原告长沙xx有限公司。住所地：长沙市雨花区X镇xx。
法定代表人王xx，董事长。
委托代理人肖xx，湖南xx律师事务所律师。
委托代理人高xx，湖南xx律师事务所律师。
被告龙xx，女，X年X月X日出生，汉族，住长沙市雨花区X路xx。
委托代理人肖xx，湖南xx律师事务所律师。
委托代理人陈xx，湖南xx律师事务所律师。
原告长沙xx有限公司（以下简称原告）与被告龙xx（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖xx，被告及其委托代理人肖xx、陈xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年11月4日，原告与被告签订《同升湖山庄房屋购销合同书》，约定：被告采取以租代买的形式向原告购买同升湖山庄A-X栋第二层房屋，房屋建筑面积为690平方米，房屋总价为x元；租赁期为三年，即从2003年6月1日起至2006年5月30日，每月租金x元，每季度付款一次；签订合同当日后，被告交纳定金1万元，在首次交付租金时抵冲租金，此后被告按时交付租金，三年后购买房屋时前三年所付租金冲抵房款；三年后如不购买房屋，则房屋可以继续租给被告使用；如未按合同约定的时间交付租金及房款，则原告有权追究被告违约罚息；如逾期90天未能交清租金，则原告有权解除合同。三年租赁期限内，被告多次延迟交付租金。三年租赁期限届满后，被告亦未付清房款。房屋总价为x元，被告仅付款x.1元。2008年3月，原告书面告知被告迟延付款构成违约。之后，被告未付款。2010年4月16日，被告致函原告，要求原告迅速为其办理房屋银行按揭手续。2010年4月23日，原告复函被告，原告从未承诺为被告办理房屋银行按揭手续，并通知被告解除合同，要求被告立即返还房屋。被告置之不理，至今仍占用房屋。原告认为，被告迟延付款构成根本违约，原告依法有权请求解除合同并要求被告返还房屋、赔偿经济损失。诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》；2、判令被告立即返还同升湖山庄A-X栋第二层房屋；3、判令被告从2003年6月1日起至房屋返还之日止按每月x元的标准赔偿原告经济损失（截止2010年11月1日，原告的经济损失为x元，扣除被告已交付的房款x.1元，被告应赔偿经济损失x.9元）。
被告辩称，从《同升湖山庄房屋购销合同书》的名称、内容、实际履行等来看，原告是将同升湖山庄A-X栋第二层房屋预售给被告，双方之间的纠纷是商品房预售合同纠纷。《同升湖山庄房屋购销合同书》尽管对三年租赁期间租金的交付进行了约定，但对房款的交付时间、方式等没有约定。房屋实际建筑面积为628.65平方米，房屋总价应按实际建筑面积调整为x元。被告至2007年11月27日交付房款x.1元，已达房屋总价的近60%。被告一直催促原告办理房屋银行按揭手续。被告购买的另二套同升湖山庄的房屋是采取银行按揭方式购买的。原告言而无信，无故不为被告办理房屋银行按揭手续。原告于2008年3月书面通知被告解除合同以及于2008年12月25日将房屋抵押给长沙雨花农村合作银行洞井支行（抵押期限5年），导致被告无法交付房款。原告应立即撤销房屋的抵押，被告保留要求原告赔偿损失的权利。被告没有违约，原告无权解除合同。原告于2002年11月15日将房屋交付给被告，被告将房屋作为酒店经营已达八年之久。原告要求解除合同的真正原因是房屋因房价大幅上涨而增值。原告要求解除合同实在于法于理于情无据。原告在被告经营的酒店消费的x元应在房款中扣除。被告尚未支付的房款实际为x.9元，被告可采取银行按揭方式支付，也可采取一次性付款方式随时支付。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2002年11月4日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《同升湖山庄房屋购销合同书》，约定：（一）乙方向甲方购买甲方开发的同升湖山庄A-X栋第二层房屋，房屋建筑面积690平方米（上述建筑面积为甲方设计面积，如设计面积与产权登记面积有差异则以产权登记面积为准）。（二）房屋售价为2800元/平方米，房屋总价计x元。（三）产权登记面积与设计面积有差异，以产权登记面积为准，差异部分每平方米价格保持不变，房屋总价按实际面积调整，所调整的面积差价款按多退少补原则在房产权证及土地使用证交付前结清。（四）乙方实行以租代买的形式向甲方购买房屋；租赁期为三年，即2003年6月1日至2006年5月30日；乙方从2003年6月1日起以每次季付的形式开始向甲方交付租金，每月租金x元，每季交付租金x元，交付租金时间为每年的元月1日、4月1日、7月1日、10月1日前，第一次交付租金时间为2003年7月1日前；签订合同当日后，乙方向甲方交纳定金1万元，在首次交付租金时抵冲租金，此后乙方按时交付租金，三年后购买房屋时前三年所付租金冲抵房款；如果乙方三年后不购买房屋，则甲方可以继续租给乙方使用，租赁合同可另行协商，甲方不予补助乙方装修款，同时乙方不得破坏房屋装修及内部设施。（五）乙方如未按合同约定的时间交付租金及房款，甲方对乙方的逾期应付租金有权追究违约罚息，日罚息按0.4‰计算；逾期90天未能交清租金时，甲方有权解除合同，并拥有乙方已装修的设施，乙方于次日离场，但乙方不再支付离场之前拖欠的租金及罚息（用装修的设施来充抵租金及罚息）。（六）房屋交付期限为2002年11月15日前。（七）乙方付清房款后，甲方代乙方办理房产权证和土地使用证，甲方应当在乙方付清房款后12个月内交付房产权证和土地使用证等。
《同升湖山庄房屋购销合同书》签订后，原告于2002年11月15日将房屋交付给被告。随后，被告将房屋作为酒店经营。
《同升湖山庄房屋购销合同书》签订后至三年租赁期限内，被告于2002年11月5日付定金1万元，于2006年1月21日付款12万元，共计付款13万元。三年租赁期限届满后至2007年11月27日，被告于2007年7月9日付款2771.1元，于2007年9月24日付款20万元，于2007年9月27日付款x元，于2007年11月27日付款12万元，共计付款x.1元。上述款项的交付，原告以预收定金和房款的名义开具了相应的《湖南省长沙市往来结算统一凭据》及《销售不动产统一发票》。
2007年11月27日之后，被告要求原告为其办理房屋银行按揭手续，并未再付款。2008年3月17日，原告委托湖南xx律师事务所律师肖xx向被告发出《律师函》，以被告多次延迟交付租金构成违约为由通知被告解除合同。2010年4月16日，被告向原告发《函》，以原告未履行关于为被告办理房屋银行按揭手续的承诺为由要求原告迅速为其办理房屋银行按揭手续。2010年4月23日，原告委托湖南xx律师事务所律师肖xx向被告发出《律师函》，以原告从未承诺为被告办理房屋银行按揭手续为由回复被告提出的要求缺乏事实依据和法律依据，并以被告多次延迟交付租金构成违约为由同时通知被告解除合同，要求被告在收到《律师函》30日内返还房屋、补交所欠租金等。2010年4月26日，被告在原告2010年4月23日发出的《律师函》上注明《律师函》所述说法不实。之后，被告拒绝返还房屋，双方因此酿成纠纷。2010年11月2日，原告诉至本院，请求裁决。
另查明，根据《户室面积信息表》，上述房屋实际建筑面积为628.65平方米。2008年12月25日，原告因贷款需要将房屋抵押给长沙雨花农村合作银行洞井支行，抵押贷款350万元，抵押期限5年。2010年7月8日，原告与案外人李超就购买上述房屋签订《同升湖山庄房屋购销合同》。2011年5月31日，上述房屋过户至李超名下。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧，不能达成协议。
以上事实，有《同升湖山庄房屋购销合同书》、《湖南省长沙市往来结算统一凭据》、《销售不动产统一发票》、《律师函》、《函》、《户室面积信息表》、庭审笔录以及双方当事人陈述等在案佐证，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。
《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件；附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《同升湖山庄房屋购销合同书》明确约定三年租赁期限，故原告与被告在三年租赁期限内的合同关系为租赁合同关系。原告在三年租赁期限内按合同约定将房屋交付给被告，被告在三年租赁期限内应当按合同约定交付租金。《同升湖山庄房屋购销合同书》明确约定被告在三年租赁期限届满后购买房屋时在三年租赁期限内按时交付租金的情况下前三年所付租金冲抵房款，故被告在三年租赁期限届满时足额交付前三年租金为被告按《同升湖山庄房屋购销合同书》约定的价格购买房屋所附生效条件。被告在三年租赁期限届满时未足额交付前三年租金，以其行为表明不购买房屋。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《同升湖山庄房屋购销合同书》明确约定被告在三年租赁期限届满后不购买房屋则原告可以继续租给被告使用，租赁合同可另行协商。被告在三年租赁期限届满后继续使用房屋，原告于2008年3月17日以《律师函》的形式通知被告解除合同后对被告继续使用房屋没有提出异议，故双方在三年租赁期限届满后的合同关系仍为租赁合同关系。双方未签订租赁合同，《同升湖山庄房屋购销合同书》继续有效，租赁期限为不定期。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告延迟交付租金，原告以此为由于2010年4月23日以《律师函》的形式通知被告解除合同，被告于2010年4月26日收到该《律师函》后三个月内未提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故该《律师函》依法具有解除合同的效力。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由此，原告请求被告返还房屋，本院予以支持。被告至2010年4月26日合同解除时应付租金x元，已付租金x.1元，尚欠租金x.9元。《同升湖山庄房屋购销合同书》明确约定原告以被告延迟交付租金为由解除合同时原告拥有被告已装修的设施，被告不再支付至合同解除时拖欠的租金及罚息（用装修的设施来充抵租金及罚息）。故被告不再支付至2010年4月26日合同解除时尚欠的租金x.9元。原告要求被告在收到《律师函》30日内返还房屋。被告在收到《律师函》后30日内未返还房屋，应按每月x元的标准赔偿从2010年5月27日起至房屋返还之日止给原告造成的租金损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十五条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告长沙xx有限公司与被告龙xx签订的《同升湖山庄房屋购销合同书》于2010年4月26日解除；
二、被告龙xx于本判决生效后10日内向原告长沙xx有限公司返还同升湖山庄A-X栋第二层房屋；
三、被告龙xx于本判决生效后10日内按每月x元的标准向原告长沙亚xx有限公司赔偿从2010年5月27日起至房屋返还之日止给原告造成的租金损失；
四、驳回原告长沙xx有限公司的其他诉讼请求。
如果被告龙xx未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费x元，由原告长沙xx有限公司负担4835元，被告龙xx负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长张虎
人民陪审员杨宏
人民陪审员吴松球
二○一一年六月二十七日
书记员黄某
