上诉人（原审原告、反诉被告)张某，男。

委托代理人黄某，湖北XX（略）事务所（略）。

上诉人（原审被告、反诉原告)王某，男。

委托代理人王某，女。

委托代理人高某，湖北XX（略）事务所（略）。

上诉人张某与上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省潜江市人民法院（2011）潜民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院于2011年6月7日受理后，依法组成合议庭，于同年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人张某及其委托代理人黄某，上诉人王某及其委托代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2010年8月13日，张某与王某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，张某将位于潜江市某处的一楼房屋出租给王某，租赁期限从2010年10月l日至2015年9月30日，装修时间为一个月17天(2010年8月13日至2010年9月30日)，装修期间不计租金；合同还约定，第一年、第二年年租金某20万元，第三年至第五年年租金某22万元，王某应于每年10月1日前三天交清一年的租金，如未按期交付租金，则按延期付款金某的10%支付违约金，延期付款超过一个月以上，张某有权终止合同；王某应按水电部门的标准上浮35%向张某交纳水电费，延迟一周则按30%交付滞纳金；租赁期间，张某不能无故终止合同，否则，应赔偿王某一切损失。合同签订当日，张某将房屋交付给王某，王某开始进行垃圾清理等装修前期工作。2010年9月30日，王某请工人装修时，张某以王某未交房租和水电费为由切断电源，王某停止装修，双方发生纠纷。同年10月11日，张某向王某发出（略）函，要求王某交纳租金，打开一楼通道。次日，王某向张某发出（略）函，认为张某违约，无权要求交纳租金，王某有权解除合同。同年11月19日，王某将租赁房屋钥匙交给张某。张某于同年11月15日提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、王某按每月x元支付张某房屋租金x.34元(2010年8月13日至2010年11月19日)，支付违约金2万元;3、王某按每月3500元赔偿占用通道损失x元(三个月);4、王某赔偿占用房屋期间的水电费及滞纳金1000元;5、王某恢复房屋原状。王某于同年12月13日提起反诉，请求判令：1、张某返还押金5000元并支付公证费400元;2、张某赔偿王某为房屋装修支付的设计和装修费用4500元;3、张某赔偿王某可得利益损失。

原审认为：张某与王某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。张某于2010年8月13日将房屋交付给王某，履行了合同约定的前期义务。2010年9月30日，张某以王某未交纳房租和水电费为由停止供电，导致王某装修停止，属违约行为。因王某未按合同约定向张某主张违约责任，视为放弃权利。此后，双方对合同的履行产生较大分歧，合同已实际不能履行，双方均同意解除合同，故对双方签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。合同解除后，王某应支付张某合理的租金。根据合同约定，王某装修期间不计租金。因此，对张某要求王某支付装修期间租金某主张，不予支持。2010年10月1日是合同约定的开始履行时间，王某虽没有实际使用租赁物，但租赁房屋的钥匙由王某控制，视为王某实际承租时间，房屋租金某x.63元，王某应予支付。依合同约定，王某应在每年10月1日前三天缴清一年的租金，王某交纳租金某时间应为2011年10月1日前三天，由于合同约定的交纳租金某限未到，故张某关于王某没有交纳租金某约，应支付违约金某请求，缺乏事实依据，不予支持。张某要求王某赔偿占用通道损失，因无约定，且王某亦无违约行为，不予支持。张某要求王某恢复承租房屋原状，因证据不足，不予支持。鉴于王某在装修期间，已实际使用了水、电，虽然张某未提交相关证据，王某可酌情给付张某水电费500元。张某收取王某押金5000元，既无约定，也无法律依据，应予返还。王某在装修期间支付的人工费用，发生在合同履行之前，应自行负担。因张某违约，对王某支付的公证费应予赔偿。王某要求张某赔偿可得利益损失，因无证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、张某与王某签订的《房屋租赁合同》于2010年11月19日解除；2、王某支付张某房屋租金x.63元、水电费500元；3、张某返还王某押金5000元，赔偿王某公证费400元。4、驳回张某的其他诉讼请求及王某的其他反诉请求。上述具有给付内容的判项，应在判决生效后五日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元及反诉案件受理费230元，由王某负担1300元，张某负担375元。

原审宣判后，张某不服，向本院提起上诉称：1、根据合同约定，王某第一次交纳租金某时间应为2010年10月1日前三天。合同明确约定，“在靠环保集团那边留2米作为二、三楼的楼梯通道”，但王某未留出通道，属于违约。王某未按时交纳水电费，亦属于违约，应承担违约责任，并恢复房屋原状。2、王某实际租用房屋的时间应为2010年8月13日至2010年11月19日。3、因王某未交纳租金，5000元押金某应返还。原审认定事实错误，实体处理不当，请求撤销原判，依法改判。

王某辩称：1、王某于2010年9月30日下午1时30分，以短信的方式通知张某要求支付租金，半小时后，张某却停止供电，张某的行为构成违约，王某有权解除合同，张某应赔偿王某装修损失。2、王某虽然持有房屋钥匙，但并未实际使用，不应支付租金某水电费。张某违约的原因是已将该房屋以每年28万元租赁给了中国银行潜江支行。原审认定事实错误，实体处理不当，请求撤销原判，依法改判。

王某不服上述判决，向本院提起上诉，上诉理由及请求与其答辩意见一致。

张某的答辩意见与其上诉意见一致。

二审中，张某提供了王某与他人签订的房屋租赁合同一份及王某经营的罗莱家纺店面照片四张，以证明王某在与张某解除合同前就与他人签订了房屋租赁合同，其经营未受到影响。

王某认为，上述证据不属二审新的证据，该证据能够证明因为张某违约，王某才另找房屋。

二审中，王某亦提交了中国银行潜江支行《关于我行辖属广聚分理处迁址装修的报告》一份及本案所涉房屋现状照片四张，以证明张某违约是为了将房屋以更高的价格租给他人。庭审结束后，王某的证人金某对王某接受租赁房屋时的房屋状况向本院进行了陈述。

张某认为王某所举证据与本案无关，且金某某陈述不属二审新的证据，不应作为认定事实的依据。

本院认为，张某所举证据及证人金某某证言，不属二审新的证据，王某提交的《关于我行辖属广聚分理处迁址装修的报告》及本案所涉房屋现状照片，与本案无直接关系，均不予采信。

二审查明：原审认定事实属实。

二审另查明：2010年8月13日，张某收取王某房屋押金5000元。双方在租赁合同中约定，张某向王某提供水源、电源。2010年9月30日13时30分，王某曾以短信的方式通知张某要求支付租金，同日下午2点，王某准备开始装修，双方发生纠纷，张某停止供电。该房屋从2010年9月30日至王某搬出期间一直未供电。王某尚未对房屋进行装修，但王某为装修房屋花费清理等劳务费4500元。

本院认为：张某与王某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同。

虽然合同未约定交纳水电费的时间，但根据行业惯例，王某交纳水电费的时间应为水电部门通知缴费的时间，王某未按期交纳水电费，违约，应承担交付滞纳金某违约责任。

合同未明确约定“在靠环保集团那边留2米作为二、三楼的楼梯通道”属哪一方的义务，可以理解为，为了双方进出便利，王某在装修时应留出空间作为通道，属合同附随义务，因王某未对房屋进行装修，故王某即使占用通道也属临时占用，并未违约，张某关于王某应赔偿占用通道的损失的理由不能成立，本院不予支持。

根据合同约定，张某应向王某提供水源、电源。合同约定王某应于每年10月1日前三天交清一年的租金，即王某第一次交纳租金某时间应为2010年9月28日至30日，2010年9月30日下午2点双方发生纠纷时，王某未交租金某未违反合同约定。同时，王某未按期交纳水电费的违约行为，不是张某切断电源的约定或法定事由。张某以王某未交租金某水电费而停电，属于不当行使后抗辩权，其行为违约，应承担相应的违约责任。

由于电源中断，且一直处于无电状态，房屋装修无法进行导致王某无法经营，从而不能达到合同目的，根据合同法的相关规定，王某有权中止合同履行,暂不交租金。因此，王某未交租金某未违约，对张某因此要求王某承担违约责任的诉讼请求不予支持。

纠纷发生后，张某起诉要求解除合同，王某亦不要求继续履行合同，并于2010年11月19日将租赁房屋钥匙交出，双方的合同已于该日解除。

因双方均存在违约行为，导致相互失去信任最终解除合同，对因解除合同造成的损失，根据双方违约行为性质大小承担相应责任，王某主张的房屋装修费4500元，有税务机关开具的发票及相关劳务人员的收条为证，对该损失应予认定，由于王某存在违约行为，本院酌定由张某承担3000元，其余损失由王某自行承担。王某为保全证据支付的公证费400元非合同解除的直接损失，不予认定。因王某对可得利益损失未提出具体金某，不予支持。王某所交押金5000元，因双方合同已解除，张某继续持有押金某无依据，应予返还。

合同约定，2010年9月30日前，不计租金，对此应依合同约定执行。2010年10月1日至同年11月19日合同解除期间，王某实际占用该房屋，根据合同约定应交纳租金，但由于2010年9月30日双方发生纠纷后，张某一直停止对该房屋的供电，交付的租赁物存在瑕疵，使王某不能正常使用房屋，即合同的履行处于非正常履行状态，如按约定支付租金某失公平，根据公平原则，本院酌定以承担一半为宜。王某已实际使用了水、电，虽然张某未提交关于水电费具体金某的证据，但原审判决由王某负担500元水电费并无不当。张某无证据证实王某改变了房屋主体结构，且该房屋已租给他人使用，已无恢复原状的必要，对张某的该项请求，本院不予支持。

综上，张某的上诉理由不能成立，本院不予支持。王某的上诉理由部分成立，对成立的部分，本院予以支持。原审认定主要事实清楚，实体处理不当。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、维持潜江市人民法院（2011）潜民初字第X号民事判决主文第一项，即张某与王某签订的《房屋租赁合同》于2010年11月19日解除；

二、变更上述判决主文第二项为，王某给付张某租金x.38元及水电费500元；

三、变更上述判决主文第三项为，张某赔偿王某损失3000元，返还王某押金5000元；

四、驳回张某的其他诉讼请求及王某的其他反诉请求。

上述具有给付内容的判项于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1675元及反诉案件受理费230元，共计1905元，由王某负担230元，张某负担1675元；二审案件受理费2050元，由张某负担375元，王某负担1675元。

本判决为终审判决。

审判长肖淑云

审判员苏哲

代理审判员印坤

二O一一年九月六日

书记员刘汝梁