原告：唐某某。

委托代理人：李某某。

被告：田某。

第三人：敖某某。

委托代理人：敖某生，重庆洪宇律师事务所律师。

第三人：余某甲。

第三人：余某乙。

原告唐某某诉被告田某及第三人敖某某、余某甲、余某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月10日立案受理。依法由审判员王耀光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐某某的委托代理人李某某、第三人敖某某的委托代理人敖某生、第三人余某乙到庭参加诉讼，被告田某、第三人余某甲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告唐某某诉称：2007年11月8日，我将自己所有的位于丰都县X街道海燕大楼一层X号住房及X号门面出租给被告田某，并签订了《租房协议书》。之后，田某在未经我同意的情况下将住房及门面转租给第三人敖某某，第三人敖某某又将其转租给第三人余某甲、余某乙。我与被告田某签订的租房协议的租赁期限已到期，我要求被告田某及第三人腾房，现占有该出租房的第三人余某甲、余某乙拒不腾房。现请求人民法院判令被告及第三人立即腾出租赁房屋，并判令现仍占有该租赁房屋的第三人余某甲、余某乙支付逾期腾房占有使用费。

被告田某书面答辩称：租赁房屋是余某甲、余某乙在使用，不在我的掌管之下，应该由余某甲、余某乙还。

第三人敖某某述称：我将租赁房屋转租给第三人余某甲、余某乙是事实，但现在房屋在余某甲、余某乙手中，应该由余某甲、余某乙来还。

第三人余某甲未作陈述。

第三人余某乙述称：我只认识敖某某，我们找敖某某租赁门面时，敖某某口头说房屋老板有钱，不在乎租金多少，我随便租多久都可以，只要随行就市交租金就行了。我们租房后，投入了大量资金进行装修，现在我交出房屋损失较大。要求：1.继续租赁，租金多少可以谈；2.如要收回房屋，赔偿我的装修损失。

经审理查明：座落在丰都县X街道名山大道X号（即海燕大厦）第一层住宅X号房屋共96.36平方米、X号门面223.99平方米系原告唐某某所有。

2007年11月8日，唐某某委托李某某（称甲方）与田某（称乙方）签订了《租房协议书》，甲方将丰都县X街道海燕大楼一层X号住房及X号门面租给乙方使用。协议约定：“租房时间为2008年1月1日至2010年12月31日止；租金为每年1000元整;租房期满后，本协议即终止届时乙方必须将丰都县X街道海燕大楼一层X号住房及X号门面退还给甲方等。”协议签订后，田某支付了原告租金共计3000元。

同年12月12日，田某（称甲方）在未征得出租人同意的情况下与敖某某（称乙方）签订了《门面转租协议书》，将丰都县X街道海燕大楼一层X号住房及X号门面转租给乙方使用。协议约定：“转租房时间为2008年1月1日至2010年12月31日，3年的转租金为3000元整等。”协议签订后，敖某某支付了田某转租金共计3000元。

同年12月14日，敖某某（称甲方）在未征得出租人同意的情况下与余某甲、余某乙（称乙方）签订了《门面租赁合同》，将丰都县X街道名山大道海燕大楼门面三间再转租给乙方使用。协议约定：“租赁期为三年，从2008年2月1日至2011年1月31日止，租金第一年为2万元整，第2年、第三年根据市场价随行就市；经甲方同意，乙方在不损坏房屋结构的前提下，可以对室内进行装修，租赁期满权属甲方，乙方不得对装修设施进行损坏和擅自撤除；住房一套年租金为2000元等。”协议签订后，余某甲、余某乙支付清了在租赁期限内的租金。

2008年5月26日，唐某名通过丰都县公证处公证，给傅廷才、李某某出具委托书，委托内容为：“委托傅廷才、李某某代表我在丰都县X镇名山大道1-X号（FA-2地块）的海燕大楼工程的承建、出售、产权登记过户等手续及该工程相关事宜的处理。受托人傅廷才、李某某签订的一切法律文件我予以承认”。

另查明：唐某某出租给田某的租赁标的物、田某转租给敖某某的租赁标的物、敖某某再转租给余某甲、余某乙的租赁标的物是同一租赁标的物，即丰都县X街道海燕大楼一层X号住房及X号门面。余某甲、余某乙对其转承租门面（清水房）进行了装修（装饰装修物与房屋附合，不可拆分），挂牌称星星门业门市部，并用于经营建材生意。

还查明：敖某某与第三人余某甲、余某乙的再转租合同到期后，该案所涉租赁标的物现仍由二第三人余某甲、余某乙占有，并继续用于经营建材生意。原告唐某某对其租赁房屋已装修的不可拆分的装饰装修物不同意利用。

本案开庭审理后，原告唐某某于2011年4月13日向本院提交撤回部分诉讼请求申请书，要求撤回判令现仍占据租赁房屋的第三人余某甲、余某乙向原告支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求。

上述事实，有双方当事人的陈述、306房地证2008字第x号房产证及306房地证2008字第x号房产证、《公证书》、《租房协议书》、答辩状、《门面转租协议书》、《门面租赁合同》、星星门市装修清单等证据在案佐证，足以确认。

本院认为，房屋出租人唐某某与承租人田某签订的《租房协议书》不违反法法律、行政法规的强制性规定合法有效。承租人田某未经出租人同意将房屋转租给次承租人敖某某，敖某某再将房屋转租给余某甲、余某乙，其当事人之间最后一次转租时间为2007年12月14日。唐某某委托的代理人李某某亦在海燕大厦居住，对房屋的系列转租事宜理应清楚，但其一直未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，该租赁房屋的两次转租合同除敖某某转租的期限超过2010年12月31日外均有效，当事人均应当按照合同约定履行义务。

余某甲、余某乙与敖某某之间的租赁期限已经到期，现出租人唐某某不愿继续租赁，且该住房及门面现仍由余某甲、余某乙实际占有，作为租赁房屋的物权所有人唐某某有权要求返还原租赁物。故原告的该请求成立，应予以支持。

关于第三人余某甲、余某乙提出向敖某某租赁是敖某某提出房屋可以无限期租赁问题，因余某甲、余某乙未提供相关证据证明，且根据实际情况敖某某所享有的租赁期限只是到2010年12月31日止，其无权对房屋租赁时间作出额外约定的实际情况，余某甲、余某乙提出的该理由不能成立，不予支持。

关于原告唐某某要求第三人余某甲、余某乙向其支付逾期腾房占有使用费的问题，原告唐某某于2011年4月13日向本院提交撤回部分诉讼请求申请书，要求撤回判令现仍占据租赁房屋的第三人余某甲、余某乙向原告支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院认为，原告唐某某自愿放弃第三人余某甲、余某乙向其支付逾期腾房占有使用费的权利，属权利人对自己权利自由处分且不违反法律规定，本院应予准许。

关于余某乙提出装修损失问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，余某甲、余某乙的装饰装修已经形成附合，不可拆分，且根据其与敖某某之间的租赁合同就装修已经作出“租赁期满权属甲方”的约定，故第三人余某甲、余某乙提出要求赔偿装修损失的该辩称理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、第三人余某甲、余某乙在本判决发生法律效力后二十日内将位于丰都县X街道海燕大楼一层X号住房及X号门面腾空并移交给原告唐某某。

二、驳回原告唐某某的其他诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由第三人余某甲、余某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

审判员王耀光

二0一一年四月十四日

书记员崔龙均