，可以从房租中扣减，如清算不成，周某某、贺某某可以另行诉讼。根据双方提交证据，中央空调保养维修费共计x.30元（资兴电力公司垫付x.30元，周某某、贺某某垫付x元），周某某、贺某某空调分机用电量占总电量的37%，应承担空调保养维修费为x.40元（x.30×37%），扣减已垫付的x元，周某某、贺某某还应给付资兴电力公司中央空调保养维修费x.40元。
由于租赁合同中关于电价约定条款无效，周某某、贺某某应按物价部门核准电力部门的电价支付电费，故周某某、贺某某反诉退还电费的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项，第五十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告周某某、贺某某在判决生效后十日内给付原告资兴市地方电力集团公司在2005年9月至2010年7月期间所欠房屋租金x元；二、被告周某某、贺某某在判决生效后十日内给付原告资兴市地方电力集团公司在2006年11月至2010年4月期间所欠中央空调保养维修费x.40元；三、驳回原告资兴市地方电力集团公司的其他诉讼请求；四、驳回被告周某某、贺某某的反诉请求。案件受理费4275元，由原告资兴市地方电力集团公司负担1000元，被告周某某、贺某某负担3275元，反诉受理费892元，由被告周某某、贺某某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
周某某、贺某某不服上述判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销原审判决第二、四项；2、驳回被上诉人要求上诉人承担中央空调保养维修的诉讼请求；3、依法确认双方所签订租赁合同的全部条款合法有效，并判令被上诉人退还上诉人多交的电费x.58元；4、一审诉讼费、反诉费及二审诉讼费均由被上诉人负担。其理由是：一、一审判令上诉人支付被上诉人中央空调维修费x.40元是错误的，认定事实不清。1、合同约定双方对中央空调维修费按各自空调末端的用电量进行分摊，一审判决认定上诉人经营的电力宾馆空调分机用电量占37%是错误的，因该中央空调有三家单位使用，一审并未查实另一单位阳兴公司的用电量；2、被上诉人的一楼营业大厅也使用了该中央空调，但被上诉人并未装表计量其电费；3、被上诉人从未告知过维修空调发生费用的情况，聘请常年维修保养服务商，也从未与上诉人商量过，上诉人从不知情，对该项支出x元上诉人没有分担的义务。二、一审判决认定双方关于电价约定的条款是无效条款，这是适用法律错误的判决。1、“甲方收取乙方电费，按电力集团居照电价执行”，该约定是双方平等协商的结果，是双方当事人真实意识的表示；2、该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规范、合法有效；3、被上诉人违反合同约定，单方要求按商业电价收取电费，否则就停电，上诉人为了避免遭受重大经济损失，影响宾馆声誉，被迫按被上诉人要求缴付电费。三、一审判决对诉讼费的分担显失公平。
被上诉人资兴电力公司答辩称:1、一审判决被答辩人支付中央空调维修费按用电比例分摊是正确的，答辩人与被答辩人共用答辩人享有产权的中央空调，按照双方签订的合同“关于中央空调维修费按各自空调末端用电量的比例分摊”的约定，被答辩人依据该合同约定应分摊中央空调维修费x.3元的37%，计x.9元，一审判决正确；2、一审判决认定被答辩人提供空调分机修理费x元缺乏事实依据，一审认定被答辩人x元的白条收费错误；3、被答辩人称资兴市阳兴公司与答辩人的一楼营业大厅也使用了空调，但却未分摊用电量，无事实依据；4、一审判决驳回被答辩人x.58元的反诉请求是公正司法的结果，双方关于收取电费的合同约定条款是无效条款，不受法律保护。遂请求二审判决：1、按照双方使用空调的用电量分摊空调维修费；2、驳回被答辩人关于阳兴公司和一楼营业厅使用空调应分摊空调用电量及维修费的诉请；3、维持一审法院判决驳回被答辩人的反诉请求；4、改判被答辩人x元的白条收据为无效证据。
本院二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，上诉人在一审提供的三张电力销售清单中，被上诉人按商业照明（1.03元/度）收取的电费为x元（x元＋x元＋2864元）。
本院认为，针对上诉人的上诉请求，本院二审的争议焦点是：一、中央空调维修费的分摊是否正确。上诉人主张除了上诉人与被上诉人外，还有第三家单位即资兴市阳兴公司也在使用，而且被上诉人的一楼营业大厅也使用了该空调，但被上诉人不予认可，上诉人亦未提供证据予以证实。因此，上诉人该上诉请求证据不足，本院不予支持；二、双方租赁合同中关于电价约定的条款是否有效。《办公楼租赁合同》第九条约定:甲方（资兴电力公司）收取乙方（周某某、贺某某）电费，按电力集团居照电价执行。被上诉人资兴电力公司在本合同中与上诉人属平等民事主体，而并非行政收费单位。该合同条款的签订是双方当事人真实意思表示，按居照用电收取电费是被上诉人对自身权利的处分，也未违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，该条款合法有效，被上诉人应依约定按居照用电的价格收取上诉人电费如因此而产生损失或开支应由被上诉人自行承担。上诉人该项上诉理由成立，本院予以采纳。故被上诉人应返还上诉人多收的电费x元×（1.03－0.586）÷1.03＝x元。综上，上诉人上诉理由部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省资兴市人民法院（2010）资法民二初字第X号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖南省资兴市人民法院（2010）资法民二初字第X号民事判决第四项；
三、资兴市地方电力集团公司与周某某、贺某某于2005年4月15日签订的《办公楼租赁合同》有效；
四、资兴市地方电力集团公司返还周某某、贺某某多收的电费x元；
五、驳回周某某、贺某某的其他反诉请求。
以上判决给付内容相抵，周某某、贺某某还应支付资兴市地方电力集团公司x.4元，限本判决书生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4275元，反诉费892元，二审案件受理费2858元，合计8025元，由资兴市地方电力集团公司负担6450元，周某某、贺某某负担1575元。
本判决为终审判决。
审判长许斌海
代理审判员雷闻
代理审判员杨利平
二○一一年九月二十二日
代理书记员韩淑静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
